浅谈住宅专项维修资金会计核算中存在的问题与对策

黎栩杞

摘要：以成都市住宅专项维修资金实际工作情况为依据，分析其存在的会计核算问题，并相应提出对策与建议。

關键词：住宅专项维修资金;会计核算;问题;对策

随着住宅商品房的市场化，住宅专项维修资金作为“房屋的养老金”应运而生，主要用于物业保修期届满后，共用部位、共用设备的维修、更新和改造。目前，据推测全国已沉淀维修资金万亿元，成都市住宅专项维修资金余额约265亿元，虽然业界普遍认为住宅专项维修资金的三难问题是使用难、续筹难、增值难，但其会计核算存在的问题也是不可小觑，文章论述了住宅专项维修资金会计核算中存在的问题，并提出了一些对策、措施，以促进住宅专项维修资金会计核算规范管理。

一、住宅专项维修资金会计核算中存在的问题

（一）缺乏统一的会计核算制度

建设部、财政部制定的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令 第165号），第三十三条明确：“住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。但财政部仍未出台与165号令规定相符合的住宅专项维修资金会计核算制度，也未出台相应的住宅专项维修资金财务管理制度。全国各地住宅专项维修资金管理机构财务人员根据《事业单位会计制度》、《会计基础工作规范》、《住房公积金会计核算办法》等制度规定，自行确定会计核算原则、设置会计科目、编制财务会计报告，缺乏统一的会计核算制度导致会计核算不规范、口径不统一，严重影响会计核算的质量。

（二）缺乏统一的对会计主体假设的认识

会计主体假设是会计基本假设四个基本前提之一，会计主体是指会计所服务的特定单位或组织，会计主体假设明确了会计工作的会计范围，此假设要求会计人员只能核算和监督所在主体的经济活动，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，业主大会成立前由住宅专项维修资金管理机构代管，在为谁核算的认识上各地住宅专项维修资金管理机构存在较大的理解差异，对经济责任主体的界限认识不充分，会计主体假设认识不清也带来了对会计六要素难以界定。从表现上看，有的住宅专项维修资金管理机构将其作为往来科目核算，有的将其作为负债类科目核算。

（三）缺乏统一会计账务处理原则

各地住宅专项维修资金会计账务处理原则有权责发生制（应计制）、也有收付实现制（现金制），也有两个制度兼而有之的情况，缺乏统一的会计财务处理原则，使得在途资金、当期收益等确认的口径不一致。

（四）缺乏统一的会计科目设置、财务会计报告编制

会计科目的设置是会计要素的进一步细化，每一个会计科目都应有特定的核算内容，各科目之间既有联系、也有区别，各地住宅专项维修资金会计核算科目设置随意、混乱，导致行业口径不统一，进而财务会计报告口径不统一，无法真实的反应行业经济状况及经营管理情况，无法为管理者及业主提供决策依据。

（五）缺乏统一的利息分配制度

住宅专项维修资金产生的利息收入在各地的分配原则、分配方式各不相同，有的地方将利息全部分配给分户业主，有的将部分利息通过政府规章明确列支为管理机构的经费，有的将部分利息建立专项应急使用资金。同时，各地利息分配时间、利息分配率都不尽相同。

（六）缺乏强大的会计核算电算化系统

165号令第十条明确提出：“开立住宅专项维修资金专户”，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。”目前各地采用的会计核算电算化系统均不能满足这一要求，大多数地方的做法是借助住宅专项维修资金信息管理系统实现分户核算，进一步核算分户的交存、使用、退款、划转、结息、余额，也就是说会计核算电算化系统更加侧重于总的收支核算、住宅专项维修资金信息管理系统更加侧重于物业管理区域、分户账的核算，两者缺乏有机联系、数据不同源，若不能有效的集成两个系统，将影响住宅专项维修资金数据的真实性、有效性。

（七）自管阶段住宅专项维修资金的财务管理停滞

各地住宅专项维修资金绝大多数处于代管状态，但自管住宅专项维修资金是还钱于民、还权于民的必然趋势，目前各地划转为自管的住宅专项维修资金的财务管理、会计核算基本处于停滞状态、甚至连与专户银行对账、校验账户等基本工作也处于瘫痪状态。

二、住宅专项维修资金会计核算问题的解决对策

（一）急需出台统一的会计核算制度

住宅专项维修资金应借鉴住房公积金的做法，尽快出台统一财务管理办法和会计核算办法，制定统一的会计年度、会计记账法、会计科目、财务会计报告是规范住宅专项维修资金管理的基本要求，也是刚性要求。

（二）明确会计主体认识

虽然住宅专项维修资金是业主所有，业主决策使用，而管理部门只是代为管理，但在代管阶段如果将其作为往来科目核算、简单的收支核算有弱化维修资金管理机构主体责任意识之嫌，应体现实质重于形式的原则。

（三）统一会计账务处理原则

权责发生制和收付实现制各有自己的优缺点和适用范围，权责发生制更能有效的反应对住宅专项维修资金的管理效果，对于一些重要的核算项目如在途资金、退票资金、当期收益等应采用权责发生制。但对于银行存款等项目应采用收付实现制。

（四）统一会计科目设置、财务会计报告编制

会计科目应根据住宅专项维修资金会计对象的特点设置，同时要兼顾各地不同差异带来的灵活性。资产类会计科目建议包括：“银行存款”、“银行定期存款”、“国家债券”、“应收利息”、“应收账款”“预付账款”;负债类会计科目建议包括：“住宅专项维修资金”、“应付账款”、“预收账款”;净资产会计科目建议包括：“增值收益”“增值收益分配”;收支类会计科目建议包括：“业务收入”“业务支出”。财务会计报告建议应包含：“资产负债表”、“增值收益表”、“增值收益分配表”。

（五）统一利息分配制度

住宅专项维修资金本息都应归属于全体业主所有，建议可参照住房公积金管理办法明确统一的利息分配时间、利息分配利率，也可以按照一定期间，将期间产生的利息收入全部分配到分户业主，个别地方提取利息收入作为管理机构的经费来源、或作为建立应急使用备用金等必须通过政府规章加以明确，以取得上位法的支撑。

（六）强化维修资金会计核算信息化系统的建设

各地上千万分户的住宅专项维修资金的交存、使用、退款、划转、结息、余额等核算是依托于住宅专项维修资金信息管理系统实现，会计核算电算化系统依靠住宅专项维修资金信息管理系统数据及专户银行端数据进行汇总核算、对账，其目的是实现银行存款余额与分户数据对等，出现不对等的原因，能及时查找数据差异原因。若单一的强化会计核算电算化系统实现分户数据的核算显然不现实，最明智的思路是将会计核算电算化系统嵌入住宅专项维修资金信息管理系统的一个子模块，子模块可以实现各类住宅专项维修资金业务、财务数据统计、记账、财务会计报告等功能，应用信息技术实现对整个住宅专项维修资金的一体化管理。

（七）制定自管阶段住宅专项维修资金财务管理规范

可参照代管阶段的相关规定，制定自管阶段住宅专项维修资金财务管理规范、具体会计核算要求等，同时可借助专户银行的力量，引入第三方代理记账、业主委员会主任离任审计等第三方服务规范自管阶段的财务管理、会计核算。

三、结论

加快全国住宅专项维修资金财务管理办法、会计核算办法是规范维修资金管理的奠基石，也是国家和相关部门科学管理住宅专项维修资金的重要保障。

参考文献：

[1]《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国财政部令 第165号）.

[2]《住房公积金会计核算办法》（财政部 2000年1月1日）.

[3]《成都市住宅专项维修资金管理办法》（成都市人民政府令 第195号）.