“小产权”房的合法化研究

逄悦 王备备 韩世鹏

摘 要：“小产权”房问题源远流长，不仅关系到农民利益的保障，更关系到我国市场经济的安定，本文通过对“小产权”的基本问题进行阐述，了解“小产权”房的真正面貌，分析“小产权”房产生的原因，系统的论述了“小产权”房合法化的意义及可行性，针对“小产权”房问题制定可行的应对方案，为“小产权”房合法化提供参考建议。

关键词：“小产权”房;集体土地;农民合法化

一、“小产权”房的概念以及产生原因

（一）“小产权”房的概念

“小产权”房一般是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。“小产权”房所占集体经济组织建设用地不符合国家对土地利用的总体规划，建设用地并未依法获得也未缴纳土地出让金及有关税费。商品房的发展是政府对城市发展的总体规划和布局，按照土地市场的需求，由开发商通过拍卖等方式取得土地，进行房地产开发，国家取得土地转让的费用，开发商受益商品房出售后的利润，消费者则获得房屋和土地的使用权。商品住宅开发经营单位通过拍卖獲得国有土地使用权，并支付土地使用权收购费，而后大量的住宅开发成本、经营管理的费用、税金、利润住宅差价等这一系列的费用累积起来到达了很多人不可企及的高度。而“小产权”房的真实价值，实际上由于未缴纳土地出让金以及各种税费，只是商品房价格的40%-60%。“小产权”房的另一个特点就是“小产权”房的流转受限制，归根到底，是由于农村集体土地的使用权流转受到限制[1]。

（二）“小产权”房产生原因

1.我国有土地的二元化管理制度

我国现有的基本土地制度是致使“小产权”房泛滥的根本原因。“小产权”房存在于农民集体土地之上，农民集体土地的所有权归集体所有，而不是国家所有。若个人进行建设需要使用土地，须申请使用国有土地，农民集体所有的土地则要经过国家征收，使其依法成为国有土地后才能作为单位或者个人进行建设的土地。这种制度下，我们不难发现同地并不同权。农村集体的权益在不知不觉中被国家限制，获取利益的权利被剥夺。

2.土地征收制度存在缺陷

在征收和开发集体土地的过程中，国家只根据原有用途补偿被征收土地，这与商品房的售价相差悬殊，我国土地管理法对征收土地做了补偿标准，但据统计，我国现阶段对集体土地的征收补偿并不合理，一来有的不能按照法律的规定获得所有应得的补偿。另外，虽然我国土地管理法对土地补偿做了原则性的规定，但这些规定太过宽泛和笼统，缺乏具体的补偿标准，并忽略土地增值可能带来的收益或者30年土地承包经营权的损失[2]。“小产权”房的出现为农民提供了获取利益的途径，这就为“小产权”房的出现以及发展提供了强大动力。

3.城市商品房价格飙升剧烈以及保障性住房的供不应求

“小产权”房吸引目光的最直接原因是其价格低，导致人们甘愿冒着不受法律保障风险去购买，这间接体现出了城市商品房的高价格。

我国法律并没有明文规定“小产权”房属于违规建筑，加之“小产权”房数量庞大，多数人存在从众心理与侥幸心理，又迫于生计，无奈选择这类相比于商品房来说过于便宜却没有法律保障的房屋。自2011年以来，全国已建成超过1000万套保障性住房，但这一比例在我国住宅总量中仍然很小，再加上各地政府存在重建设、轻管理，住房设计滞后，法律规范不完善，申请程序繁琐等，显然不能满足购房者的需求。保障性住房数量有限，此时的“小产权”房就刚好可以充当此类保障性住房，解决大量低收入者的住房难题。

三、“小产权”房合法化的意义及可行性

（一）“小产权”房合法化的意义

将“小产权”房合法化，可以打破国家对集体土地的垄断，让集体土地与国有土地同权、同价、同地，让农民在参与社会主义市场经济资源的优化配置时享受平等地位，同时也能满足城市里的中低收入者其居者有其屋的愿望。通过“小产权”房合法化使城市人口涌入农村，改变过去单向城市化发展模式，朝着更健康的双向化城乡一体化模式发展。

（二）“小产权”房存在的合法性分析

我国宪法及法律没有对“小产权”房做出具体规定，而上文提到的《土地管理法》却对“小产权”房做出了间接规定，而且都是禁止性规定。国务院发布的关于“小产权”房的若干通知，也明确规定城市居民不得购买“小产权”房。由此看来，宪法法律的空白，相关政策的禁止为“小产权”房的自由流转披上了非法的外衣。是以，需要为小产权房提供法律保护。包括法律允许“小产权”房的自由流转，赋予镇政府或村委会为农民颁发房屋产权证的权利，承认“小产权”房的买卖合同有效。立法部门对“小产权”房建立完善的法律体系，才能保障政府在“小产权”房的管理上有法可依。

四、“小产权”房合法化可行性建议

（一）附条件的扩大集体非农用地使用权的流转范围

作为集体土地的所有者，农村集体有权拥有，使用和处置土地以及获得收益。因而，集体所有的土地理应拥有与国有土地同样的命运。因此可以将“小产权”房向社会保障的方向合理引导，将部分“小产权”房商品化，为低收入者提供一个生存的空间。违法进行宅基地和集体建设用地的必须依补充登记方可有效，城镇居民、集体组织成员以外的人已经购买“小产权”房的应补缴一定的土地出让金以及相应的税费，对非法开发未批准的集体建设用地获利的开发商应该进行罚款来弥补在集体土地流转过程中国家与政府的损失，并由国家授予合法的产权证。同时，应该限制购买者的购买数量，并严格审查购买资格。完善制度，合理的对农民在宅基地以及在建设用地上所建立的房屋的有条件的对外流转。

（二）完善土地征收制度，保护农民的合法权益

集体土地入市主要的也是最直接的反对者为地方政府。地方政府控制了所有集体土地变成国有土地的渠道，并通过垄断市场来获得土地价格的差异。这些利润被政府赚取，农民成为了其中的最大牺牲者。在集体土地还没被征收时，农民通过经营土地获得生活来源，如果国家和政府能做到把集体土地与国有土地同等对待，提高土地征收补偿标准，建立“同地同全同价”的土地市场，将利益惠及几亿农民。农民的利益得到了应有的保障，便会减少寻找其他获取利益的途径，“小产权”房问题便能从根源上被控制。

五、结语

“小产权”房的出现并非偶然，马克思主义社会学强调社会存在决定社会意识，只有合理兼顾政府、农民、房地产商、村集体的利益，在利益相互冲突的博弈中找到平衡点[3]。“小产权”房的解决是一个系统工程，通过改革目前土地制度[4]，让国家做好宏观调控，政府做好规范引导，法律做好严格监督，公民做好守法自律，根据各地实际情况，小产权房会得到很好的解决。

参考文献：

[1]陈晓军.我国土地二元所有制的失衡与立法矫正[J].北方法学，2010，4（06）：48-53.

[2]佀连涛.和谐社会视野下土地征收制度的完善[J].山东省农业管理干部学院学报，2010，27（02）：51-52.

[3]李平.刍议中国“小产权房”法律问题[J].经济研究导刊，2009（27）：92-93.

[4]汪泉泓. 我国小产权房法律问题研究[D].湖南大学，2008.