商品住宅专项维修资金使用范围与分摊规则难点解析

文/宋安成

商品住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施、共用设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得挪作他用。这里需要首先讲明公共部位、公共设施和公共设备的概念。由于住宅物业共用部位、共有设施和共有设备的复杂多样性，目前并无较为统一的立法层面的界定，笔者只能根据《中华人民共和国物权法》第七章建筑物区分所有权的规定、国务院《物业管理条例》，结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条 的规定，我们可以对共用部位、共用设施、共用设备作出如下判断：

共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲健身设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

关于商品住宅专项维修资金的分摊规则，以《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》为例，大致分为两种情况：

第一种：住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，一幢住宅有两个或者两个以上门号的，每个门号内共用部位、 共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

第二种：物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用，由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

根据上述介绍，对于一个不甚了解物业管理行业的人来说，似乎文章题目提到的使用范围和分摊规则已经非常清楚了，维修资金的使用范围和分摊规则看似也比较简单。但是，笔者根据多年的执业经验以及曾处理过的一些诉讼和非诉讼的案例可知，上述介绍远远无法解决实践中维修资金复杂的使用范围和分摊问题。在此，笔者针对两个问题—— 一是使用范围，即应否使用维修资金的问题；二是分摊规则，即谁具体承担费用问题——结合相关案例进行实务分析，着眼于物业管理过程中使用维修资金遇到的难点，希望能更好地厘清这两个问题，以解决物业管理实务操作中的一些困难，对物业管理行业有所启发和帮助。由于这两个问题虽然相对独立，但关联性强，在同一篇文章中表述更为合适，故笔者在本文中分两个部分来分析阐述。

第一部分 关于维修资金的使用范围

关于维修资金的使用范围，在实务操作中，有三方面的问题难以处理：一是使用维修资金维修与物业服务公司日常保养、维修范围的划分；二是使用维修资金维修与业主自用部位自行维修范围的划分；三是使用维修资金维修与公共事业单位供水、供电维修范围的划分。对此，笔者将分别进行分析说明。

一、物业服务公司日常保养维修范围与维修资金使用的范围划分问题

物业服务公司根据《（前期）物业管理服务合同》提供物业管理服务，其中重要的一项服务内容就是使用物业管理费进行“本物业共用设施设备的日常运行、养护管理、养护和维修，本物业共有部位的管理、养护和维修”。而维修资金的用途也是公共部位、公共设施设备的维修更新，显然字面上二者有重合之处，在物业管理实操中也未形成统一的做法。例如对于电梯的维修，有的物业服务公司会承担电梯保养维修费用，具体范围可能包括日常安全检查费用、年检费用，也可能包括500元以下小零件的更换费用，但是有的物业则不管更换什么价格的零部件，均从维修资金中列支。相似的情况还有小区绿化乔木修剪的费用、污水管的疏通费用，各家物业公司做法亦不尽相同。针对这一问题，笔者认为，法律的相关规定并不明确，在此情况下，物业服务公司和业委会该如何操作呢？首先，应当在合同中明确约定物业管理费在设备设施和公共部位维修养护中的界线，减少在物业管理中物业服务公司与业委会认识不一致而带来的矛盾。其次，在双方未能明确约定的情况下，笔者建议将物业服务公司的职责认定为保养与日常维护责任，并承担相关成本，而对于维修更换的事宜，比如电梯故障的维修，则应当由业主通过维修资金或公共收益来承担。最后，如果双方虽有约定，但是存在理解上的分歧如何处理？比如小区围墙围栏刷油漆，一般理解这应当是一个维护的概念，但是如果让物业服务公司来承担这一费用，有些物业服务公司是不愿意的。这种情况下一方面要双方协商，另一方面则只能求助于政府和相关专家的意见，根据行业惯例来解决。

