城市商业体的购物中心设计模式

陈松

【摘要】本文研究了购物中心发展的历史和现状，并从购物中心的分类阐述该设计模式对城市商业体的影响。

【关键词】商业体;购物中心;设计模式

“购物中心”在中国上世纪80、90年代是一个被用烂了的商业名称，大到最大的商业体小到街边的小卖部都可以豪迈地起名某某购物中心，以至于国际设计购物中心的建筑师到中国后第一要务就是向中国的业主耐心解释购物中心和中国现存的商业业态有多么的不同，具有多么大的先进性。

商业行业是最市场化的充分竞争行业，商业体是否成功的唯一标准就是单位商业建筑面积在单位时间里是否挣到了足够多的利润。上海港汇、北京燕莎奥莱、上海新天地的成功让商业业界看到了国际上发达国家购物中心先进的商业运营和设计理念，业界这才发现有些企业闷头摸索的所谓第几代商业，在发达国家近百年的商业活动中早已研究并实践过。随着国际一流商业设计事务所进入中国，带来了最先进的商业形态购物中心（ShoppingCenter&Mall）。

它山之石可以攻玉，要了解购物中心的设计模式，其实就不得不看一看国际上购物中心的发展历程和分类。

按照ICSC美国国际购物中心协会的定义，购物中心是由单一产权所有者所拥有并实施计划、开发和管理的零售和其他商业设施的组合，这些类别和亚类以几个关键的属性来区别。包括：概念、大小、面积、典型的主力店、主力店比率、主要商圈。

因此真正的购物中心是持有的，而不是销售的，才能保证统一经营，通过业态的市场化搭配以获得商业体的最高收益。

购物中心分为两个大类：一种是室内的商业体，一种是室外的商业体。

室内的商业体叫Mall室内购物中心，分为：

Regional Mall社區级购物中心

Supper-regional Mall区域级购物中心

Downtown/Urban Mall城市中心级购物中心

室外的商业体叫Open-air Centers室外开放式购物中心，分为：

Lifestyle/Village体验式商业街区

Theme/ Festival主题式商业

Outlets Center奥特莱斯品牌直销店

Mainstreet/Downtown Center城市中心街道商业

Neighborhood Center邻里商业中心

Community Center社区商业中心

Hybrid室内外混合型购物中心

还有一种将购物中心与酒店、办公等其他功能组合在一起的商业体是Mixed-use商业综合体，分为：

Semiurban/Suburban Mixed-use郊区型多功能商业综合体

Urban Mixed-use城市型多功能商业综合体

二战之后，美日欧等发达国家出现了一大批巨型连锁的百货企业，如Nordstrom、Bloomingdale‘s、Macy‘s、西武等，商业大多以商业街和城市广场（Town square/Mainstreet）的形态存在，如东京的银座。

Nordstrom、Bloomingdale‘s

Beursplein，Rotterdam

虽然在土地稀缺商业集约化程度极高的日本直到今天百货依然具有很强的生命力，但早在上个世纪70年代，在地广人稀的美国曾经风生水起的百货就已经不能单独存在来满足车轮上的新生一代对商业超越购物的精神及生活需求了，是因为其大部分商品购物方式为提袋式购物，属于所谓提袋式购物，就是能够把商品用袋子装回家的商业购物行为都是提袋式购物，比如百货、超市内大部分业态，而购物中心里的吃喝玩乐大部分是不能用袋子提回家的，比如餐饮需要气氛，影院等娱乐需要情调和设备。

因此购物中心和百货超市其他商业业态的最大区别就是其大部分的业态是体验性的，是百货和超市提袋式购物所没有的，而大型购物中心往往有百货、超市作为大型主力店，单独存在的百货其实在购物中心诞生的那天起就逐渐消失，因此在电商横行的今天，百货的商品大部分都能在电商平台以更便宜的价格轻松买到，终于压垮了最后一根稻草。

近几年，百货的关店潮愈演愈烈，从百盛太平洋的关店潮到西尔斯申请破产，无不说明：商业是有时效性的，随着消费者消费能力和行为的改变，商业模式推陈出新，旧的商业模式和内容如果跟不上时代，被淘汰只是时间问题。

美国商业设计建筑师事务所在上世纪80年代就创造了百货与其他业态结合的购物中心（shopping center）的商业形态，整个商业体变的以吃喝玩乐为主，顾客可以在里边呆上一整天。城市级的购物中心有一到两个百货或超市作为主力店，城市大区域级购物中心往往具有多个大型百货或大型专业超市的主力店，中间以多中庭的购物中心联系在一起，像拉斯维加斯的Fashion show Mall，连续中庭像糖葫芦一样串起了一大堆主力店。

拉斯维加斯的Fashion show Mall

或者主力店以像Fashion Island那样的室外街组合在一起，这种形态在全美全面开花，沿着高速公路而蔓延，大大小小的购物中心数以万计，有的规模小到只是周边社区的配套，有的大到在室内容纳过山车这样的娱乐活动，像美国明尼苏达的Mall Of America，minnesota

室内过山车，Mall Of America，Minnesota

在上世纪70年代，创新性地将商业和旅游地产结合在一起的商业设计模式出现，像FlatIron Crossing，Broomfield， Colorado这样的既有室内mall，又有室外商业街区的Hybrid混合型购物中心之后成为最常见的一种商业形态之一。

FlatIron Crossing，Broomfield， Colorado

美英商业设计巨头进入亚洲后，迅速地将购物中心形态匹配亚洲的人口高密度及土地集约化的特点，涌现了像日本大坂难波公园和香港朗豪坊这样的多层甚至高层商业体，与地铁无缝连接，从地铁车厢出来通过顺畅的垂直交通人群直达商业体以及相连的酒店办公等多功能业态的全部（TOD），这也就是典型的亚洲商业综合体（Mixused）了。

日本大坂难波公园屋顶和香港朗豪坊飞天梯

离城市中心再远的商业就需要主题性特别强才能吸引到顾客了，比如奥特莱斯outlets，Disney乐园，环球影城。

洛杉矶环球影城、东京disney乐园

法兰克福Wertheim Village、洛杉矶环球影城步行商业街

从发达国家的商业体发展历史来看，购物中心是一种复杂的体验式商业体，集娱乐、休闲、餐饮等吃喝玩乐为一体，而不是单纯的购物，其购物体验充满着新鲜感和探索性。相比之下，中国国民生活解决温饱问题不到40年，恰恰处于类似美国70年代的状态，汽车上长大的一代即将成为消费主力，中国现有的商业形式一定不能满足他们的精神生活需求，多种业态的组合的购物中心成为必然，了解购物中心的前世今生成为一场急需进行的商业科普。

参考文献：

[1]美国国际购物中心协会（ICSC） 《购物中心分类》Shopping Center Classifications.

[2]美国Callison建筑事务所专辑.