寸田尺地登版籍

文 ｜ 景志刚

土改运动分田登记

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜……”无论是忧国忧民的先贤名士，还是现代都市的城漂一族，拥有一宅一地的安居之所，始终是古今不移的人生理想。

从土地登记、房产登记到不动产登记，一本精美的证书、几张薄薄的纸页，代表着土地房产的占有和法律赋予的权利，也当之无愧成为众多百姓家中分量最重的资产凭证。

税由籍生，籍为税设

“税由籍而来，籍为税而设之。”古代的地籍又称版籍、田册，其最原始、最基本的含义，便是为征收田赋而登记土地所建立的清册。随着经济社会发展，后世的地籍不再满足于征缴赋税之需，其作用逐步延伸到保护土地产权、保障土地交易，乃至为土地规划、开发、利用和管理提供基础资料。

土地登记是地籍建立的前提。“禹别九州，随山浚川，任土作贡”，大禹治水土、划九州、辨土质、定田等，开创了土地调查和登记之先河。商周时分封建制，天子上承天命、授土授民，将王畿之外的土地和人口逐级分封给诸侯、卿大夫和士，分别建立封国、采邑和食田，创设出集体劳作、人地一体的“井田制”。而支撑这一土地权利体系的，正是集户籍、地籍、赋籍于一体的早期土地登记制度。

对于土地登记及地籍资料的重要性，古人很早便有深刻的认识。管仲在齐国推行“相地而衰征”，强调“户籍田结者，所以知贫富之不訾也。故善者必先知其田，乃知其人，田备然后民可足也”，这里的“田结”即指土地图册。楚国“书土田”“量入修赋”，开展土地登记，按收成征缴赋税。商鞅在秦国变法，提出“算地”“定分”之策。算地，调查、核算和掌握土地状况；定分，以法律形式确认土地所有权，这些都构成了土地登记的基本框架。

黔首实田，编户齐民

中华自古以农立国，农地与农业事关国运兴衰。自秦汉起，为了增强国力、巩固政权，历代统治者均把清查登记土地、扩大赋税来源作为治国理政的重要手段。

真正意义上的全国土地登记和地籍清查，发生于秦始皇31年（公元前216年）。赢政下诏“使黔首自实田”，责令所有占有土地的地主和自耕农，如实申报实际占地面积、产量和人丁数量。经审查核实后，评定产量、计算税额、登记入册并上报到县，政府承认私有土地产权，以此为据征收田租。这也是历史上第一次以法令形式明确土地必须依法登记。

汉代实行编户齐民，将治下所有平民的姓名、年龄、籍贯、身份、相貌、财产等情况统统载入户籍，当然也包括占有土地的数量和使用状况。东汉建武十五年（公元39年），光武帝刘秀发现税籍失实，还专门下诏要求各州郡复查核验，在全国范围进行大规模土地清丈详查并登记入册。隋唐之时，封建王朝进入鼎盛时期，全国统一的土地分级登记制度开始建立。“凡里有手实，岁终具民之年与地之阔狭，为乡账。乡成于县，县成于州，州成于户部”，先由乡里登记和统计，汇总成乡账；再上报到县，汇总成县账；再送达至州，汇总成州账；最后上报到户部。全国人丁数目、田宅数量、赋税规模，一册在手，一目了然。

砧基立簿，鱼鳞作册

由汉至唐的千余年间，户籍一向重于地籍，人口、土地以及所需缴纳的赋税往往登记于同一本簿册，以户籍为主、地籍为辅，土地状况仅作为附带事项而登记于户籍册中。待两宋时，经济空前繁荣，土地交易活跃，土地清丈和登记技术大幅度提升，地籍方才脱离户籍而单独存在。

砧基簿。所谓“砧基”，即土地的四至。砧基簿兴起于南宋绍兴年间，随经界法而施行全国。制作砧基簿时，先由农户自行画出田产形状图，详列所有田产数目，说明每一块田产的面积、范围、位置、所属乡村及来源、等级等，交县府核查并加盖朱印，送专门负责土地登记的经界所审核后，发还各户作为产权凭证。砧基簿一式五份，分别由农户、乡、县、州和路转运司保存。产权登记与交易均以砧基簿为准，田宅交易必须在双方砧基簿注明，并在乡、县砧基簿批注，否则不予承认。

