浅析当前商业银行的房地产放贷业务风险及其对策

林大翔

过去的二十几年，随着我国经济的快速发展，房价水涨船高。金融行业看到了房地产市场的发展潜力，竞相开展房地产投资业务。需要注意的是，在如今经济转型的背景下，房地产市场步入新常态，银行等各大金融机构应该看准形势，及时调整房地产项目投资布局。

一、当前房地产市场背景分析

我国房价经历了二十多年的上涨，已经达到了一个前所未有的高度。自2010年来，政府陆续出台政策抑制房价上涨过快。2016年12月16日，中央经济工作会议再次明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，进一步提出要让住房回归居住属性。通过政府“史上最严厉”的宏观调控政策，遏制急剧上升的房地产投机行为，持续高温的房地产市场得到了降温。在这样的大背景下，政府一方面提出建立租售并举，商品房和共有产权房为主，经济适用房和廉租房为补充的住房体系，满足人们多样化的住房需求，另一方面实行严厉的房地产紧收政策，防止房地产市场过热。这些政策都降低了人们的购房需求，引导人们改变传统的必须买房的思想观念，使房子逐渐回归其居住属性。现阶段，房地产市场趋于饱和，房价增长速度已明显减慢。

然而，我国的房地产行业作为支撑经济发展的巨头，已势成骑虎，到了大而不能垮的地步。2017年，全国房地产销售金额达到13.37 万亿元，占GDP 比例高达16.3%。此外，房地产被广泛作为贷款质押品，房地产市场若出现重大调整，将使质押品的市值严重缩水。房地产对中国经济影响之深远，可谓电照风行，举足轻重。政府出台楼市收紧政策，增强调控力度，抑制房地产泡沫的同时，也将考虑到房地产行业对中国经济的影响。未来的政策方向将是政府引导房地产投资稳步合理增长。

二、房地产未来发展趋势预测

过去二十多年的房价飞涨主要有四个因素：经济发展、城市化进程加快、人口红利和货币超发问题。我国经济发展进入新常态以来，GDP 增速放缓，经济发展降温，房产价格“狂飙猛增”的势头得到遏制。我国的城镇化率已达到将近60%，根据国际规律，今后的城市化进程将放缓，城市商品房的需求已不至于太过火爆。自2010年中国社会步入老龄化，人口红利便开始逐渐流失，预计到2030年，我国社会将不再有人口红利。商品房的实际需求进一步降低。加上现在政府大力调控经济，防范房地产泡沫经济破裂风险，可以看到，2017年M2 的增速降低，房产需求下降。同时，正在酝酿的房产税，也抑制了购房需求，降低了房产投资性质的金融属性。但由于市场的“棘轮效应”，房产价格不会大幅下降。可以预见的是，大规模的房地产价格上涨已接近尾声，未来的房地产市场更偏向于小规模的波动。

三、银行面临的风险

(一)银行间恶性竞争风险

银行间的过度竞争引发的违规行为增加了房地产业务的风险。银行为了抢占市场份额，在市场上占领有利优势，通常会做一些不理性的违规放贷行为（例如，降低对贷款标准，或者减少一些审核过程中的必需程序等等）以吸引客户，没有对房地产开发企业的资产信用情况进行深入了解、评估。在面对个人房地产贷款时，银行急功近利地盲目追求个人住房贷款成交率以获取贷款利息。这些违规行为将会造成不同程度地影响银行的资产安全。

(二)房地产金融危机风险

投资房地产容易使人联想到二零零八年的美国次贷危机。但实际上，这种情况几乎不可能在我国重演。我国国民“欠债还钱”，“量入为出”的思想观念深入骨髓，一般贷款透支不会超过自身还款能力太多，我国并不具有美国爆发次贷危机的基础，加上现阶段我国加大宏观干预房地产市场力度，推进经济体制改革，及时调整产业政策，建立长期有效的调控机制以抑制房地产市场经济过热而带来的房地产泡沫和信贷危机，目前看来已经取得了明显的成效，消费者投资房地产需求受到打击，房价一日千里的炒房时代一去不复返。因此，银行所面临的风险主要来源于少数消费者不能及时还贷风险以及房地产开发商破产引起的贷款坏账。商业银行面临的房地产市场变化所带来的直接冲击影响较小。

(三)面向个人投资贷款风险

近二十年来，房地产一定程度上已演变成为了金融工具，拥有房产的中产阶级在房价飙升的背景下享受到资产上涨的同时，另一方面也寻找机会购买多套房产用以投资。许多人选择以房产抵押，贷款投资房地产。商业银行注意到了房地产行业在过去的二十多年蓬勃发展，房地产不良贷款率低，银行的贷款风险较低，故许多银行把发放房地产贷款作为放贷重点。而在信息资源严重不对称的信贷市场中，一家银行的贷款决策往往参考同行的类似业务的处理办法，形成“羊群效应”，银行从众跟风，竞相模仿，使房地产贷款余额占贷款总额比率不断攀升。虽然近两年受宏观政策调控影响，房地产贷款余额占贷款总额比率有所下降，但该比率仍处于较高水平。银行应充分认识到，即使目前来看房地产不良率处于较低的区位，个人住房贷款仍存在信用风险。严格审查贷款人资信是必不可少的。

