回顾17 分析18 预估19 国内房产市场

花丽娟

（炎黄职业技术学院， 江苏 淮安 223400）

2017 年大中小型城市房地产市场各项指标均稳中有增，2018 年仍然保持增长态势，但幅度相对减小，据此预判2019 年国内房地产市场会继续蔓延下滑趋势。

2017 年国内房地产市场在山坡上努力攀爬至2018 年达到顶峰后从八九月份开始热度慢慢消退。2017 年房地产行业完成开发投资额约100349 亿元，2018 年完成开发投资额110083 亿元，同比增长幅度约10%左右，全年基本处于增幅持平状态；住宅及商用房屋建筑施工面积2017 年约768754 万平方米，较2018 年的804886 万平方米相比相差36132 万平方米；2018 年包括国家所有和集体所有土地购置面积约为25000 万平方米左右，同比2017 年的22160 万平方米增长了14%的一个较大幅度；其中2017 建筑新开工面积为161725 万平方米，2018 同比增长17%左右达188900 万平方米，上半年增幅较大，下半年开始下滑；2017 年房屋销售面积包括大产权和小产权统计为146552 万平方米，相比2018 的148604 万平方米仅仅少了2052 万平方米；2017 总销售额为115529 亿元，2018 同比增长12%左右，在销售面积同比增长较小的情况下销售额同比增幅较大；从数据分析看，土地溢价指标也在快速降低， 这导致土地出让现象凸显；2018 年较2017 年土地供应的数量明显在快速增加，其原因主要还是离不开政府的巨额债务压力等因素，但土地的流标现象却依然发生频繁，2018 年一年就超过500 宗土地流标，主要集中在北上广深等一线城市以及一些省会大型城市。

其次，再来谈谈金融领域的杠杆问题，金融杠杆在房产行业其实就是一个加速器，不管是盈利还是亏损，它都是呈成倍放大或缩小的趋势，政府利用宏观调控这只看不见的手对市场进行干预，受到第一波冲击的便是房企拿地融资困难，政府去杠杆后货币供应量一直下降，从17 年开始一直延续至今。房企融资主要靠各种债、券、贷款、资本金等，从16 年开始， 各种债、券、贷款等融资渠道，国家都开始实行收紧政策：比如说专款专项，专款中没有涉及购置土地的专项；比如说社会资助集资的款项不得用于投资开发住宅小区项目；比如说贷款不提供给未足额缴纳土地出让金的工程项目；诸如此类，不一而足。这些政策的实施与出台无疑都是对房企的打击，这就大大发挥了政府的宏观调控杠杆作用，导致17、18 乃至19 整个房企行业从拿地、开工、销售等环节都有所下降。

从中国楼市的发展历程来看：首先城市化的阶段不一样，2008 年美国金融危机，把中国经济搞得非常协调。这时候城镇化率只有40%多，全中国有1600 万人进城，那个时候建多少房子都有人要，都卖得出去。现阶段中国城市化率快60%，快60%意味着每个人平均有40 平方米的房子。而德国、日本、法国这些国家人均住房面积也就30-40 平方米。中国宏观上已经不缺房了，意味着这个时候如果放任让房地产来支撑经济的发展，这个是不合时宜的，这个阶段已经过了，城镇化发展的阶段不一样。

现在不是房地产高歌猛进的时候，也不是说建多少房子都能卖出去的时候，实际上已经到了转折点了。这一点必须要明白，形势不一样了。

第二点，40 年前房子都是官方建的，那个时候人均只有7 平方米。为了解决这个问题，市场放开，让市场各个主体参与进来。市场参与后，住房面积从人均7平方米增长到40 平方米。但是问题出来了，房子了满足居住需求，同时又是资产的主要载体，这就出现了社会的不公平。经过40 年的发展，住房市场机制无法解决公平问题，需要官方解决。

从官方包办到市场包办再到官方跟市场两只手都做，这是一个巨大的思想转变，在意味着官方这个手在未来会发挥很大的作用，从这个点来看又不一样了。

最后，过去不管多少人炒房，金融比较优质，衍生产品也不完善。整个金融市场杠杆率很低，出不来风险来。现在房地产泡沫是唯一的可以促发金融风险，美国就是前车之鉴，房地产不弄好，金融危机就会有。房地产市场如果处理不好，继续炒房的话，那金融危机就来了。应该把房地产市场跟消解金融危机同步进行考虑，形势已经变了，所以我们的调控也应该跟着变。

国家国土资源部发言人表示,国家会加大力度查处土地违法违规操作案件，其中以查处不在计划之列、违法违规、不符合流程的用地计划案件为主。对于违法违规的单位及个人要公开调查、取证、追责、处罚，不放过一丝一毫的违法行为。另外还会对闲置土地做出清理，对清理的问题结果及报告给予公示和整改。

房地产市场运行状况和运行模式经总结发现以下特征:

决定房价的并不全是地价，而是供求关系。国家国土资源部土地利用司在新闻发布会上曾明确表示,国土资源部一直采取严格措施控制土地管理计划，不收缩不扩张，不违规使用土地，不哄抬房价。并且资源部也对土地使用结构做出调整，首先保证中小户型商用房的土地供应，保证中低端价位商品房的土地供应保障，保证经济适用房和廉租房的土地供应保障；其次才是限制低密度、大别墅的土地供应。这些措施不但不会抬高房价,还会良好地改善住房供应结构、稳定住房价格浮动在正常范围之内。房产公司用地必须按照挂牌出让的公开方式，这是一项合理的资源通过市场充分利用起来的制度及配置，当然这也是一项法律制度，通过这项制度还原土地自身的价值，实际上利润压缩的是开发商的空间，所以这项操作对整体房价的影响效果并不大。因此，决定房价的并不是地价，而是供求关系。

另外，国内房价市场一直维持在高位不下，北上广深一线城市城市房价更是高出天际。增幅也是起落差距不大。拿17 年做例子：国家统计局对国内几十个大中型城市调查统计，第一季度价格涨幅慢慢回落，第二季度慢慢反弹，第三第四季度变化很小，总体水平一直维持高价位丝毫不动摇；其中就高端别墅区而言涨幅不大，涨幅最大的是普通住宅楼，并且价格也不算低，对于当地的普通工薪阶层家庭来说，购房并不是一件容易的事情。

总之，房价是一个很神秘的东西，他就像一个潘多拉魔盒，你不知道里面有哪些机关，反正你看到的是价格在发生变化，由于你不知道他的价格为什么会变化，他到底触发了哪些机关，所以本能地你会焦虑，打开箱子，其实机关很多，最主要的还是租金水平、银行利率、人的偏好等等因素。