基于产权空间分析的房产测量模式研究

刘学军 刘恒辉

【摘要】随着当前我国房地产行业的快速发展，关于房产产权空间的测量作业，以及房产测量模式的应用，则引起了作业人员及业主的重视。分析在具体的房产产权测量中，如何确保产权测量的准确性，同时保障业主方的实际权益，则成为当前房产测量作业实施中主要面临的问题。文章针对产权空间分析的房产测量模式，进行简要的分析研究。

【关键词】产权空间;房产测量;政策;模式

1、产权空间基础分析

1.1产权定性

产权定性为产权空间评估作业实施中的核心内容，其中产权定性作业的开展，主要的作业原则即为：合法性，有限性两个原则。其中合法性的作业原则，主要表现为：产权空间测量，确权作业在开展中，相关作业方式方法的应用，需符合相关法律，政策，文件之规定，要求在具体作业中其评估对象，具备可识别，可计算，以及规划容积率的特征。规避因产权空间不符合相关法律条款规定，造成的违规，违法现象。其次有限性的分析原则实施，主要内容为：房屋产权在确定时，应存在一定的空间约束性以及有限性，同时产权空间应具备一定的分割及合并特征。

1.2产权定量

产权空间分析作业的开展，从产权登记的目的，以及产权登记后涉及的市场交易活动进行评估，实施针对性的定量产权空间分析作业，则为产权空间评估确权中的主要作业内容。其中产权定量作业的开展，主要的作业内容包括：产权边界的定量，确保产权空间存在明确的分割界限，且层高在2.2m以上，并有明确的方向及边角。另外产权空间定量对象，应具备一定的应用功能，以及使用范围，以此确保在房屋空间的产权定量中，相关容积率的有效计算，之后基于相关实测数据，进行产权空间最终面积的测算。

1.3产权空间识别

从产权空间的权属登记，产权空间使用，业主方权益保障的方向进行评估，空间识别则为产权空间分析中的重点作业内容。其中空间识别作业在实施中，主要的作业内容包括：产权空间，非产权空间，房屋建筑面积等内容的评估和确定。其中在具体的作业执行中，空间识别的开展，要求测量作业人员明确产权对象的实测数据以及空间形态，同时针对产权空间的范围，以及结构数据，进行实测记录，最终根据坐标参数进行产权空间，产权面积，产权范围的计算，以此确保相关产权数据测算，以及测量数据的准确性和合格性。

2、基于产权空间分析的房产测量模式研究

产权空间分析作业的开展，对于业主方的实际权益，税收质量，行业规范，以及市场经济的稳定发展，产生了重大的影响。因此在实际发展的过程中，关于产权空间分析下的房产测量方法应用，也成为当前房产测量作业实施中主要研究的问题。笔者基于当前产权空间的实际分析发展现状，针对房产测量模式的发展，提出了以下几点控制措施，具体如：基于产权形态测量、基于产权有限性测量、基于公私性质的测量。

2.1基于产权形态测量

从产权空间分析作业的开展得知，产权空间存在一定的差异性，且由于土地性质的差异性，如科教用地，工业用地，住宅用地，商业用地的差异性，后期产权空间在测量方式，计算方式方面，均存在一定的差异性。因此从实践发展的角度评估，基于产权形态开展房产测量作业，对于测量结果的准确性控制，以及合法性，测量有效性的保障，奠定了良好的基础。其次基于产权形态的房产测量模式应用，也降低了因前期产权形态评判不到位，造成的产权纠纷等不良现象，对于产权登记质量的控制，以及产权分析效果的合理提升，发挥了重要的作用。

2.2基于产权有限性测量

产权空间的应用，产权空间的测量，以及产权登记数据的确定，受限于产权空间分析中的有限性，因此基于产权有限性，进行房产测量作业则具备一定的可行性。其中在实际发展中，基于产权有限性进行房屋产权测量，对于保障业主单位权益，明确开放商义务发挥了重要的作用。其次从后续的产权空间应用途径方面分析，基于产权有限性的房产测量作业开展，对于后期实际使用人员的使用成本控制，以及相关物业机构的收费标准确定，也奠定了良好抵触，降低了因相关测量属性不明确，造成的企业经营纠纷等其他不良现象。

2.3基于公私性质的测量

产权空间分析作业在开展中，从其房屋的基础公私属性方面分析，存在公共用房，以及私有产权用房两种类型。其中基于产权空间的公私性质特征，开展房产测量作业也具备一定的可行性。其中基于公私性质开展的房产测量作业，应从项目工程施工前期的施工规划设计，以及基础属性的变更方面，开展相关测量前期工作。之后基于既定的房屋公私性质，开展相关房产测量工作，对于测量质量的合理提升，以及开发商，业主单位的实际权益保障，发挥了重要的作用。

3、案例应用及分析

3.1案例分析

某商住一体楼盘，靠近交通主干道，总占地面积152349m2，建设建筑均为33层商住一体结构，其中6层及以上为住宅，5层及以下为商业，实际容积率为4.37，现根据产权空间要求进行房产测量以及面积计算工作。

3.2测量方法

实际测量中为保障业主方，以及开放商的实际权益，测量作业实施中应明確产权空间形态，从各场所的功能，层级，通过逐一开展识别，分类的方式进行建筑总面积的计算。另外从开发商的权益保障方面分析，建筑总面积在测算中应严格根据电梯，公共区域，外墙，以及过道，走廊，消防楼梯，公共通道的实际类型进行实地测算和分析，并基于实地测算结果，进行相关数据的分类和统计。整体测算完成之后，按照商业建筑面积的相关计算规则和标准，进行建筑中功能区，商业区，住宅区的公摊系数计算，之后基于建筑内的实际分户面积，进行分户公摊面积的计算，并与前期设计的公摊面积参数进行对比和分析，最终达到合理控制，分析，计算，确定公摊系数，保障业主方及开发商的实际权益。

3.3规划策略

由于房地产开发商在进行房屋售卖时，其售卖面积按照测绘规则，以及设计图纸计算得出，其与实际的得房面积之间存在一定的误差，且该面积为产权面积，未计入计算公摊的相关建筑空间。因此为保障业主方权益，同时确保相关测算结果的准确性，开发商应针对商业区域进行部分面积的公益设计，并通过识别檐廊，结构柱面积的方式，进行一层公摊面积的超额计算，以此达到保障的双方权益，合理开展产权空间识别测量的目的。

结语：

从当前产权空间分析的发展现状，以及房产测量模式的开展现状进行评估，基于产权空间分析下的房产测量模式开展，从专业性，合格性，合法性的角度进行分析，测量方在实际发展中可通过基于产权公私性质，产权有限性，以及产权形态，开展相关房产的测量工作。以此确保开发商及业主单位的实际权益，同时保障在房产项目开发中政府税收策略执行的准确性，以及市场经济发展的稳定性。

参考文献：

[1]解霜.基于产权空间分析的房产测量模式研究[J].工程建设与设计，2018，（22）：37-38.