营改增对万科地产的影响
2019-03-16董碧莹
董碧莹
[摘 要] 随着科技的进步，国民经济的增长，人民生活水平的提高，房地产行业的税收机制也经历了重大的变革，针对房地产业的营业税改增值税的改革措施不仅受到国家的广泛关注，也成为各大房产开发商研究的焦点。通过对“营改增”对万科地产的影响的研究，分析了解“营改增”对我国地产行业影响，進而解决该影响对我国地产行业发展的弊端，促使地产行业又好又快地发展。
[关键词] 营改增;房地产;万科
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 03. 004
[中图分类号] F275;F234.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2019）03- 0012- 02
1 “营改增”的内容和意义
“营改增”简单的理解是将人们之前缴纳的营业税改为增值税，这仅仅是对服务业或者是产品增值的一部分进行纳税进而减少重复征税的情况。营业税改增值税，首先是在交通运输业和服务业进行试点，进一步扩展到其他行业领域。
从2011年11月《营业税改征增值税试点方案》发布到近几年“营改增”试点在各行业各领域的贯彻实施，体现出我国对各行业“营改增”的决心和信心。在“营改增”政策实施下，在国家经济增长速度有所放缓的情形下，对各行业的压力也有所减轻。2015年的全覆盖、这预示着“营改增”方案在我国各行业正式实施。截至目前，仅有房地产、建筑业、金融业、餐饮等行业在“营改增”方面的实施还有待发掘外，其他行业已经进入“营改增” 时代。而全面覆盖这一举措将给“营改增”涉及的行业带来很大的影响，尤其是房地产企业。各企业应该很好地意识到这一方案对自身的利弊关系，有效运用这一政策的优势及时预防这一政策的劣势所带来的影响促进企业不断发展壮大。
2 “营改增”对万科地产产生的影响分析
2.1 万科地产简介
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是国内市场上较大的房产开发商。1988万科进入房地产行业，1991年在深圳证券交易所上市，经过二十几年的发展，万科地产发展为中国最具特色的住宅开发企业，经营范围涉及珠三角、长三角、环渤海及中西部地区，近五十多个大城市，平均每年住宅销量高达六亿套。
2.2 “营改增”后万科地产纳税变化
首先，2016年5月1房地产“营改增”政策纳入房地产后万科地产购入的不动产对其增收的增值税率上升为11%，政策规定，部分可抵扣款项可以在买入不动产两年内进行抵扣，第一年按60%抵扣，剩下的在第二年按40%抵扣。此政策对于政策发布后获取的不动产在建工程同样有效。另外，营改增后，相关政策规定对于出售自行开发动工时间在2016年4月30日之前的房产项目和一般纳税人出租在该日期前获取的不动产，可以按5%的征收率选择简易计税方法进行计税，对于在政策发行日后获得的或新开发房地产项目才能采用11%的增值税率。在政策过渡期，供应商可按简易计税方式缴税，也可按行业规定税率缴税[1]。
其次“营改增”之前对于万科地产土地增值税重复征税的现象也得到改善。“营改增”之后，如果买房者是增值税的一般纳税人，还能够对不动产的部分进项税额给予抵扣。对于企业销售不动产收到的没有开增值税发票的预收款项收到时要按3%的预收率缴纳增值税。
最后，对于部分房地产开发商申请为一般纳税人的企业来说，可以从销售额中扣除从政府采购的土地成本，房产开发商只对自己业务产生增值的部分缴。这项政策只对房地产开发商采用11%税率缴纳增值税的纳税人有效，另外纳税人选择了一种计税方式在36个月内不得更改。
2.3 “营改增”后给万科地产带来的预期影响
2.3.1 “营改增”给万科地产带来的有利影响
“营改增”政策实施后，能够有效避免重复征税的现象，同时也使增值税的链条不断加以完善，减轻房产企业的税负。房地产业营业税改增值税会对房地产业的整个发展起到一定的推动作用，短期的实施过程中可能会淘汰或者合并一些不规范的中小型的房产企业，这有利于房地产行业的优化升级，从长远来看不仅使房产企业得到规划更利于国家税收的增加。
房地产业营业税改增值税会加速房产行业洗牌。这种税收政策对任何一个房产企业都是公平的，对于真正有实力的大企业来说无疑是一种优势，一来可以摆脱一些不规范企业带来的竞争干扰，二来可以使企业更加强大，从而促进楼市的整体稳健发展，而这也正是政府想通过税收调节功能实现税收整改的目的。
2.3.2 “营改增”后给万科地产带来的不利影响
首先“营改增”会影响到万科地产的建造成本，建筑业可以说是房产开发的上游企业。适用的增值税税率为11%，建筑业实行“营改增”，将会因为建筑材料来源方式多、供应商及材料种类杂散，而无法进行，使用税率的提高会使建筑业税负大大增加引起万科地产建造成本增加[2]。
其次一些企业的税负会大幅上升，可抵扣的进项税额不足。万科地产“营改增”的主要目标是通过对税收制度的改革，达到只对服务的增值部分征税，减少重复征税，但是，通过“营改增”试点的结果来看，多数企业虽然税负有明显降低但也有一些企业因为具有周期性成本结构中能抵扣的范围较少，出现税负加重现象。
