论“小产权房”的法律问题与保护

袁世林

摘 要：目前，房价呈现迅猛上涨的趋势，人们在买房方面的压力越来越大。人们收入水平的上涨速度远远满足不了居高不下的房价，在绝大的压力面前，“小产权房”以其低廉的价格得到了部分房屋需求者的青睐，获得了一定的市场份额。因此，本文就小产权房的相关概念入手;对小产权房的法律地位进行了分析;从政治、经济以及法律等方面分析了小产权房发生和存在的原因;并根据实际的案例，对小产权房的法律问题做出了总结，从而以期能够为房地产的立法提供理论上的帮助，为切实保护购房者的利益，全面解决小产权房问题提供一定的参考，对于维护社会的和谐稳定具有积极的意义。

关键词：小产权房;法律问题;保护

一、小产权房发展的现状

截止到2014年底，全国小产权房总体面积逾66亿平方米，有超过8000多万居住者。同时，小产权房有从东部到中西部，从城郊向偏远乡村扩散之势。相对于迅速发展的小产权建筑面积，其在法律依据上则呈现严重不足的现象，对于小产权房产生的法律纠纷，法院对于购房者和出售者的利益则显得无所适从。小产权房无法取得房屋产权证，购房者和房屋之间没有任何的权属关系，在涉及到房屋纠纷或者是拆迁补偿方面，购房者的合法权益得不到有效的保障。同时，由于小产权房没有在政府备案，政府监管不到位，在各方面的法律制度欠缺，导致其同商品房相比较来说，在很多方面的利益得不到有效的保障。

二、小产权房法律问题分析

（一）无法获得房屋产权证

房屋产权证是购房者拥有房屋合法所有权的法律证明，只有在购房者向房产部门进行房屋的产权登记，在取得房屋产权证的基础上，才能对该房产进行占有、使用、收益以及交易等相应的权利。因此，对于购房者来说，首先应该取得房屋的产权证，才能真正成为房屋的所有者。而房产证的取得需要在五证具备的基础上，才能进一步获得房屋产权证书。对于“小产权房”来说，其在建设的过程中，本身在土地方面就不合法，没有办理国家土地转让手续等，是没有五证资格的，在建设的初期就出现可违规现象，因此，在“小产权房”建好以后，也就不可能取得房产证明，无法获得房屋产权证书。

（二）无法办理抵押

房产作为大宗商品，具有抵押的功能，但是就“小产权房”来说，在抵押方面却具有一定的困难。对于小产权房来说，由于购房者不拥有占有权，因此，小产权房并不能作为财产进行抵押。而小产权房由于不符合法律的规定，无法办理房屋产权证，不仅意味着无法实现自由的流通，同时购房者并不是房屋真正的所有者，自然无法形式转让的权利。在财产的抵押方面，自然是无从谈起。

（三）符合宪法的规定

在对小产权房的相关立法规定中，宪法中禁止土地所有权进行转让，但是对于土地的使用权，却可以按照法律的规定进行自由的流转。也就是说，在坚持无权平等原则下，相对于国有土地使用权的流转，农村集体土地使用权进行流转是符合法律规定的，小产权房使用权的转让符合宪法的规定，并没有与我国法律背道而驰。在对宪法的相关研究中，小产权房并不违背法律规定;在对《土地管理法》中相关的法律条文中进行研究，也只是在“农村村民出卖，出租住房以后，再申请宅基地的，不予批准”但是对于村民进行个人出售、出租房租的，并没有做出明文的禁止性规定。就现实情况来说，土地管理法对于集体建设用地的使用进行了限制，但是对农民个人在宅基地上修建的房屋进行出售的适法性，法律并没有表达清楚。同时，宪法作为我国的根本大法，在所有的法律中处于领导地位，小产权房没有违背宪法的规定，那么也就意味着小产权房并不违宪。

（四）在集体组织成员之间进行转让具有法律效应

按照我国的法律规定，农村集体性质的宅基地属于农村村民共同所有，其宅基地不能向非农村集体经济组织内的成员进行转让。也就是说，在交易双方均为集体组织成员的前提下，双方之间进行房屋的买卖，符合我国法律的规定，具有相应的法律效力。因此，买卖双方订立的合同符合合同法的规定，该买卖合同是有效的，集体组织成员之间进行的转让也就具有了相應的法律效应。

三、小产权房的法律保护政策

（一）完善农村集体土地补偿标准

根据我国宪法的相应规定，国家处于公共利益的需求，要按照法律规定对土地实行征用并要给予一定的补偿。从宪法上对农村集体土地的补偿进行了法律规定，同时《土地管理法》、《物权法》以及《农村土地承包法》等法律法规中对征收农村土地，应当给予补偿也做出了相应的规定。

在相关的法律支持下，应当对农村集体土地补偿标准进行相应的完善，首先在农村集体土地征用的审批环节进行相应的完善;加强对征地听证环节的管理，保障村民依法享受知情权，切实做到保护被征地农民的实际权益;同时，要全面提高土地补偿标准，土地作为农民的主要收入来源，在土地征收以后，如何保障农民的生活水平，成为补偿标准制定的重要环节，在补偿标准上，应当结合目前的房屋市场价格，以此来保障被征收土地农民能够拥有足够的资金去购买房屋，减少小产权房的买卖。

（二）构建农村土地流转法律制度

农村土地流转制度是指在农村土地流转的过程中反映人与人之间的相互关系的法律和社会规范。小产权房的法律规范，需要积极构建农村土地流转法律制度。首先应当对土地流转的合同以及登记制度进行全面的规范，同时还要对土地流转中介组织的行为进行相应的规范，建立起规范化的土地流转市场。

使得农村这种集体性的组织，能够在小产权房的开发方面，利用平等主体的地位来进行参与。使得农民在小产权房的开发中，能够获得土地增值的实际效益，进一步活跃了市场经济的发展，有效减少小产权房的交易。

（三）逐步将存量小产权房进行合法化

首先，对违法建筑的小产权房进行全面的拆除，对于非法占用基本农田的小产权房，应当进行及时的拆除;而对于已经出售的小产权房，基于群众的实际需求，在进行拆除过程中，需要做好充分的准备，做好群众的安置工作，对购房者的利益进行全面的保护，以免影响社会的稳定。

其次，对于合格的小产权房，逐步转化为商品房。对于合格的小产权房，在征得购房者的同意下，将小产权房和商品房之间的差价进行补齐，在政府的主导下，为小产权房购房者办理房屋产权证书和土地使用权证书。将小产权房进入正常的市场交易阶段。

最后，对于现存的小产权房，由政府进行收购，转化为经济适用房和廉租房，政府相关部门办理经济适用房房产证书，在解决中低收入住房压力的基础上，也减少了政府在保障性住房方面的资金投入。

四、结论

小产权房在我国的产生，主要是因为城乡二元制度的存在，要想对小产权房的发展进行制止，必然需要对土地所有制进行全面的解决。对于土地所有权的法律规定，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。国家所有的土地可以进行自由的流转交易，集体所有的土地之间的流转仅仅局限在农业方面的用途，不得在集体组织之外进行流转。也就是说，农村土地不能进行随意的流转。由此产生建立在农村集体土地上的小产权房，在使用权的交易中，产生一系列的法律问题，应当对其进行合理的解决，在强化法律监督的作用下，还需要按照实际情况对现存的小产权房进行逐步的处理，最大限度上地实现资源的全面利用。

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