发挥保证担保机制在上海住房公积金贷款中的作用

文/刘建华

一、保证担保机制在上海住房公积金个人贷款中的重要性

住房公积金保证担保机制的建立旨在确保公积金资金安全，减少贷款风险，支持城镇个人住房消费，发展个人住房贷款业务，保障债权实现。

（一）发挥防范和控制贷款风险作用

保证担保机制可以作为防火墙有效化解公积金贷款风险。住房公积金的属性，是取之于民、用之于民，具有普惠性，与商业银行抵押贷款不同，公积金贷款属于政策性贷款，不具有对借款人的选择性，风险较大。因此，采取保证担保模式，将极大地保护公积金的资金安全，有效防范包括信用风险、抵押物风险、公积金业务属性及产品特性风险、期房阶段性担保责任落实风险以及操作风险等贷款业务各项风险。

（二）发挥公积金普惠性作用

担保机制可以有效控制公积金个人住房贷款的逾期率，破解公积金中心坏账核销等贷后处置困境，充分发挥公积金普惠性作用，更大力度支持住房公积金缴存职工购房。

（三）发挥抵押物处置作用

通过专业担保公司的担保，在借款人不履行还款义务时由担保人履行垫资及代偿义务，便于市公积金中心实现房贷债权，而将处置物由担保公司集中化、专业化地进行贷后资产管理，发挥其解决抵押物处置难题的作用，大大缓解社会矛盾。

（四）为中低收入家庭提供保险

在保证担保机制下，担保人对本市缴交公积金的职工提供三项保障服务，为中低收入家庭提供保险。

二、保证担保机制在上海住房公积金个人贷款中的实践

保证担保机制在上海住房公积金个人贷款中的应用和实践并不是一件新鲜事。

20世纪80年代末期,建设银行上海分行在全国率先开办个人住房抵押贷款业务。自1992年5月起，市建行受市公积金管理中心的委托开始向缴交公积金的职工个人发放住房抵押贷款。其后，由商业银行开展的商业性居民住房抵押贷款、由银行委托发放的政策性职工住房公积金抵押贷款、商业性和政策性相组合的住房抵押贷款开始逐步建立，并进入发展轨道。2000年7月，上海市住房置业担保有限公司正式成立，在上海正式实施住房置业保证担保。

截至2018年末，上海累计发放个人住房贷款254.15万笔，7788.78亿元，贷款余额3921.96亿元，其中由住房置业担保公司担保的保证担保贷款余额为1176亿元。保证担保机制为上海市城市建设、改善居民居住条件和环境特别是改善中低收入公积金缴存职工居住条件和环境发挥了重要作用。

在各地的担保公司开展业务的过程中，也存在由于强制担保而增加贷款中间费用等问题。鉴于此，2015年3月，根据住建部要求，上海市率先取消了住房公积金贷款保证担保模式，以抵押担保模式作为公积金贷款风险的唯一防范方式。

然而，单纯的个人住房抵押贷款模式不仅存在大量的信用风险等固有风险，而且由于贷款的业务属性不同，对客户没有选择权的公积金个人住房抵押贷款业务还会面临更大的风险。

数据表明，在近年来的实践中，相关风险事件问题逐步显现，特别是贷款逾期数据呈上升趋势，已逐步影响住房公积金的资金安全。

三、强化保证担保机制在上海住房公积金个人贷款中的作用

进入新时代，要用新的发展理念去进行伟大的探索和实践。只要按照实事求是的精神，不忘初心，一切从实践出发，一切从客观条件出发，即可在住房公积金抵押贷款的基础上，完善多元化的担保措施，通过追加保证担保方式来为公积金缴存职工提供多元化担保业务，为中低收入人群提供增信担保等，这将对上海公积金制度的推行、对公积金资金安全和风险防范发挥新的更大的作用。

上海的实践表明，虽然保证担保模式在以前的应用和实践过程中存在着一些缺陷与不足，必须加以完善和调整，但它在防范和控制公积金个人贷款风险、确保公积金资金安全方面确实发挥了重要作用。为适应新时代住房公积金贷款风险防范的客观需求，提出以下三点建议。

（一）落实办法规定，实行追加保证担保

《上海市住房公积金个人住房贷款管理办法》第二十二条规定，当出现以下情形时，市公积金中心可要求借款人追加担保：借款人所购房屋为期房，应当由开发商提供阶段性担保或者提供市公积金中心认可的其他保证担保；曾发生过贷款或者信用卡等借款行为逾期，但申请公积金贷款前已还清；因借款合同变更造成还款能力下降，可能影响公积金贷款偿还的；市公积金中心认定的其他情形。

虽然《上海市住房公积金个人住房贷款管理办法》已出台一年，其间相关机构进行了一系列调查研究工作，也形成了初步的成果，但在如何将其尽快转化为实践，如何预防公积金贷款逾期坏账等方面，尚有较大的问题。建议市住房公积金主管部门加快落实办法规定，引入公积金保证担保机制，保障住房公积金资金安全。

（二）提高贷款额度，实行部分保证担保

20世纪末，上海公积金制度的建立，为上海城市居民，特别是中低收入职工的居住条件改善，作出了巨大贡献，发挥了很大作用，但发展至今，尽管上海的房价已处于高位，但公积金的贷款额度却仍然较低，公积金贷款可贷额度相对于房价的占比不断下降，已极大地限制了公积金制度取之于民、用之于民的作用发挥，削弱了住房公积金的住房保障作用。建议住房公积金主管部门不忘初心，与时俱进，对中低收入职工在公积金贷款上实行差异化特殊保障，提高公积金贷款额度。同时，为了降低风险，对实行差异化特殊保障而增加的贷款部分实行保证担保，保证担保不能增加职工的负担，应根据风险发生的原因，以确定付费的主体及标准，更好地发挥公积金制度在改善城市职工特别是中低收入职工的居住条件和居住环境方面的作用。

（三）发挥主力军作用，创新保证担保模式

新时代下，上海房地产市场正在发生新的变化，在“房子是用来住的，不是用来炒的”背景下，面对新情况、新问题、新挑战，上海市住房担保机构要坚持底线思维，增强忧患意识，提高防控能力，保证住房公积金事业的平稳健康发展。要积极利用市住房担保公司长期以来形成的高素质专业团队、丰富的专业经验、完善的风险管理体系以及强大的综合实力，加大对中低收入人群住房保障的支持力度，扩大住房公积金的覆盖面，化解市公积金中心面临的风险难题。公积金担保机构要主动承担担保主体责任，强化风险意识，在市公积金中心的指导下，不断创新担保的管理体制和机制，加快产业信息化的步伐，完善公积金风险防控机制，建立完善风险研判机制、决策风险评估机制、风险责任追究机制，进一步丰富住房公积金贷款产品，提高劳动生产率，更好地发挥公积金制度的作用，改善城市居民居住条件和环境，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。