再次，公司账务处理相对复杂，现在的增值税纳税人分为小规模纳税人和一般纳税人，二者在税务处理与征管规定存在差异。对一般纳税人来说，因为增值税属于价外税，采购与销售都应进行加税分离，获取的进项税专用发票须在规定时间到主管税务局认证。“营改增”前期财务人员要做好新旧税制的衔接处理和核算工作，营业税对营业额全额征税，核算较简单添加一个会计科目即可。而增值税有抵扣环节，应纳税额=销项税-进项税，需要更多会计科目，核算难度大。“营改增”改变了企业的会计核算模式，也使开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳一系列问题，进而给房地产企业财务核算工作带来新的挑战[3]。
最后，不能很好地适应统一的税收政策。首先，对于发展中的万科地产来讲，不能及时适应营改增的税收政策，所以会使企业的经营以及运行会受到不同程度的挑战。其次，万科地产的投资主体多元化发展，对民企而言，税率过高。再次，萬科地产的类型结构多样，融资结构和资本结构不同在税制改革时面临问题也不同。最后，万科地产部分的成本无法取得增值税专用发票进而无法进行抵扣。
2.4 万科地产“营改增”的意义
万科地产实施“营改增”后，能有效减少企业税负。而万科地产比较特别，万科地产的“营改增”试点消息刚发布，就引起了社会的广泛关注。针对万科地产来说，实行“营改增”是对企业利好还是不好，采用什么样的税率才能使房产收入增加。“营改增”之前，万科地产实行的营业税税率为5%，现在，试行的增值税销项税率增加到11%，因此，万科地产是利增还是利减，主要由他的扣除额多少来决定。因此，万科地产的可扣除额越小，企业可能盈利，反之将会减利。增值税和企业所得税是相互存在的。营改增后，企业取得增值税专用发票，就能抵扣进项增值税，又能获得成本抵扣所得税。
3 万科地产“营改增”政策面临的机遇和挑战
3.1 万科地产“营改增”政策面临的机遇
万科地产“营改增”政策面临的机遇主要体现在：
（1）万科地产的税负将会明显有所降低。“营改增”将万科地产企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，当企业购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低。“营改增”将万科地产企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，特别是房地产项目比较大的交易，成本会有所降低，加快土地项目的收购和房产行业整合[4]。
（2）万科地产的市场销量将会不断增大，缴纳营业税很多情况下会出现重复征税的现象，“营改增”后将会有效避免重复征税的现象;让购房屋的消费者不能获取增值税专用发票，进项税额不可以进行抵扣，也会造成一定程度上的重复征税。
（3）企业投资的成本会有所下降。万科地产“营改增”有利于减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而得到相应提升，从而为正处于转型期的房地产企业提供了“缓冲期”。
3.2 万科地产“营改增”政策面临的挑战
3.2.1 “营改增”后万科地产在国税机关和地税机关之间税收征管衔接的问题
营业税改增值税不仅仅是完成两种税收制度的交接。在实际的操作中，地税机关与国税尽管在清单上进行了交接，但是客户的历史资料、税源情况以及所欠税款的处理情况，还存在部分未移交情况，比如，对所欠税款的问题上，地税机关不能将所有所欠税款结清，在“营改增”之后就会出现很多问题，地税机关把管户移交给国税机关后地税机关与国税机关都不征收营业税，这就造成了追缴困难，导致税收流走。再比如，增值税和营业税在税收管制的设置上也有很大区别，增值税和营业税的征管方式和税收政策不尽相同，所以说二者在进行交接的过程中会出现一定的困难。
3.2.2 “营改增”后地税部门主体税种缺失与税收收入整改的问题
营业税改增值税不单单是税收制度上的调整与变革，同时也深深影响主税税务机关。拿地税机关来说，随着“营改增”政策的不断推广和扩大，营业税将逐渐退出历史舞台，这将会导致地税收入明显下降。
“营改增”一方面，营业税的税收收入会不断减少，另一方面增值税的税收收入会不断增加，从而占据主导地位。 可以看出“营改增”改革前后没法进行比较，收入的联系性不大，国地税之间不能用营业税的减少和增值税的增加来衡量。两税的征收方法不同，征收制度不同。所以，要及时做好“营改增”后税收收入的筹划，加强纳税人缴税增减变化的比较分析。不能因改革导致税收收入急剧下降。
主要参考文献
[1]宗式华.周松德.预估房地产行业“营改增”的税负变化[J].财会月刊，2013（13）.
[2]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2013（6）.
[3]王蕴.商业地产“营改增”的思考[J].商场现代化，2014（13）.
[4]张宏伟.营改增对房地产业的影响及对策[J].财经界：学术版，2015（11）.
