广州市商业综合体选址研究

戴金黛　唐晓莲　林英昌

[提要] 目前，国内一些商业综合体面临盲目开发、缺乏考虑选址的合理性、重复建设的困境，造成社会资源的浪费。本文从政府、社会、企业等三个方面对选址问题进行全面考虑，探索适合本土特色的商业综合体选址评价指标体系，结合GIS和AHP-Fuzzy评价模型综合进行选址。以广州市黄埔区为例，对该区域进行商业综合体选址实证分析，为今后广州市商业综合体的选址提供参考，也为政府在进行商业用地出让决定时提出建议。

关键词：GIS;AHP-Fuzzy;商业综合体;选址;广州

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2018年12月11日

一、研究背景与目的

随着中国城市化的快速发展，土地集约化程度不断提高，城市空间格局趋向多中心演变，居民的消费需求不断增大和消费类型的多样化，共同推动着城市商业综合体的发展。然而，目前一些商业综合体盲目开发，缺乏考虑选址的合理性，重复建设，造成社会资源的浪费。政府在商业用地供应上也缺乏全方面的考虑，没有系统地考虑商业综合体选址的诸多因素，导致一些商业用地选址不够合理。

本文结合GIS和AHP-Fuzzy评估模型进行选址，既不单依靠传统经验上的主观方法来选址，也不是单利用脱离实际的抽象数学模型来选址，而是结合两者，更加全面和科学地进行选址分析，为今后商业综合体的选址提供可操作的应用参考，也为政府在进行商业用地出让时提供建议，促进政府以市场为导向科学地出让土地，并制定出更加合理的供地政策，使商业用地的出让更符合市场规律以及城市的发展规划。本文选取广州市黄埔区为例，进行商业综合体选址的实证研究。选址过程分为两部分：先通过GIS对区域进行影响因素的筛选，获得符合选址条件的备选区域;然后根据商业综合体评价指标体系，利用AHP-Fuzzy模型对备选区域分别进行评价，从而得到最优结果。

二、基于GIS空间分析法的选址分析

首先我们利用ArcGIS软件的空间信息分析功能，对黄埔区进行GIS商业综合体选址，对选址中的主要因素进行空间分析，主要通过GIS中的叠加分析、缓冲区分析、服务半径等方法，获得符合商业综合体选址的基本候选地点。

（一）选址主要影响因子分析及专题图层。考虑到影响商业综合体选址的因素种类繁多，本文根据实际情况，选取了四个基础且可以量化的因素纳入到GIS空间分析中进行选址地的分析和筛选，主要考虑了人口因素、交通条件和政府土地规划利用和竞争者的相对距离四个因素。

1、人口密度。商业综合体一定范围内的人口规模对选址的影响非常重要。增加土地集约化程度，满足居民一站式消费愿望是城市综合体发展的根本目的。如果区域人口规模不满足，盲目建设城市综合体将最终导致浪费资源。本文用人口密度来表达该区域内的人口规模，人口密度用黄埔区各街道的常住人口数除以各街道的土地面积获得，如图1所示，因为商业综合体的选址对人口密度的要求较高，于是我们规定人口密度在2，000以上的区域为适宜选址区域。数据来源于国家统计局第六次全国人口普查。（图1）

2、交通通达度。交通可达性也是商业综合体选址的重要影响因素之一。一方面具有良好交通条件的市场区域，可以降低人们出行的成本;另一方面交通也影响着市场进出货品的效率和便利程度。结合广州自身的特点，由于黄埔区处在广州主城区的外围，离主城核心区有一段距离，因此在黄埔区进行商业综合体选址时更应考虑交通的因素。此外，具有集聚效应的大都市商业综合体通常更倾向于在地铁站附近建造，所以我们把黄埔区商业综合体的选址适宜范围确定在黄埔区地铁站周围500m，且有一条以上道路经过的区域，以满足城市大范围内消费者的需求。（图2）

3、土地利用规划。区域土地利用规划是关系到未来区域发展趋势的重要战略参考。考虑土地利用规划的因素，可以从总体和长远利益中更好地选择商业综合体的位置，以满足城市土地利用布局和城市发展规划。与此同时，广州市政府还发布了中国首个大型零售商业网络规划《广州大型零售商业网络发展规划（2011-2020）》文件。计划建设服务珠江三角洲、辐射全国、面向世界的大型零售商业网络体系，并计划形成“一心多点，两轴一带”的空间结构，重点形成“都会级、区域级”两级商业功能区体系，这对本文商业综合体的选址也有着重要的参考意义。本文即利用广州市2006～2020土地利用总体规划文件，结合广州大型零售商业网络发展规划（2011-2020）》对商业综合体选址区域进行土地适宜性筛选，排除不适宜选址的区域。（图3）

4、竞争者相对距离。商业综合体的选址除了要考虑到消费者的辐射范围，还要考虑到市场上竞争者的相对距离。一般情况下，规模越大的商业广场对周围新设商业综合体的阻碍范围和力度也越大，文中将黄埔区现有商业广场的分布点在ArcGIS软件下建立1，000m缓冲区分析，获得现有商业广场的辐射范围和竞争者的相对距离，确定商业广场1，000m缓冲内的区域为选址不适宜区域。由于本文研究对象是商业综合体，因此仅考虑大型商业体的分布。（图4）

（二）商业综合体候选地的确定

1、叠加生成专题图。根据上面所获得的专题图层用GIS软件进行图层叠加，如图5所示，此图为交通专题图、土地利用规划图和商业广场缓冲区分布图相叠加，在交通专题图选出的21块拟备选区域筛选掉不在建设用地上的不适宜区域和商业广场1，000m缓冲区内的不适宜区域10块，最终获得图中11块黄色圆点区域为商业综合体拟选址区域。（图5、图6）

由于商业综合体的体量非常大，又以集聚效应为主，因此对人口规模的要求相对也比较高，因此我們确定人口密度在2，000以上的区域为适宜选址区域。于是我们将人口密度图与黄埔区拟选址的商业综合体备选地图叠加，进行进一步筛选，最终获得黄埔区适宜建设商业综合体的区域2块。（图7）