浅谈保障性住房建设中资金管理问题

李晓印

一、引言

我国的保障性住房建设在相关政策的引导下取得了较好的成果，对于丰富和完善整个房地产市场具有重要的积极作用，对于改善社会服务和保障也起到了重要的推动作用。我国的保障性住房主要是由经济适用房、廉租房、公租房、限价房等等不同的类型构成，总体而言，我国的保障房体系建设已经初现成果，为未来进一步的深化和推进奠定了坚实的实践经验基础。

在保障性住房的实际建设过程中，资金管理始终是其非常关键的一个环节，没有科学严谨的资金管理，保障性住房建设就可能面临着资金链断裂的不良现象，这对于整体的保障性住房建设工程都是具有十分不利的阻碍。资金管理其主要包括资金筹集管理、资金使用管理以及相关的现金流管理，同时也涵盖了相应的制度体系建设、人才引进或培养、管理工作监督评价等等。

二、当下保障性住房建设中资金管理存在的问题不足

（一）资金的筹集渠道单一，总体筹资能力偏弱

鉴于保障性住房的特殊性质，使得其在资金筹集方面也与普通商品住宅存在着较大的区别。普通商品住宅的开发主体多为市场化的房地产企业，追求的是经济利益，其在资金筹集方面由于有足够的预期利润支撑而可以获得诸如银行借款、企业债券等等多元化的筹资渠道。但是对于保障性住房来说，其不具有较高的经济利益追求属性，其在资金筹资方面也主要是依赖于财政及其相关国有资产的投资，在这种较为单一的筹资渠道带来的不仅仅是资金量的风险，同时对于整体的保障性住房建设工程的推进也是具有基础性的支撑不足风险。

（二）对于资金管理的认识不足，制度设计以及相关执行不到位

资金管理对于房地产行业来说具有十分关键的地位，发挥着重要的作用。无论是普通的商品住宅还是保障性住宅的建设，都需要切实的做好资金管理的工作，为工程的顺利推进奠定坚实的资金支持。就目前的情况而言，我国保障性住房建设过程中的资金管理还存在着认识不足、制度设计不完善以及执行不到位等不足，直接对最终的资金管理效果带来了不利的影响。在认识方面，一些保障性住房建设项目由于非盈利的性质使得其对于资金管理的重视程度不足，其认为没有必要对资金进行管理；在制度设计方面，一些保障新住房建设项目并没有建立起相对完善的资金管理制度体系，或者是照搬普通企业的资金管理，或者是根本没有针对性的措施，制度内容都是空话，在此背景下的资金管理效果可想而知；在执行方面，部分保障性住房建设项目即使建立起了较好的资金管理制度体系，但是在执行落实力度方面也存在不足，导致相关制度成为了一纸空文，也达不到预期的管理效果。

（三）开发商对于保障房建设的积极性不高

房地产开发商都是市场经济的主体，其在市场上的行为都具有相当的逐利性。因此，在保障性住房整体秉承保本微利的情况下，其对于保障性住房建设的积极性不高，同时在自有资金投入方面存在着积极性非常不足的现象。虽然这种市场化的企业行为无可厚非，但是对于我国的保障性住房的资金管理工作以及整体的推进确是产生了较大的不利影响。

三、保障性住房建设资金管理的优化提升措施建议

（一）积极探索拓展保障性住房建设的资金筹集渠道，增强筹资能力

上文已经提及，我国保障性住房建设在资金管理方面面临着的首要问题就是资金筹集问题，所凸显的资金筹集渠道单一、筹集难度较大的问题非常明显。因此，为了能够优化和提升我国保障性住房建设的资金管理能力及其效果，首要的应该是要积极的探索拓展保障性住房建设的资金筹集渠道。我们认为可以从三个方面着手：其一是基于当下的资金来源基本现状，应该加强财政特别是中央财政的投资力度，特别是在中西部相对不够发达的地区，建立健全相应的筹集机制，坚持预算为主、多途径筹资，健全地方政府融资平台。其二是要积极的发挥保险资金以及社保资金的支撑，我国的相关法律明确了允许保险资金通过物权、债权等形式投资不动产，这无疑是对于保障性住房的重要资金支撑。未来，在相关政策的允许及监管下，应该积极推进险资对于保障性住房的资金支持作用；其三是要适时推进相应的房地产信托基金的设计和应用，积极探索和优化相关的实施环节，也是为保障性住房建设的资金筹集带来更多的选择。

（二）积极完善资金管理的相关制度体系，强化执行落实

其一是要积极的总结和梳理自身的具体情况，例如业务情况、工程情况、管理情况等，这既是基础和前提，也是必要条件；其二是要基于自身的历史管理经验进行有效的分解和梳理，总结出可执行和可固化的流程经验，以此来为当下和未来的资金管理奠定基础；其三是要积极的学习先进项目的管理经验，从人才结构、具体技术方式、执行方式等方面着眼，再结合自身的具体情况，最终制定出有针对性的资金管理方式。值得一提的是，资金管理制度体系并不是一层不变的，而是需要根据不同区域、不同状态等进行流程化动态的调整。但这种调整并不是无序的，而是需要基于一定的节奏来进行，追求制度的持续完善与动态稳定的科学平衡。在强化制度体系执行落实方面，我们的建议是要建立相应的追责机制，落实责任制度是推进落实的良好的方式之一。同时，良好科学的监督和评价也是效果较好的方式，也应该纳入到保障性住房建设资金管理执行落实提升的可参考措施中去。科学的激励往往能够调动相关工作的积极性，这也是强化自资金管理相关制度体系执行落实的重要措施。

（三）积极发挥房地产央企国企的带头支撑作用

我国房地产央企国企是房地产市场的重要参与者，同时也是稳定和完善房地产市场的重要利器，在一定程度上起到了践行宏观政策、维护市场服务的重要职责，发挥着领导作用。因此，在我国的保障性住房工程推进过程中，应该积极的发挥房地产央企国企的重要带头支撑作用，在资金、建设等等方面做好基础工作。虽然是房地产央企或者国企身份，其市场化的主体地位决定了其追求基本利润的权利和诉求。在保障性住房建设中，虽然单个工程的利润较低，但是整体上来看还是比较可观的。

四、结语

保障性住房对于我国的社会经济发展具有十分重要的意义，是推进我国房地产市场健康发展、维护社会基本服务体系健全的重要举措。资金管理是其经营管理的重要内容，直接关系到工程项目推进的顺利与否。对此，保障性住房项目应该积极的从拓展资金筹集渠道着手，这既是核心也是难点。同时也要积极建立和健全相应的资金管理制度体系，切实发挥房地产央企或国企的带头支撑作用，切实做好保障性住房项目的资金管理工作。