商业化产业园建设探讨

程 恕 （合肥工投工业科技发展有限公司，安徽 合肥 230063）

改革开放后，中国市场经济逐渐发展，大量中小企业快速成长起来，民营经济逐渐在国民经济中占据重要位置。中小企业往往分散经营，各自为阵，同时为了企业的发展，常常买地自建厂房，其效率低、投资大、重复建设严重，导致了大量资源的浪费，已不适合新时代的生产要求。由于中小企业自身经济实力有限，工业厂房建设中常常困难重重，部分企业由此增加了负债，导致企业经营困难甚至破产。2006年8月，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》下发，对中小企业用地采取严格的审批政策，单独买地建厂己不再是最优选择。在多种因素的影响下，一种统筹各种生产要素，以提供标准厂房等生产经营场所和管理服务为特色的商业化产业园区应运而生。

1 商业化产业园区建设模式分析

产业园标准化厂房又称通用厂房，是指在指定区域内统一规划、统一设计、统一施工，配套设备齐全，并且提供研发、办公、生产等综合使用功能的厂房。标准化厂房的建设不仅能很好的满足不同企业的需求，同时能提高单位土地开发强度，提高土地利用率，集约化用地。

在集约化用地建设标准化厂房和产业园区过程中，根据不同的企业需求和园区类型，主要有以下四种不同开发模式。

1.1 产业园建设1.0模式——单层钢结构厂房

此种模式下，主要建设为以生产加工类型为主的单层钢结构厂房。单层钢结构厂房主要用于对生产空间和使用净高有较大要求的制造行业。该类企业一般要求单层使用面积及柱网尺寸较大，屋架和地面的承载力可承受重型设备荷载，内部空间开敞。

1 .0 模式下的典型园区：定远创智产业园。该园区为生产加工类园区，其项目占地7hm2，规划建筑面积7.2万m2，容积率1.04。园区主要为大跨度单层钢结构厂房和多层混凝土框架结构办公用房，其中单层钢结构厂房最大平面尺寸90m×130m，建筑高度14.8m。销售对象为某环保投资有限公司，企业主要进行危险废物、固体废物处理，产业园的建设主要为该企业定制产品。其中单层钢结构厂房为企业生产加工区，多层框架结构为办公区。

1.2 产业园建设2.0模式——高层标准化厂房（生产加工类）

高层标注化厂房（生产加工类）主要指建筑高度大于24m，层数大于6层的标准化生产类厂房。结构类型主要采用混凝土框架结构。

2 .0 模式下的典型园区：兴庐科技产业园。该园区定位为生产加工类园区，项目占地约7.4hm2，总建筑面积为22.8万m2，容积率3.08，园区通过租赁厂房，招商引入服装加工类与印刷制造类企业。园区主要为高层混凝土框架结构厂房。主要建设内容为研发楼、宿舍及服务用房、高层厂房。高层厂房为6～10层，层高4m，结构预留荷载800kN/m2。

1.3 产业园建设3.0模式——多层标准化厂房

多层标准化厂房主要指建筑高度小于24m，多层框架结构标准化厂房，层数一般小于等于6层。该厂房可用于大多数制造行业，是没有固定工艺要求，具有较高通用性的，专为出租或出售而建的多层厂房，常常又称为多元厂房或工业大厦，可分层或分单位进行出租或出售。此类型厂房一层为生产加工区，二层及以上为研发办公区，一层层高5～8m，个别园区为满足企业生产加工需要，将一、二层贯通，并设置桁车。

3 .0 模式下的典型园区：肥西立恒工业广场。项目占地约15hm2，总建筑面积为31.3万m2，容积率2.05。主要建设4～5层标准化厂房，首层层高5.4m，二层以上层高4.5m，单栋厂房面积约5000～6000m2，单层面积约1000～1500m2不等。配套建设公寓、食堂、服务用房、研发楼等。项目重点引进家电配套、汽车零部件加工、电子装配、生物医药、服装以及新能源和新材料研发等产业。

1.4 产业园建设4.0模式——多层独栋办公“商墅”

随着产业地产空间载体爆发式发展，产业园发展逐步由生产加工类园区走向新的阶段。据此，新一代业态多层独栋办公——“商墅”逐渐受到市场的青睐。园区定位主要为研发办公类企业入驻。主要为多层框架结构办公用房，层数一般为3～4层，每栋商墅的面积为500～1200m2，配3～6个停车位，商墅区容积率约1.2。园区在做好建筑外立面的同时，营造较好的景观效果，给入园企业较好的企业形象。

4 .0 模式下的典型园区：创智天地。该项目占地约20.92hm2，总建筑面积为53.3万m2，容积率2.06。规划为集研发、设计、文化传媒、咨询策划、管理、商务居住为一体的综合园区。主要建设3～4层独栋办公“商墅”、5～6层多层办公用房、高层办公用房、人才公寓、食堂餐厅以及创客空间。其中3～4层独栋办公“商墅”首层层高5.2m，二层以上层高4.0m，单栋面积约1000m2。5～6层多层办公用房单栋面积约5000～7000m2。园区建筑以陶土板与玻璃幕墙为外立面，舍弃原有生产加工类园区普通的涂料饰面，给人以良好的建筑立面效果。同时在园区类设置生态水系和慢行网络，营造生态型的办公环境。

商墅园区景观效果

2 商业化产业园区建设存在问题

商业化产业园区在规划建设中，从规划设计角度来看，主要存在以下问题。

2.1 产业定位不明确，配套设施不足

园区产业定位建立在对区位、资源、基础产业、区域分工、城市产业布局等因素的综合考虑之上。产业定位对园区的规划设计的主要影响是它对园区的功能配置、建筑形象及后续的园区服务配套等方面都起着指导性作用。众多产业园在发展建设中，缺乏指导思想、统一科学规划以及准确的产业定位，因而在发展上仍没有摆脱粗放式的发展模式，存在发展问题。产业定位不明确会产生后期招商产业过多，布局杂乱，产业关联度小，集而不群以及相关配套设置不足等问题。

2.2 园区整体形象较差

商业化产业园区的建设目前普遍存在片面追求经济效益的现象，导致在园区建设过程中，注重厂房的建设，而对园区的整体形象及品质考虑较少。从绿化景观上来说，部分园区公共绿化缺少，庭院绿化简单，同时缺少必要的景观标识体系以及园区企业员工公共活动交流空间，整个园区环境单调平淡，缺乏生机，造成了园区整体环境品质不高，直接导致招商困难以及招商企业质量。

2.3 政府相关产业政策不了解

产业园作为促进产业发展、推动区域经济发展的重要载体，在国家大力推动产业发展的大背景下，服务产业、帮助产业发展、推动产业转型升级、形成完整产业链集群等是现阶段政府招商引资工作的一项重要工作，据此，政府对产业的发展会出台一系列优惠政策。而园区企业普遍只关注生产和企业运营，对政府政策不慎了解，这就需要园区管理者成立相关部门，与政府做好对接，了解相关政策，服务于企业，促进企业发展。

3 结束语

随着国家对住宅及商业地产市场的管控，商业化的产业园因其低风险、良好的回报率、政府出台的各项优惠政策逐渐受到市场的青睐。总结多年来4类园区开发经验，商业化产业园区开发已逐渐由1.0模式生产加工类单层钢结构厂房逐渐发展到4.0模式的多层独栋商墅产品，园区开发建设中，需做好产业定位与相关配套设施，树立良好的园区整体形象，并给入院企业做好政府产业政策的引导，有序稳步的推进商业化产业园的开发、建设与招商工作。