金辉集团IPO前负债高企

谢泽锋

排队超三年时间，金辉集团IPO仍未成功，香港商人林定强的房地产公司资本化道路并不顺利。

根据证监会信息披露显示，金辉集团股份有限公司于2016年1月29日提交招股说明书，此后于2017年审核状态由已受理变更为已反馈，但目前未有进—步更新。

此前，有报道称，倘若三年登陆A股市场未果，金辉集团将考虑H股上市或选择其他融资平台。

这家年销售额将近750亿元的房地产50强企业，负债规模和负债率都在不断走高。在融资政策不断趋紧的背景下，金辉集团如何渡过资本寒冬？

负债走高毛利率下滑

一般来说，一家企业IPO排队状态应经过”已受理”、”已反馈”、”预披露更新”、”已过会”等过程，其中，”已反馈”、”已受理”属于朦胧期，”预披露更新”状态者则横跨艨胧期和加速期。

光鲜的业绩背后，金辉的负债和现金流却呈现走向不健康的趋势。

目前金辉集团卡在“已反馈”和”预披露更新”过程之间，也就是说证监会已反馈意见，但公司可能尚未进行回复。

从目前的公开消息中，记者并未查询到证监会对金辉集团上市材料的反馈信息，但从公司发债等披露的数据中，可以对金辉集团的财务状况一窥端倪。

虽然金辉集团规模不断扩张，今年上半年营收净利润均大幅增长，但却面临着负债不断走高，毛利率逐渐下滑的窘境。

中指院排行榜显示，2018年金辉集团以776亿元的销售额位居行业第39位。今年1-8月，金辉集团实现合同销售金额559.7亿元，同比增长29.6%;实现销售面積406.3万平方米，同比增长17.6%。两项数据分别排名行业第38位和第33位。

Wind金融数据显示，今年上半年，金辉集团实现营业总收入102.41亿元，同比增长95.44%;归母净利润10.93亿元，同比增长116.62%。

可以看出，无论是规模还是经营业绩，金辉集团都取得了不俗的成绩。但光鲜背后，金辉的负债和现金流却呈现走向不健康的趋势。

其负债合计从2016年底的455.14亿元一路上升到2019年中的1231.59亿元，增幅超过1.7倍。与此同时，其资产负债率也从80.2%上升至85.82%。

另一方面，公司经营活动产生的现金流量净额由正转负，从去年末的流入29.5亿元，到今年上半年却为-32.71亿元。

公司盈利能力近三年也出现下滑迹象，销售毛利率从2016年的25.92%上升至2017年最高的36.15%，此后便一直下降到今年中期的28.12%。

如果说预收账款增加导致公司负债上升，净负债率以及偿债能力更能说明问题。Wind统计的公司2019年中报显示，金辉集团净负债率高达163.63%。

在偿债能力上，金辉一年内到期的非流动负债为141.81亿元，加上0.43亿元的短期借款，共计142.24亿元。而公司截至上半年账面货币资金为141.93亿元，偿债稍有难度。

400亿加速拿地

一度低调的金辉集团也开始大手笔拿地。

金辉集团高级副总裁黄俊泉曾表示，“目前金辉的土地储备虽已足够支持千亿目标，但是董事长要求在2019年完成400亿的土地投资额。”这说明金辉在今年的土地市场的动静不会小。

根据中指院发布的今年1-8月房企拿地金额排名，金辉以181亿元排名35位，也就是说今年剩下的4个月，金辉将在拿地上投入超过200亿元。

从克而瑞1-8月新增土地货值排名来看，金辉以539.2亿元排名第38位。据悉，2018年底，金辉集团总土地货值储备为2111亿元。金辉官网显示，目前金辉集团土地储备货值达到了2800亿元，支撑未来持续稳步的增长目标还是有底气的。

据了解，金辉目前下设6大区域，其中包括三大经济热点区域——环渤海区域、长三角区域、华南区域，其次是华东区域，主要由江苏、合肥等华东腹地组成。其余两个区域是西南、西北两个潜力区域。

“一个区域只要做到200亿，就有1200亿，金辉希望通过2019年努力，加快冲刺千亿的步伐，2年内实现千亿目标是非常稳妥的节奏。”黄俊泉在采访时说道。

据悉，截至2018年末，金辉在长三角区域的杭州、苏州、上海的总项目数近30个。粤港澳湾区及周边，福州、福清、佛山、惠州项目总数已经有42个。

在土地投资布局区域方面，金辉依然看好京滓地区。黄俊泉表示京津冀城市群金辉已进驻天津、石家庄，虽然项目不多，但是持续看好，“2019年，公司会加大环北京投入，在北京周边拿一些土地。”

据统计，1月，金辉摘得天津宝坻120亩宅地，3月继续摘得天津宝坻63亩和55亩两块宅地，4月再次摘得宝坻61亩宅地，同月石家庄摘得两块地174亩。5月22日，金辉在武汉以28.23亿元摘得228亩土地。以及5月24日摘得的廊坊251亩两块地，累计获取土地面积高达724亩，其中环京地块550甫。

为补充资本弹药，5月21日，金辉集团发布公告称，将面向合格投资者公开发行2019年公司债券（第一期），总额20亿元。发行利率7.5%，期限结构为2+2年期。

7月22日，金辉集团2019年再次面向合格投资者公开发行公司债券已获上交所受理，品种为小公募，金额30亿元，分期发行，其中首期发行规模为不超过人民币30亿元。8月5日，据上交所消息，该债券状态更新为“已反馈”。