上述情况之所以会发生，笔者认为有三方面的因素：一是目前官方没有关于小区公共部位、公共设施、公共设备的维护、小修、中修、大修、更新、改造的具体范围和内容的规定，客观来讲物业服务公司和业委会在这方面是无法可依、无标准可依的。若要政府立法建立标准，也有相当大的难度。例如小区的公共部位外墙立面，采用石材、瓷砖、涂料、幕墙、半幕墙等不同的材质，养护、维修要求完全不一样，这使得政府难以出台一个“大而全”标准。而电梯、消防设施、水泵、技防设施等则更为复杂，不同品牌的维保、维修要求亦不一致，让政府出台一个具体可行的标准更是难上加难。二是我们目前大多数物业管理收费实行包干制，这加剧了这一矛盾。因为在包干制收费条件下，多支出的维修成本原本是物业服务公司的利润，物业服务公司肯定希望更多地支出维修资金。如果是在酬金制收费条件下，这一矛盾就不会十分突出。道理很简单，物业管理费和维修资金都是业主的资产，用什么支出无非是成本分摊的具体形式而已。国外大多数实行酬金制，这个问题并非如此严重。

二、业主自行维修范围与维修资金使用范围划分问题

记得很多年前处理过一案例：一位独栋房屋业主要使用维修资金来维修自己的房顶，笔者多次与他明确独栋房屋屋顶并不属于公共部位，不能使用维修资金。而业主的理由则是维修资金是分摊到户的，业主当然可以用，大不了用光了自己再补缴就好了。这类业主完全不理解维修资金的本质。但是在具体使用维修资金时，确实有些“模棱两可”的情况，例如窗户边框渗漏水、阳台维修、户外专用管线维修，等等，这些部位的维修着实没有明确的法律、法规规定，故而物业服务公司只能依据自己的理解来具体操作，结果引发物业服务公司与业主或业委会的矛盾。

针对这类问题，笔者认为应当根据具体情况来确定是否应当使用维修资金，具体划分的标准应当按照是否确实是“单一业主无法控制且公共不可分”。为了更准确地说明问题，笔者就每种情况分别说明如下。

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1. 关于窗户边框渗漏水。笔者曾处理过一些业主报修窗户边框渗漏水要求物业服务公司和业委会使用维修资金来维修的情况，业主的理由很简单：窗户外围也属于外立面，即房屋的公共部位，在开发商保修期过后，房屋的公共部位应当由物业服务公司使用维修资金来进行维修。而物业服务公司和业委会在大多数情况下却认为，这属于业主的专用部位，应当由业主自行维修。笔者认为，一般情况下窗户边框渗漏水应当由业主自行维修，原因有二：一是窗户本身属于专用部位，业主可以自行更换维修，边框与外墙连接处渗漏水多是由于业主使用不当造成的，不应当由于其与外墙毗连而认定为共用部分。如果将其认定是共用部分，可能会造成对公共部位的认定范围被无限扩大，因为任何专用部分都和共有部分毗连；二是窗户一般不会被认定为外立面，漏水本身一般不涉及其他业主，如果使用维修资金进行维修，显然与维修资金的法定用途相悖。但需要说明的是，如果窗户本身是整个房屋外立面，例如玻璃幕墙，这种情况下出现渗漏水则应当使用维修资金：一是因为幕墙本身就是整个单体建筑外立面，根本无法与窗户或墙面区分；二是由于幕墙的整体性，业主或使用人无法自行更换或维修。

2. 关于阳台维修。从阳台的构造看，其无非由两部分组成：一是属于结构的部分，如现浇的楼板、圈梁；二是不属于结构的部分，如护栏。如果属于结构部分则应当由维修资金维修，但是如果是护栏损坏，则不应当使用维修资金。如果阳台的外立面与外墙相连，瓷砖或涂料与外墙不可分割，则应当使用维修资金来进行维修。与阳台情况相似的还有预留空调机位的维修问题，这里不再赘述。

3. 关于户外专用管线维修。户外专用管线是一个什么概念呢？按照笔者的理解，一般是指从供水、供电到业主家中已经过计量表但是尚未入户的管线。比如说，一些新建楼宇的水表统一安放在一楼，从水表出来的水管到六楼业主家中往往有十几米的距离，这部分管线的维修是否需要物业服务公司来维修？这需要依照《合同法》第178条之规定，该规定明确了供电合同履行地点为产权分界处。一般理解上，产权分界处为电表或水表处，上海市明确规定出水表或电表30厘米为供水或供电公司维护，显然不包括已经出水电表但尚未入户的部分。对于这种情况，笔者倾向于使用维修资金来维修，原因是这种专用水管或电线业主根本无法控制，其进户之前完全设立于楼道等公共部分之中，一般情况下业主也不会擅自改动，所以这里不能机械地理解为属于专用设施而由业主来维修。

