不动产登记制度对徐州的影响

徐 晶

（江苏省徐州市国土资源局不动产登记交易中心，江苏 徐州 221018）

0 引言

房地产市场飞速发展的同时，也产生了一系列问题。通过不动产登记制度的实施，使房地产市场的行业标准得到不断完善。不动产登记制度是为了保障居民住房权益、维护社会和谐发展所实施的一项制度。在不动产登记制度实施过程中，江苏徐州走在了全国前列。由此可见，研究分析不动产登记制度对徐州的影响有着十分重要的现实意义。

1 不动产登记制度对徐州的影响

1.1 不动产登记制度对徐州房地产市场价格的影响

从房地产市场价格方面来看，人们广泛关注的并非是不动产登记制度的实际内容及实施范围，而是在不动产登记制度影响下房地产政策会作出怎样的调整转变。众所周知，房地产市场价格受市场、人口、货币供应等重要因素影响，不动产登记制度的核心功能并非对房地产市场价格予以调控，而是促进了对制度实施在长远角度的优化完善，进而使房地产市场环境得到有效优化，促进房地产市场的健康稳定发展。从近年来徐州房地产市场角度来看，不动产登记制度为起征个人住房房产税提供了有力的政策基础及技术支持，并对购房居民的市场预期造成了一定影响，所以不动产登记制度的实施实则加大了房地产市场价格下行的压力，但不动产登记制度与房地产市场价格下降并不存在直接联系，不动产登记制度旨在对房屋产权信息予以全面系统登记。不动产登记制度对居民的影响主要涉及2项内容：①居民老旧房子的继承在房地产市场化之前，老旧房子有着大量历史遗留问题而未得到有效解决。②房地产市场供需转变 一些持有多套房产的居民顾及房产税的征收，试图对名下房产予以抛售处理，然而，此类人群毕竟是少数，故其对房地产经济的冲击也较为有限。

1.2 不动产登记制度对徐州房地产税实施的影响

不动产登记与信息联网可促进对不动产数据的整理统计，不动产信息平台为征收房产税提供了全面系统的依据，为征收房产税提供了有力的技术保障，可促进房产税政策的制定与实施。随着我国经济不断发展，城市化发展进程逐步推进，城市人口急剧增加，人均土地资源缩减，房地产供需失衡，快速增长的房价使社会大众难以承受。如何应对高额房价，已然转变成一项涉及民生的重要社会问题。房地产市场迫切需要得到引导与管理，而税收可从宏观层面调控房地产市场，并推动房地产市场健康稳定发展。

房产税征税对象为房屋，是依据房屋的计税全值或租金收入为计税标准而向产权所有人征收的一种财产税。于2015年3月31日实行的房产税新政策，主要是在个人住房转让营业税政策等方面发生了转变。房产税的作用主要表现为：①房产税作为一种财产税，可防范政府依赖土地买卖获得经济收入的滥用职权现象，促进财政结构的优化整合；②房产税可促进收入再分配，解决贫富差距问题；③房产税可引导房地产市场理性消费，优化房地产市场环境，防范投机行为，推动房地产市场健康稳定发展。我国注重房屋流转税负，而缺乏对房产保有期税负的有效关注，房地产业税、费乱象丛生，所以起征个人住房房产税成为房地产市场改革的重要抓手。倘若提高对房屋保有期征税的有效关注，则持有多套房屋的成本将不断升高，未来收益与成本的关系尚未可知，更多人会在买入住房时考虑房产税因素，防止承受过高的税负，进而选购经济适用的住房，由此便可在一定程度上活跃二手房市场，缩减住房空置率，推动房地产市场的合理消费。

徐州打造的不动产登记信息平台可高效便捷地推进数据处理及信息系统建设，提供可靠的不动产信息，为不动产登记工作打下坚实基础。近年来，唯有新购房的居民办理的才是不动产权证书，通过秉承“不变不换”原则，过去的房屋权利证书依旧有效且不强制要求登记不动产信息或更换新的不动产权证书。从换证层面而言，近年来房产交易并未受到影响。结合各房产税试点城市的发展情况来看，不动产登记制度对刚需购房居民的影响偏小，而对偏向投机购房居民的影响则偏大，并使存量房市场得到有效活跃。不动产登记制度是向存量房征收房地产税的一大前提。需要注意的是，征收房产税除去通过不动产登记实现房屋产权信息统计以外，还需考虑诸多其他方面内容，如税收征收力度、征税对象、计税依据等。

