房地产住宅项目设计管理要点分析

李 塬

中国电建地产集团有限公司 北京 100097

引言

房地产住宅项目的设计管理工作既是技术工作更是管理工作，是建筑全生命周期的管理。它贯穿房地产项目开发始末，针对设计成果，兼顾任务管理、资源管理、进度管理、技术管理等系统化管理。过程中要了解市场情况、客户需求、明确设计条件、选择合适的设计伙伴，控制好设计全过程计划、图纸质量管理；重视成本优化、报批过程中的沟通管理、加强设计变更的控制与管理，重视设计封样和呈现效果，最后收集用户反馈，对项目进行复盘总结，形成设计管理闭环。

1 明确项目设计要求

一个好的住宅产品设计，必须在深入细致的市场调查后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能做出与市场紧密结合的产品。对于一个项目的设计首先要有一个整体清晰的产品目标，如目标客户、目标成本、营销策略、工程周期、公司产品体系等及政府相关部门的要求。将各方需求权衡通过决策转换为设计任务书。然后根据产品特征选择相适应的设计单位。设计管理部门在此时要发挥整合资源，平衡需求的关键作用。

1.1 前期阶段的设计要求

在正式开展住宅建筑项目设计工作之前，相关设计管理部门务必要针对建筑项目做好前期的充分准备，针对工程所在位置的地质、环境等多方面情况进行综合分析研究，从而编制出切实可行的施工方案。其次，项目设计管理工作人员务必要组织专业人员队项目总体定位，销售目标以及客户群体的需要进行综合研究，最终结合各方面情况编制设计任务书。

1.2 设计阶段要求

就现如今住在项目设计工作实际情况来说，可以划分为三个步骤：首先，方案的设计工作其实质是前端设计管理工作中的关键部分，涉及到前端投资预算，项目施工方案的制定，成本计算，项目报备等工作。其次，初步设计工作，初步设计工作在项目方案设计中作用十分的巨大，涉及到施工系统的制定，施工物料的选择，建筑规格的确定等等。再有，施工图设计工作，施工图设计其实质是为工程各项施工工作的开展给予指导，其属于后端施工阶段关键管理工作内容，其与后期的成本控制工作的效果存在密切的关联。以上三个步骤的工作对设计管理工作的效果具有不断的要求，前端设计投资营销规划工作的开展要与后端项目建造工序所花费的成本进行综合分析，是从综合到细节的设计管理过程。

2 设计全过程控制管理

住宅项目设计全过程控制管理主要从：日常管理、进度控制、结果审核、沟通管理、设计变更管理、复盘评估几个角度进行分析：

2.1 日常管理

地产设计日常管理的重点是跟踪与指导，在住宅项目开发过程中，来自内部、外部的设计条件经常会发生变化，需要设计管理人员有敏捷的判断力，尽量控制在没有发生影响前。过程做好工作日志，关键节点决策。

概念方案阶段，通过WORKSHOP的形式，组织公司内各职能相关人员参会，共同确定各自需求，通过决策会确定方案。对外部条件，设计前梳理好项目所在的地规范制度和报建流程，及时与相关审批部门提前沟通。当遇到审批特殊要求或外部条件变化时，需快速反应，及时汇报公司，快速找出既满足规范又不影响项目节点和货值的方案，并与审批部门沟通一致。

初步设计及施工图设计阶段，与设计院保持例会制度。当遇到设计难题时，召开专题会或多设计单位共同商讨确定技术方案。设计过程中应协调好二次深化设计单位及时提供深化图纸，避免各专业或厂家间设计碰撞或内容不交圈。

2.2 关键节点进度控制

住宅项目开发是强计划管理，时间就是成本，需确保按计划高质量完成图纸，取得规证和开工证，准时开盘。可以通过并行开展、协作前置等方法保障计划顺利进行。

设计管理中有四大关键节点：

一系列报建手续，这是保证项目快速正式开工、开盘的必备条件。这期间要注意各政府报建手续间的前后顺序，提前与不同政府部门沟通是关键。

展示区开放，通常展示区开放要求获取土地后5～6个月完成，提前为开盘做好准备。展示区应在概念方案阶段结合营销方案和工程施工安排选址，利于以后快速开工和大区施工期间不影响展示。展示区概念方案确定后，组织建筑、精装、景观设计并行，展示区应有对设计管理，营销策划、招标采购、工程施工的独立计划。

