对当前形势下房地产成本控制的几点思考

苏峰扬

在国家宏观调控以及其他因素的影响下，房地产行业已经逐渐从之前的粗放型发展模式慢慢转向精细化的发展。房地产企业只有精耕细作，才能够适应新的发展形势。因此在目前的形势下，房地产企业更应当加强自身的成本控制，保证自身的稳健发展。

一、房地产行业的主要成本支出构成

房地产企业在进行自身经营的过程中，其成本支出主要有土地成本以及房地产项目的前期工程费用还有后续的建筑安装费用等。同时在进行相关项目的建设过程中，房地产企业还需要进行相关的公共设施的建设，而且在进行后期销售工作的过程中，房地产企业也需要支出部分的销售经营费用，来保证自身资金的稳定回流。在这个过程中，房地产企业由于背负银行债务，还需要对银行支付相应的利息等费用。纵观房地产企业的整体经营过程，其需要支出的成本类型较为复杂，同时在成本支出的过程中，还存在一定的偶然性，即支出费用有可能超出预期。因此在进行房地产项目经营的过程中，房地产行业的企业应当加强成本控制的重视程度。

二、房地产企业成本控制过程中存在的问题

1.房地产企业的分工以及战略规划问题

房地产企业在进行成本控制的过程中，应当既考虑自身的实际经营情况，同时也要注意把握相关的政策以及市场变化，然而在进行成本控制的过程中，房地产企业往往会出现盲目投资的现象，导致其建设的工程项目无法有效进行出售，造成资金回流困难，进一步加剧资金紧张程度。同时在进行相关费用支出的过程中，房地产企业的部分管理人员无法从战略角度进行精细化管理，导致资金的极大浪费。

2.相关控制机制问题

在进行成本控制的过程中，房地产企业需要对自身的经营过程进行整体细节优化以及管理工作。做到事前有计划、过程有控制、事后有反馈。事前计划要求将项目整体计划分解到年月周日，按步推进；过程有控制要做到工程与销售进度对接，防止资金沉淀。工程施工做好规划、工程、采购、成本的协调，防止工期延误增加资金成本。事后反馈主要总结前期遇到的问题，优化后续工作的流程、方法等。特别是在工程招标、采购、变更签证等方面更要做好机制的设置与监督。但是在实际的工作过程中，房地产企业无法有效掌握自身工程项目中的具体施工情况，这就造成了相关工作人员无法对项目情况进行有效的审计，也无法有效控制项目的整体进度，而这种情况的出现，往往会导致项目无法有效进行，造成资金的二次投入，严重影响房地产企业资金流的健康情况。

3.成本控制意识问题

房地产企业在进行日常经营的过程中，由于相关专业人才的缺失以及整体认识程度的问题，在进行成本控制的过程中，相关工作人员往往会忽视对于成本预算的重视。同时在进行成本控制的过程中，企业的财务部门往往缺乏足够的权力进行相关财务计划的制定，导致预算编制无法与企业的实际经营情况相结合，造成成本控制工作出现偏差。

三、房地产企业成本管控优化措施

房地产企业在进行成本控制的过程中，根据实际工作流程的变化，可以大致分为决策、设计、施工以及竣工收尾阶段。在这个过程中，不同时间段工作内容不同，房地产企业的成本控制措施以及重点也会出现不同。

1.优化房地产企业的前期成本控制

房地产企业的成本控制，最早可以追溯到投资决策阶段。不同于其他的企业，房地产企业在进行投资决策的过程中，需要考虑的因素较多。除了项目所在地的市场情况之外，房地产企业还需要考虑相关的政策影响等。因此在自身项目的前期阶段，房地产企业需要做好完善的规划，保证投资决策的正确性。

在这个过程中，房地产企业应当加强自身风控体系的建设，提高对于市场风险的预估以及判断能力。同时在这个过程中，房地产企业应当加强财务部门的规划能力，提升相关财务工作人员的战略高度，积极配合财务部门进行相应的财务预算编制工作。只有通过合理的财务编制工作，房地产企业才能够进行后续的管理工作，同时降低成本的支出。在这个过程中，房地产企业应当加强企业内部各个部门之间的信息沟通，将工程项目的相关材料以及市场环境情况进行有效整合，根据综合情况进行自身的投资规划。

2.加强房地产项目的执行以及监督力度

在进行投资决策之后，房地产企业会进入后续的设计阶段。在进行实际的施工之前，房地产企业的相关工作人员需要根据项目所在地的实际情况制度施工方案，在这个过程中，房地产企业的相关工作人员，需要根据具体的审批情况以及建筑可行性情况，对自身的建筑项目进行有效的设计。在这个过程中，房地产企业应当加强对于设计环节的审查力度，提高实际调研的频率，确保项目设计情况与实际情况相符合。

同时在进行工程项目的施工过程中，房地产企业应当加强对于施工过程的监督力度，保证施工环节的有序进行。房地产项目需要的材料较多，整个工程项目的推进还需要相关工作人员进行多方面的把控，注重好细节方面的优化，提升工程工作效率。因此在进行项目施工的过程中，对于材料的使用以及工程进度的管理工作，房地产企业应当派专人进行相应的管理工作。同时在这个过程中，房地产企业应当加强对于相关工作人员的绩效考核管理工作，激发工作人员的工作积极性，实现更好的管理。

3.完善工程项目的反馈机制并加强控制意识

房地产企业首先要加强对于成本控制的意识，应当始终把成本控制放在考虑范围之内，在保障工程项目的质量以及施工效率的前提下，实现较好的成本控制。在这个过程中，企业的财务部门应当密切关注工程项目具体实施情况，根据实际的施工情况适时调整企业的财务计划，同时在这个过程中，企业内部应当加强信息沟通，必要情况下可以建立相应的信息沟通机制，实现信息的有效交流，保证财务部门可以实时掌握工程的施工情况。同时在企业内部，应当加强对于成本控制的培训工作，提升相关工作人员的素质，进一步规划好相应的控制工作，对工程项目的具体项目进行严格审查，保证质量与成本的最优比。房地产企业应当注重对于工程项目竣工之后的反馈，根据工程项目的实际开发以及销售情况，进一步调整自身的战略规划，为之后的成本控制提供借鉴。

四、结语

房地产企业在进行成本控制的过程中，应当根据自身的实际情况进行成本的控制工作。在这个过程中，相关工作人员应当加强对于投资决策以及项目实施等方面的关注，落实好相应的控制措施。在进行成本控制的过程中，工作人员也应当加强对于内部管理以及相关反馈机制的建立，根据市场变化以及政策影响的程度，做好下一步的成本控制规划。只有通过良好的成本控制机制，房地产企业才能够实现较好的投资回报，同时做好相应工程项目的施工工作，从而实现良好发展。