(四)面向房地产开发企业贷款风险

房地产兼有消费品和资本品的属性，资本的逐利性增加了房地产的投机成分，由此引发的房地产泡沫经济将对经济稳定构成潜在威胁。房地产行业是一个资金密集型的行业，从开发到经营售卖，整个流程都需要巨额资金作为支撑，其投入的资金流动性差。众所周知，绝大部分的房地产开发商自身资金实力薄弱，开发项目所需资金大多依赖于传统的银行借款。根据中华人民共和国中央银行公布的数据，中国2017年末房产开发贷款余额7万亿元，畸高的债务导致房地产金融企业资产负债率过高，这不仅增加了房地产企业的偿债压力和财务风险，也使商业银行不可避免的面临着较大的信用风险和信贷风险。房地产开发项目工程浩大，建设前期需要吸收大量的资金，建成后期依靠销售收回资金。房地产企业稳健发展的根本基础就是资金来源稳健。一旦房地产商的资金链断裂，将使银行无可避免地发生坏账。同时，我们也看到了当今房地产行业存在着内部不稳定等诸多问题，如果房地产企业破产清算，银行的贷款也将无法收回。这些均构成了潜在的金融风险。因此，银行应该审慎对待房地产企业贷款。

四、商业银行的房地产投资业务对策

房地产市场迈入新常态，房价增长速度变缓，消费者投资投机行为受到打击，房价非理性飙升的市场因素正在逐渐消失。与此同时，也应当看到当前的房地产市场堆积了一定的泡沫，房地产开发企业内部存在较多问题。笔者建议，银行应从以下几个方面做好未来的房地产投资：

1.加强银行内部管理，完善自身体制。

借鉴美国的次贷危机教训，银行间竞争越激烈，银行越应增强风险管理意识。个人住房抵押贷款的，一方面，银行要严格审查贷款人的资产实力，严于把关，减少信用风险。另一方面，银行应当利用大数据技术，综合分析贷款人资产信用状况和贷款目的，加强个人征信系统的建设，进一步降低不良贷款率，保证资金安全。房地产企业申请贷款的，银行必须深入分析其投资项目，对其房地产投资合理评估，避免因房地产企业破产导致债权无法收回。银行应该建立并完善内部监督机制，制止放贷过程中出现的违规操作，发掘出系统性漏洞，并不断改进，消除隐患。

2.减少房地产放贷，合理布局放贷业务

在政府宏观调控、市场需求减少等各方面客观因素影响下，房地产市场已不再像过去十几年那样只要投资就有高收益。鉴于人口红利减少，投资需求受到压制等各方面因素，房地产市场的实际需求减少。银行可以相应地减少房地产放贷业务，降低房地产贷款余额占贷款总额比率，从而规避潜在的坏账风险。

3.创新房地产金融产品，投资业务多元化

过去的二十余年里，我国建立了以银行信贷为主的房地产金融体系。随着房地产市场的进一步发展，这一模式已不能适应房地产企业的需求。房地产企业过度依赖于商业银行的贷款，不仅导致了企业自身出现诸多问题，也增加了房地产金融业务发展的不稳定因素。商业银行应该在风险中看到机遇，树立创新意识，拓宽投资渠道。例如，引入房地产投资信托基金（REITs），开拓资产证券化市场与房地产投资市场。银行可以通过开发房地产投资信托基金产品、托管、代销房地产投资信托基金等方式直接参与房地产投资信托基金投资，抢占新兴房地产基金市场。当前政府逐步完善租售并举，商品房和共有产权房为主，经济适用房和廉租房为补充的住房体系，与此同时，房地产行业多年的蓬勃发展使城市商品房库存增多。由此我们判断，未来的房产租赁市场与二手房交易市场必将十分繁荣。银行可以将目光放在房产租赁市场和二手房交易市场上，推出不同的房地产金融服务，使房地产金融产品种类结构多元化。

五、结语

随着经济由突飞猛进的黄金时代逐渐步入平稳发展的新常态，我国房地产市场逐渐回归正轨。商业银行在进行房地产投资时要正确判断风险，做好风险管理措施，防患于未然。借鉴国外发达国家房地产金融业的投资管理模式，汲取经验，紧跟着政府政策导向，稳定金融市场，结合市场需求，制定出有中国特色的房地产金融投资产品，不断提高服务质量，为建设中国特色社会主义市场经济而不懈努力！