项目首次开盘，住宅项目首次开盘形象和时间直接影响到，通常首开时间要求不超过9个月。

施工图蓝图交付，通常施工图外审后成本部门开始算量招总包，待总包进场后施工图蓝图交付代表着工地依据图纸正式施工。也是设计管控保时间阶段的最后一个大里程碑。

这四个节点期间还穿插很多与景观、精装、人防、电梯、门窗等设计的穿插节点，过程中通过PROJECT作好计划管理，协调各方时间是关键，对设计管理人员的综合管理及解决问题的能力要求较高。

2.3 结果审核设计

图纸质量其与设计的水平存在一定的关联，设计审核在房地产住宅项目设计管理工作中的作用是十分巨大的，整个工作的效果都会对后期设计方案的变更存在一定的关联，所以房地产企业务必要针对这一工序给予重点关注。

评审工作一般分为方案阶段评审和施工图阶段评审。方案阶段主要以审核经济指标和功能、公司产品线要求为主。施工图以错漏碰缺，专业协调为主。往往都会提前两天将设计方案上报给评审部门，从而为评审工作人员提供充足的时间，对设计图进行全面的了解，为后续的评审工作的开展创造良好的基础。如果条件允许可以进行封闭式审图，或者是租住专家组进行统一评审。评审过程中，做好评审意见记录和评审总结会签字确认，设计院对修改意见逐条答复，并反馈在图纸中。

2.4 沟通管理

项目设计管理是一个权衡找平衡点的管理岗位，需要和所有内外部门沟通，达成彼此的管理目标。

比如对外沟通，其实质是将设计目标通过正规的流程进行审批之后最终完成合法化的转变。设计管理工作人员要加强与其他相关部门的沟通联系，这样不但能够有效的提升工作的顺畅性，并且可以对工作效率的提升加以根本保证。

对内沟通，主要是目标成本和招标计划、工程节点、销售节点和深化设计直接的协调沟通。把握住时间节点，提前与预判风险是关键，比如在方案阶段测算立面成本指标，以指导施工图设计立面深化设计，材料选型。当遇到矛盾点时，组会讨论决策是最有效的推进方式。

2.5 设计变更管理

设计变更对于工程施工的质量能够起到良好的作用，并且可以有效的缩减工程的成本，确保产品的性能能够满足客户的实际需要。但是如果不能加以合理的管控，那么也可能会发生诸多的负面影响，诸如：成本超出预测等。针对设计变更实施切实的管控，可以从设计变更的发生次数以及内容加以管控。

想要合理的控制设计变更的出现，最为重要的就是要将风险进行预测，并运用有效的方法加以预防和解决，从而为各项工作的顺利开展创造良好的基础。

严格控制设计变更的发生务必要秉承严谨的工作态度，组织专业部门和工作人员对设计变更进行综合分析研究，详细的来说，就是要从技术方面进行判断是不是具备良好的可行性，之后再从成本方面进行综合分析。

2.6 复盘评估

在首次开盘和交付设置几个设计复盘时点，利于思考总结发现问题，可补救调整的及时修正，来不及的也可形成工作总结指导下一个项目。

首开节点复盘，主要是看产品市场的认可度，对于二期产品是否有必要及时调整战略；交付节点主要是看呈现效果和时间管控，部门协调等。

3 结束语

综合以上阐述我们总结出，房地产住宅项目设计管理工作并非是一项短期的工作，其实质是充斥在项目设计管理各个环节之中的，其并非是单纯的各类资源进行整合，而是要保证各个部门、各项工作的开展都能够按照前期制定的计划按部就班的进行。房地产开发单位设计管理部门在项目设计中的作用是非常巨大的，设计管理工作人员务必要具备良好的专业能力以及丰富的工作经验，只有这样，才能做好设计管理，保证项目设计的整体水平，最终可以为后续的各项工作的开展给予指导，促进房地产行业能够稳定健康的发展。