4. 关于实为公共部位但确为业主专用的维修问题。由于房屋结构设置问题，有些开发商在一些住宅往往会将低楼层设置为商业用途，例如一楼二楼为商铺，三楼及以上为住宅。由于一般一楼二楼为裙房，投影面积大于三楼以上投影面积，可能会给三楼业主一个比较大的使用平台。还有一种情况是开发商将一些多层或高层的楼顶设计为顶楼业主专用，顶楼业主可以在上面种花种草、晾晒衣物。如果这些公共部位在由某些业主使用时发生渗漏或其他结构问题需要维修，是由使用的业主来承担费用，还是由相应的业主来共同分摊呢？笔者认为，这种利用属于业主对共用部位的合理使用， 不应因此而变更共用部位的性质，所以对其维修亦应当使用维修资金。当然，如果相关业主使用不当而人为造成这些部位的损坏，则应当由该业主承担相应费用。

三、用水、用电公共事业单位维修范围与维修资金使用范围划分问题

《物业管理条例》第52条规定：住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。根据该条规定，结合上文的一些分析，具体维修责任划分如下：

1．供水系统分两段，以入户水表为分界，水表之外由自来水公司维修，水表之内为业主自有部分，由业主维修，而未入户前的水管，则应当由物业公司使用维修资金来维修。

排水系统分三段：第一段是城市排污主干管（井），由市政公司进行维修；第二段是城市排污主干管（井）至楼道排污直管，包括小区内的污水井、污水管道和楼内的主立管，由物业公司使用维修资金维修；第三段是从楼内主立管分出后的部分，一般在业主家中专用，由业主维修。

3．供暖系统的维修专业性太强，由供暖单位进行维修。如果入户部分不是人为损坏，属于正常老化或加压导致损坏，供暖单位应该免费进行维修；用户若擅自采用其他材料作为供暖设备或人为损坏，自行需支付维修费。

4．供气系统的维修非专业人员无法完成，故由煤气公司专业人员进行维修，不存在使用维修资金维修的问题。

第二部分 关于维修资金的分摊规则

关于商品住宅专项维修资金的分摊规则，上文已经提到《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》的相关条文，但是在维修资金的具体分摊时，确实会存在一些问题。根据笔者遇到的相关案例，主要存在以下几个问题：1.一楼业主是否分摊电梯维修费用的问题；2. 一些技防、消防设施如何界定全体业主分摊还是部分业主分摊问题；3.分期开发的小区，公共设施的维修是否存在分期部分业主分摊的问题；4.建筑单体业主分摊与同一栋楼业主分摊维修资金的界线问题；5.单体建筑由拥有多个独用面积产权的业主所有是否可以使用维修资金问题。下面对这5个问题分别加以阐述说明。

1.底楼业主是否分摊电梯维修费用的问题。讨论这一问题之前，首先应当将底楼分为两种情况：一是未连通至地下停车库的底楼；二是连通到地下停车库的底楼。对于第一种情况，有些业主认为，因其不可能使用电梯设备，故不应承担相应的维修资金分摊。笔者不同意这一说法。依建筑物区分所有理论，电梯毫无疑问是业主共有，为业主区分所有，业主理应承担相应费用。如果仅从使用角度来衡量是否分摊维修资金，显然会导致管理上的混乱，例如：一楼业主不使用楼顶，不代表一楼业主不用承担楼顶的维修费用；某业主的外立面未与其他业主共用，也不代表后者不承担维修成本。对于连通到地下车库的底楼业主是否分摊电梯维修费用，通过上述分析，笔者相信分摊维修资金应当是无争议的。

