老旧出租屋改造研究

田雨，黄佳宇，冯瑶函

（重庆大学，重庆，400000）

引言

近年房价高涨，且年轻人经济状况拮据，租赁老旧出租屋是大多数人的选择，但房屋面积小，空间布置不合理，墙地面老化等问题常出现于此类出租房中，大大降低生活质量。现今自行改造的租客多仅从小改动入手，没有从根本上解决出租屋所存在的问题，因此需要加强旧房现状调查，通过多种技术手段实现房屋功能改造升级。下面就对老旧出租屋改造问题进行具体阐述。

1 老旧出租屋市场现状

为了解租客的改造意愿、老旧出租屋的市场现状以及改造中面临的重难点并为之后老旧出租房改造提供指导，需要从租客和老旧出租屋两个角度进行调查，调查结果如下：

1.1 租客现状

问卷调查显示：（1）大部分人都有过租赁老旧出租屋的经历，老旧出租屋仍具有较大市场活力；（2）租客接受老旧出租屋，主要原因是地理位置的优越和资金预算的窘迫，大多不能接受成本过高的改造，所以老旧出租屋改造中应注意成本控制；（3）墙地面老化等硬装方面的问题是人们在改造中比较关心的，改造应将重点放在硬装部分，从满足基本的生活品质需求着手；软装中的个性化与美观要求只是个例，应结合租客的个人喜好具体分析。

1.2 老旧出租屋现状

走访调查显示，老旧出租屋主要存在以下问题：（1）硬装方面：地砖裂缝较明显，木地板起翘严重；墙面乳胶漆起泡脱落，厨房卫生间墙面细菌滋生较多，发黄霉变严重。（2）软装方面：空间浪费较多；收纳少，储物空间严重不足，物品摆放杂乱；家具老旧等。

2 改造方案

本文选择了极具代表性的一套出租屋来对改造方案进行阐述，户型为两室一厅，面积52.86m2。改造方案分为中低档改造和高档改造，从硬装和软装两方面来进行说明。

2.1 硬装改造

2.1.1 中低档改造

以经济实用为原则，在控制成本的前提下改善问题，工程量小，施工大部分为干作业，完全可由租客独立操作，人工费和机械费忽略不计，实际改造方案如下：

（1）墙面：对于墙面的污渍，先用成品腻子膏进行找平处理，再刷配套补墙漆。补墙膏和补墙漆套装可直接淘宝购入，并配有相关操作工具。（2）地面：为了保证基层的平整，先用水泥砂浆填平缝隙，再粘贴PVC地板革，此种地板革为自粘式，耐磨且防水，美观性好，施工简单。（3）厨卫墙砖：对于发黄生霉的瓷砖，用瓷砖去污膏清洗，完成后再在瓷砖缝隙处刷一道防水剂，防渗水、防霉菌再次滋生。

2.1.2 高档改造

是较为全面的翻新改造，需要工人施工，属于不可恢复性改造，能提高出租屋的整体档次，改造方案如下：（1）墙面：铲掉原有老化乳胶漆，重新刮腻子找平，再刷乳胶漆，局部需要特殊装饰的地方如客厅可以选用墙布提高档次。（2）地面：先用水泥砂浆填缝找平，再重新铺设木地板。（3）厨卫：具体看墙砖的发霉程度，若瓷砖处理膏不足以达到理想效果，在原有瓷砖去污、找平处理后，重新粘贴薄砖，厚度约为4-6mm，重量轻，降低施工难度，节省空间。

2.2 软装改造

2.2.1 中低档改造

改造的重点在于尽量增大储物空间。老旧出租屋给租客预留的储物空间通常不多，家具也较为老旧，在软装改造中要充分利用房东留下的资源，合理添置家居。在空间设计、家具选择、装修装饰几个方面，考虑储物空间的预留：此屋客厅与餐厅的通道为主要通道，在通道上放置鞋柜更便于利用；左侧卧室面积较小，便利用床尾空间放储物柜，将书桌移于阳台便于利用自然光。家具选择考虑选用价廉的组装式储物柜和带有床下柜的床铺等功能性与储藏性兼具的家具，房东预留的旧家具可做翻新处理。木制家具重新打磨打蜡，在家具表面贴硅胶保护膜。（家具及材料可通过网购、二手家具市场、快销家具品牌途径购买）

2.2.2 高档改造

在储物空间充足的基础上，应考虑租客的心理要求，达到个性化装修。在设计时，通过和居住者的交流，了解其生活习性和私人要求，并根据租客要求打造个人空间。

2.3 方案对比总结

（1）硬装方面：选用的材料为中等价格层次，均参考重庆市主城区物价，已考虑5%的材料损耗率，硬装改造估价见表1：

表1 硬装改造估价表

中低档合价1624.00元，高档合价5644.00元。

软装方面：中低档改造预算约1248.00元，高档约4164.00元。改造效果见图1。

图1 高档改造效果图

（2）总结：中低档改造预算合计2624.00元，高档改造预算合计8644.00元.中低档改造耐久性不足，但易拆卸，对出租屋的伤害较小，房东更易接受，主要适用于2-3年的短期租客。高档改造成本更高，但效果更好，改造完成后房东可根据改造效果合理调整房租，对房东有利，改造成本可和房东商量分摊。主要适用于5年以上的长期租客。

3 经验总结与二次装修前景分析

出租屋改造有以下原则：（1）尽量减少对房屋本身的伤害。（2）以人为本，装修体现个性化。（3）根据居住时间合理控制改造成本。（4）运用专业理论知识，在空间设计、材料、构造等方面具有指导性。

4 结束语

由于社会发展，人们对居住环境的舒适度与心理需求有了更多的要求。Airbnb、等民宿短租软件也推动了出租屋装修发展。据此，长远来看，社会上不少老旧出租房仍待改造，相关装修行业必将有所发展。然而私人装修队不靠谱，专业公司成本过高，房东房客需要一个价格合理、易于交流的设计装修平台。或许日后，会出现二手出租房设计装修、租赁、售后一条龙服务的相关平台，服务租客与房东。