夫妻之间房产更名需要缴纳契税吗

程辉

眼下，对每个家庭来说，购买住房，肯定是件大事，也是夫妻俩共筑温馨小窝的前提和基础。夫妻购房后出于各种需求对房产证进行更名是十分常见的现象，婚后想在房产证上加上另一方的名字的做法更是屡见不鲜。但有关房产证加名字是否需要缴纳契税呢？是不是房屋权属发生变化都可享受免征优惠？笔者结合案例对上述问题进行分析。

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括:土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。财政部、国家税务总局发出的《关于夫妻之间房屋、土地权属变更有关契税政策的通知》（财税［2014］4号）规定，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

上述规定自2013年12月31日起施行，《财政部、国家税务总局关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》（财税［2011］82号）同时废止。该文废止的原因是：2011年8月，最高人民法院发布关于婚姻法的司法解释，其中规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为出资人子女的个人财产。这一规定引发了“加名”热潮，以及对加名后房屋权属发生变化是否征收契税的社会热议。当月，财政部、国家税务总局发出通知，规定在婚姻关系存续期间，对房屋、土地权属原属夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。这一政策的发布平息了关于“加名税”的争论，获得了社会好评，但是由于时间仓促，对房屋、土地权属“减名”、“换名”等相关契税政策，没有一并研究和作出规定。

两部门为此发布财税［2014］4号政策规定，旨在避免因政策不明确而引起争议。此次发布的政策除“加名”免征契税以外，对其他三种夫妻之间房屋、土地权属变更形式，也给予免征契税优惠，主要出于四个方面的考虑：第一，婚姻关系存续期间夫妻双方自愿变更房屋、土地权属，一般不涉及资金或其他权益的往来，不能简单视同于买卖、交换或赠与行为。第二，夫妻之间房屋、土地权属变更是房地产在家庭内部的调整，在目前房地产是社会上大部分家庭主要财富的情况下，有必要给予一定的照顾。第三，夫妻之间房屋、土地权属变更相关契税政策社会关注度较高，给予减免符合民意。第四，对四种变更形式实行统一的契税政策，便于地方税务机关掌握政策，征管操作也较为简单。

［案例一］小汪结婚前自行购买房屋一栋，而后与小洪结婚了。两人结婚后，小洪要求小汪将婚前自购的房屋加上自己的名字。请问这次房产证上加上名字，请问小洪是否需要缴纳契税？

［分析］《婚姻法》第十八条规定：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（1）一方的婚前财产；（2）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（3）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（4）一方专用的生活用品；（5）其他应当归一方的财产。而根据《财政部国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税［2014］4号）规定：在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。因此小汪婚前自购房屋，婚后房产证上加小洪名，免征契税。

［案例二］小谢和小林结婚后，小谢独自付款购买了一套房屋。他缴纳契税并办理了不动产权证，但产权证上只登记小谢一个人名字。小林知道后，就要求小谢在他购买的这套房屋要加上自己的名字。请问产权证上加了小林名，小林是否需要缴纳契税？

［分析］《婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（1）工资、奖金；（2）生产、经营的收益；（3）知识产权的收益；（4）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（5）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。可见夫妻婚姻关系存续期间，如无特别约定，房屋、土地权属应归夫妻双方共有，形式上可能房屋产权证或土地使用证权益归属人为夫妻一方，但实质上述房屋产权或土地使用权权益归属人为夫妻二人，因此，通过变更为双方共有，但相应权属并没有转移，不征契税。小林的情况即属于此类情形，不征契税。

需要注意的是，夫妻发生离婚情况，离婚时变更原夫妻财产产权人名字，如因夫妻财产分割而将原共有房屋的产权归属其中一方，同样不需要缴纳契税。

夫妻在婚姻关系存续期间购买的房屋属于夫妻共同财产，因此在离婚时每人各享有一半的产权。夫妻在离婚时办理房屋产权登记过户可以选择如下两种方式：一种是在离婚前变更，另一种是在离婚后变更。

在离婚前变更产权人名字是不用缴纳契税等各种费用的，因为这时房屋仍然是夫妻共有财产，登记在一方名下的房屋仍为双方共有财产。在离婚后变更产权人名字是否需要缴税呢？根据我国婚姻法的规定及《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函［1999］391号），夫妻共有房屋属于夫妻二人共同的共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动，而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

按照上述规定，夫妻离婚后办理房屋转移，只要能提供离婚判决或离婚证等能证明夫妻确已离婚的有效文书，则同样不需要缴纳契税等费用，因为由于离婚引起的房屋过户，不是房屋买卖行为。