2.技防、消防设施等在使用维修资金时如何界定全体业主分摊还是部分业主分摊问题。技防、消防设施一般情况下是一个小区的整个技防、消防系统，但不可否认的是，构成系统的设备可能是为某个单体建筑所用，例如某栋楼里面的消防水带，或某个楼层的摄像头。对于这一问题，笔者认为，除非是整个设施的更换维修，原则上为某个单体建筑所用的消防、技防系统的组成部分，应当由相应的业主来分摊费用，例如一号楼大堂的摄像头更换的费用应当由一号楼业主来分摊，而不是全体业主来分摊。这是因为该设备故障不影响其他楼号业主对整个系统的使用，也不会影响其他楼号业主正常使用物业。

3.分期开发的小区，公共设施的维修是否存在分期部分业主分摊的问题。笔者曾经处理过一个案件：一个分期开发的小区，实际上已经通过围墙划分成两个相对独立的区域，其中一个区域业委会做停车位改造，通过扩大路面来增加地面停车位，业委会仅仅征求了需要改造区域业主（实为二期业主）的意见，也得到了法定三分之二业主的同意。正当业委会将改造计划付诸实施之时，业主提出了诉讼，认为改造计划应当由全体业主三分之二通过，而不是通过相关区域业主同意。笔者接手这个案件时已经预料到会有争议，最终，法院一审处理了近两年才裁决。法官多次走访小区实地考查，征求房办意见、上级法院意见，最后认定应当征求全体业主意见，其考虑的重要一点就是小区的道路归全体业主所有，改造理应征求全体业主意见，而不是部分业主意见。笔者总体上认为法院的观点是正确的，法院裁决的基本思路是尽量不要人为地将公共区域划分开来，否则会引发一个错误的司法指导方向，即将小区公共部位人为割裂开来，这将给小区治理带来更多的法律纠纷。而法院这样判决则可以保证绿地、道路、管线属于整个小区所有，而非依照物理区域进行人为划分。

4.建筑单体业主分摊与同一栋楼业主分摊维修资金的界线问题。这个问题其实也是一个非常现实的问题，例如5号201室的业主家中外墙漏水，5号与6号、7号同属于一栋楼，是整个楼的业主均应当分摊这一维修资金，还是只由5号楼单元的业主承担维修费用？笔者认为，外墙的维修应当由整栋楼的业主承担维修费用，原因在于楼的外立面是统一的，无法人为进行分割。如果进行分割，确实完全可以分割成某个业主所有的专用部分，但显然会造成专用部分与共用部分的混乱。所以，可以楼单元来分摊维修资金，主要用于该单元使用的电梯、楼道内部公共部位的维修。

5. 拥有多个独用面积产权的业主是否可以使用维修资金问题。这个问题一直有争议，例如开发商保留一个小区一栋楼未对外出售（可售），只用于出租，如果其要使用维修资金对该大楼进行外立面或设备的维修，是否可以使用维修资金？这一点在实践中一直有争议。一种观点认为，既为单一业主产权，不涉及其他业主，就不得使用维修资金；另一观点截然相反，认为不能因为多个专用部分归同一业主所有，就不能使用维修资金，这显然是不公平的。笔者同意第二种观点，主要理由如下：一是这种情况是一位业主名下的多个专用部分，不能因为单一业主名下有一栋楼就不进行专用部分和共有部分的划分，维修资金的分摊不是按照业主是否为同一人来分摊的，而是根据是否可以区分专用部分和共有部分分摊的。专用部分与共有部分应当根据房屋测绘报告来区分，进而分出公共设施设备，并根据专用部分缴纳维修资金，因为产权人为同一个而剥夺其使用维修资金的权利，显然是不合适的。

维修资金使用范围和分摊规则在物业管理实务中争议可能会长期存在，笔者建议，政府主管部门应当通过地方立法和完善部门规章等方式来尽量减少这方面的争议，让业主、物业服务公司在具体操作时有章可循。从行业管理角度讲，物业管理行业协会或相关协会也可以加强这方面的操作指引，在无立法的情况下形成行业惯例。从长远来看，物业管理行业应当建立以酬金制为主的收费制度，让物业管理透明化。物业管理费收入和维修资金对物业服务公司来说都是代管的性质，本质上其使用都是业主说了算，故应当让业主多多参与到物业管理活动中，决定本应当由自己决定的维修资金使用范围和分摊规则，这可能是这一问题解决的最终出路。