1.3 不动产登记制度对徐州房地产企业发展的影响

不动产登记制度的实施一定程度上加大了房地产市场的投资风险，减慢了房地产市场的发展脚步，房地产开发投资增速不断下降，由此要求房地产企业要不断改革创新，树立新的投资思路和方向。房地产市场价格从21世纪初期开始飞速上涨，人口基数大，住房需求量高，市场前景广阔，政府重点扶持城市建设，因此为我国房地产企业发展创造了良好契机。然而，我国房地产企业普遍规模较小，资金来源混乱且缺乏持续投入的能力，再加上未有长远的发展规划，虽很长一段时间产生了房地产行业迅猛发展的景象，然而行业前景并不明朗，极易引发房地产泡沫。

近年来，在徐州房地产市场中，中小户型、商铺店面等房地产产品较为畅销，泉山区凭借拥有大量此种类型的房源，一度出现房屋成交套数增多、成交面积减少的情况。中小户型将成为未来徐州房地产开发的重点。结合对徐州居民现阶段住房条件的调查结果总结出：100～120m2占 27.6%，80～100m2占27.0%，60～80m2占21.1%。中小户型不仅可满足徐州居民的刚性需求，还与多数居民的实际经济承受能力相符。房地产建设应当从以往追求速度和数量不断向追求质量方向转变。提高住房质量、优化住房配套公共基础设施、打造节能绿色住宅，方可赢得广大居民的青睐，确保居民健康、便利的生活。

2 完善徐州不动产登记制度的策略

徐州相关部门应当顺应社会发展趋势，不断改革创新，加强对各地区成功发展经验的学习借鉴，切实推进徐州不动产登记制度有效完善。

2.1 完善不动产登记信息

为了推进不动产登记制度有效实施，一方面要提升房产管理部门的政策落实能力，另一方面还要与不动产登记相关单位开展交流互动，从而获得不动产登记相关单位在工作上的有效配合。在不动产登记制度实施阶段，需要明确登记区域、不动产产权、开发的房地产企业等诸多信息，作为一个多部门相互协作的工作过程，唯有依托不同部门、单位的有效协作，方可逐步推进不动产登记制度有效实施。

2.2 推行全新的不动产登记理念

应当结合徐州实际情况开展房产登记工作。例如，可引入发达国家的区域式、单元式不动产登记方法，解决登记单位人流集中问题以有效提高不动产登记的工作效率。与此同时，为了获得居民对不动产登记工作的有效支持，在不动产登记前应当开展不动产登记的相关宣传工作，通过加大对不动产登记政策宣传力度，提高居民对不动产登记制度所能发挥各项作用的有效认识，进而获得广大居民的有效认同。

2.3 优化信息管理系统

伴随着徐州人口基数不断增长，再加上近年来房地产市场不断发展，购房居民越来越多，由此对信息管理系统提出了更为严格的要求。因而，应当对现行信息管理系统予以进一步优化，引入先进的信息技术，打造安全的不动产登记数据总库。同时为了确保数据库的安全，还应当对不动产数据予以云数据备份，防范不法人员入侵后造成数据丢失。依托信息数据库的构建，为今后徐州房地产发展提供可靠的数据支持。

2.4 健全不动产登记制度

在不动产登记制度实施过程中，依旧存在诸多未能预想到的问题，各部门应当结合实际遇到的问题，及时向上级反映情况，以便上级根据实际情况对不动产登记制度进行针对性调整，为广大居民住房权益提供可靠保障。针对不动产登记制度实施过程中可能出现的腐败情况，相关机构应当设置独立的监管部门，确保不动产登记制度严格有效落实。

3 结语

不动产登记制度的实施，对房地产市场的健康稳定发展有着积极意义。因而，徐州相关部门务必要不断总结经验，加强对不动产登记制度影响的深入分析，推行全新的不动产登记理念，优化信息管理系统，健全不动产登记制度，积极推进徐州不动产登记制度有序运行。