鱼鳞图册。相当于现今的地籍图和土地登记册，初创于宋，兴盛于明，传承至清。鱼鳞图册分为分图和总图，分图以独立地块为单元绘制，官方统一编号，标明地域、户主、坐落、面积、四至等；总图将里、都、乡、县、州土地绘制在一起，水陆、山川、桥梁、道路及各独立地块依序排列，图案形似鱼鳞，故称“鱼鳞图册”。图册一式四份，分别存于县、府、布政司和户部。鱼鳞图册作为最具代表性的土地登记方式，标志着古代中国土地管理制度的完善与成熟。

确权登记，定分止争

古代的土地登记，税赋征收是主因，产权证明为附属。首次将以土地为中心的现代不动产登记引入国内的，当属清末借鉴德日民法所编的《大清民律草案》，对不动产的定义、登记规则和效力均有明确规定。该法虽因清亡而终，其精髓却由民国继承。

孙中山先生大力提倡产权登记：“建国后让一切业主自动向政府申报其产权及现价，由政府登记并发给权证。”1922年，北洋政府颁布中国历史上第一部不动产登记法规——《不动产登记条例》，登记的对象为土地及建筑物，登记的权利分为所有权、地上权、永佃权、地役权、典权、抵押权、债权、租赁权。各地地方法院设登记处，专门负责不动产登记。

从1930年到1935年，南京国民政府先后颁布《土地法》《土地法施行法》，将土地登记和地籍管理以法律形式固定下来，规定对土地及其定着物的权利进行登记和变更登记，登记的权利包括土地所有权、地上权、永佃权、地役权、典权和抵押权，土地权利在登记程序进行中发生争议由土地裁判所裁判。1946年，《土地法》修订并公布《土地登记规则》，实行权利登记制，现代不动产登记制度初步形成。

不动产登记作为新生事物，很长一段时期不被公众认可。北京地方审判厅登记处曾于1925年4月在全城张贴布告，宣传不动产登记的好处：“北京的土地房屋自庚子变乱后，关系很复杂。有补签的，有失契的，有盗典、盗卖、盗押的，打官司的实在不少。一经登记处登记，权利就算是永远确定了，什么盗卖伪造的事情均敢保其没有。即万一遇到兵灾水火，契据丢失，不须登报声明，不须找铺保补契，就可以对抗第三人……”

民国时期土地所有权证

解放初期土地房屋所有证

集体土地使用证

国有土地使用证

不动产权证书

重建地籍，耕有其田

土地是农民安身立命之本，依靠工农革命起家的共产党人历来重视土地问题。从“一大”党纲提出土地问题、“五大”通过《土地问题决议案》，到1928年《井冈山土地法》、1929年《兴国土地法》，再到1931年《土地登记法》、1947年《中国土地法大纲》，分配登记土地、实现“耕者有其田”始终是一条主线。

新中国成立之初，土地登记随土地改革推行全国。1950年6月，中央人民政府颁布《土地改革法》，规定“土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利。”同年11月，内务部印发《关于填发土地房产所有证的指示》，规定“凡土地改革已经完成的地区，为切实保障土地改革后各阶层人民的土地房产所有权，巩固与提高农民生产情绪，不论农民新分的土地及原有土地，均应一律颁发土地房产所有证。”

改革开放以来，土地登记进入新的阶段。1986年6月25日公布的《土地管理法》，规定国有和集体土地都必须由县级或县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认所有权或使用权。1989年11月国家土地管理局颁布《土地登记规则》，2007年11月国土资源部发布《土地登记办法》，对土地登记的主体、对象、条件、程序、权利保护等作出具体规定。2014年11月，国务院发布《不动产登记暂行条例》，对土地、海域、房屋、林木等实施统一登记，不动产登记以全新的姿态再次登上历史舞台。

一寸土田，维系百姓冷暖；数尺竹简，铭刻千载兴衰。历史不仅是英雄豪杰的战场，更是普罗大众的家园。正是这一家一户的版籍、一图一文的田册，为我们展示着古老文明的沧桑轨迹，更将描绘出华夏大地的光明未来。