澳大利亚的房屋租赁经验

王文迪

近十年来，澳大利亚房屋租赁市场日渐扩大，租房人群比例升高，房租占收入比也呈现增长趋势，相当一部分澳大利亚人谈起住房也是“压力山大”。

但澳大利亚的房屋租赁行业管理较为规范，相关规定及机构健全，在租赁的各个环节均有详细规定，依托社会信用体系，可有效保护租赁双方的权益，一些做法值得借鉴。

租房的人越来越多

在澳大利亚，拥有住房的人并非大多数。根据澳大利亚知名房地产信息公司（提供租房信息、房地产市场的研究）Domain所做的一项统计，澳洲的租房人群约占总人口的三成。最近二十几年来，租房人群一直在缓慢增加。2016年澳人口的30.9%租房居住，31%拥有自己的住房且没有贷款压力，34.5%拥有住房但正在还贷。

租房人群不断增加，一方面因为房价快速上涨，另一方面也是因为高昂的租金占据了租户收入的很大部分，使租房者很难积攒下买房的首付。

墨尔本研究院的家庭收入和劳动力动态研究显示，年龄在35至44岁的人群中，能够从租房转变为买房的比例从2001-2004年的每年15%锐减至2013-2016年的每年9.8%。而对于年龄在18至24岁的年轻人来说，这一数据下降得更多。

尽管澳大利亚地广人稀，但大部分人口都集中在东南沿海地区，特别是悉尼、墨尔本和布里斯班等几个大城市。这些城市不仅对澳大利亚人有很大的吸引力，同时也是国外买家的重点选择对象，由此也助推了澳大利亚各大城市的房价。

自2018年以来，悉尼、墨尔本等城市的房价出现了明显的下跌，然而对于没攒够首付的租户来说，房价依然高昂，租房仍然是仅有的选择。

多半收入付了房租

高房价也催生了高租金，尤其是在悉尼等大城市，不少人收入的几乎一半用来支付房租。

据《澳大利亚人报》报道，随着爱彼迎（Airbnb）的兴起，悉尼和墨尔本的租金市场被进一步推高，使得这两个城市的租金负担不断加大。而在悉尼和墨尔本的内城和海滨郊区，约七分之一的潜在出租房都属于爱彼迎的商业租赁。

在澳大利亚，当住房支出占到家庭总收入的30%以上时，该家庭就面临着“住房压力”。一边是租金和房价的节节攀升，一边是缓慢得近乎于没有增长的收入，很多澳洲人也面临“租房贵”的困扰。尤其在悉尼、墨尔本和布里斯班等大城市，很多人月收入的一半都用来支付房租。

澳大利亚房屋租赁网站（rent.com.au）曾针对全澳超过2000名租客做过一项调查显示，53%的受访者周薪超过三分之一都用来付房租了，而30%受访者的周租金已经超过了他们周薪的一半。

在墨尔本近郊如布莱顿地区，一套三居室的平均周租金大概是968澳元（约合人民币4689元），而根据澳大利亚统计局2018年5月的数据，墨尔本所在的维多利亚州的平均周薪是1545澳元（约合人民币7484元）。

在悉尼——全澳住房压力最大的城市，形势只会更严峻。在悉尼最核心的CBD区域，一套三居室的周租金基本在1200澳元（约合人民币5812元）上下，而悉尼所在的新南威尔士州的平均周薪只有1600澳元（约合人民币7750元）左右。由此可见在澳大利亚大城市居住也是大不易。

房东考察挑选房客

尽管也存在一些少数无良房东或房客扰乱市场的案例，但总体来说，澳大利亚房屋租赁市场较为成熟，相关规定及机构健全，在租赁的各个环节都有详细规定。

高房價也催生了高租金，尤其是在悉尼等大城市，不少人收入的几乎一半用来支付房租。

从租房流程来看，可以先从各大租赁信息网站查找合适房源，房源信息中会标明房子本身信息，最重要的一项是周租金。若有中意的房源可查阅该房源中介贴出的看房时间。

经过多方对比后，若租房者看中某套房子，可以向房东提出租房申请。申请中不仅要写上租房者对租金和租房时间的心理预期，还要附上租房者的详细情况。在租房申请表中，尽管各家中介的表略有不同，但需要填写的信息都极其详细。从职业、家庭、工作等个人信息，到是否有宠物、是否吸烟、是否会经常有客人探访甚至留宿等生活细节，都涵盖在内，这些都是房东在挑选租房者时需要参考的因素。有的申请还会要求租房者提供几位推荐人或证明人，房东在考察租房者时会联系这些证明人进行信息核实，这也是基于社会诚信系统所做的考察。

此外，到了正式签订租房合同前，中介一般会联系租房者的上一个中介，查阅租房者此前的缴纳记录和退租记录，看看租房者是否有不按时支付房租、无法保持屋内整洁的“黑历史”。这也就保证了租客每次租房都会严格遵守交房租时间，并在退租时做好退租清洁，经房东验收后才算完成了退租程序，以防止不良租房记录会影响到自己再次租房。这样就不会出现租客离开后房子一片狼藉的情况。

简单地说，在澳大利亚租房是房东选房客，房客较为被动，须向房东或中介证明自己是有诚信、有负担能力、可维护房屋整洁的优质租客。

房客同样受到保护

尽管从租房流程看，租房者较为被动，但在保护租房者权益方面，澳大利亚各州同样分别有健全的管理制度。

例如，昆士兰州有昆州租房者协会。该协会成立于1986年，专门为租房者提供建议和咨询，为租房者的权益发声，不断推动昆士兰州完善相应的租房法律法规。该协会有一项服务，为租房者提供建议和咨询，从帮填写租房申请表，到讲解作为租客的权利和义务，从解决租房中出现的问题，到协助同房东或中介谈判，涉及租房过程中的方方面面。

在悉尼所属的新南威尔士州，负责租房事宜管理的是新州政府下属的公平交易委员会（Fair Trading）。所有租房者的押金都是直接交由该委员会管理，而不是中介。在租金方面，委员会也有详细规定。

根据规定，当上一个固定期限租房合同已经结束、租房者有意续租的时候，房东才可以涨价。如果房东想在租房合同期间涨价，必须提前60天以书面形式通知租房者。书面通知中，房东必须写明所期望达到的租金金额（而非简单的房租上涨幅度）、上涨后租金生效的具体日期，并且签字确认后以合适的方式递送给租房者。这样做就是为租房者考虑是否续租、寻找新房源提供足够时间。

如果租房者认为租金上涨幅度太过分，接到书面涨价通知30天内可以告到法院，法院也有权决定未来12个月的租金数额。

公平委员会还对租金上涨频次提出建议，希望房东以小额渐进的方式涨房租，这样一来可以保持租金和市场价持平，保护房东出租房屋的积极性;二来也可以避免大幅上涨租金吓走租房者，或是带来矛盾纠纷。

与发达国家成熟市场相比，中国的住房租赁市场仍有较大的发展空间，规范的租赁管理制度可以推动市场的健康发展。房屋租赁市场的发展同样是完善住房市场长效机制的重要组成部分。