房地产开发项目建设工程管理的优化对策分析

王乾伟

（福州市台江区房地产开发公司， 福建 福州 350009）

在房地产项目开发中最为关键的环节就是项目建设管理。在房地产开发企业完成对房地产范围内住户拆迁、土地征用等方面的工作后，就可以组织施工人员进入施工。对不同环节的建设，不仅关系着人们的切身利益，同时对于政府的管理能力也提出了更加严格的要求。基于此，本文从区政府下属从事房地产开发部门的角度，浅析安置房开发、建设的管理和建议。

1 加强房地产开发项目建设工程管理的意义

房地产企业采取科学有效的措施，将建设思想在建筑物中进行充分展现。在开发过程中，房地产开发企业按照国家相关的规定和要求，对施工工作进行管理。在项目立项前期，就需对土地利用、资金平衡、规划调整、群众安居、城市面貌等多方面综合考量，定出可行性方案，为政府决策作出依据，满足财政、城建、群众安居多方面要求。在具体的施工过程中，房地产企业应该采取正规的措施，获取土地开发的使用权，组织专业的设计人员进行科学的设计，当所有准备工作完成后，房地产企业再采取招标的方式，选择专业技术强的施工团队进行施工[1]。

对房地产工程进行管理是进行建设管理的主要内容之一，直接关系着房地产企业的实际效益，也是保证施工可以顺利进行的主要方式，使工程建设资金可以进行合理使用，优化房地产建设资源，在规定的时间内顺利完工。促进房地产建设工程可以在和谐、有序的环境中进行。因此，也可以说，房地产建设企业应该充分认识到建设管理的重要性，应用现代化建设管理理念对房地产开发项目进行科学管理，促进房地产企业的发展和完善[2]。

2 房地产开发项目建设工程管理中存在的问题

2.1 前期准备工作不足

在对安置房进行开发时，人们普遍关注的重点都是建设位置的选择、周围环境等。而作为房地产开发部门来说，对于开发项目的准备工作没有足够的进行重视，所以对于施工准备工作也存在严重的不足。一些开发单位对开发项目的准备工作不够了解，为了使工程能够尽快开工，在对工程缺乏正确认识的前提下就进行了开发，匆忙开始施工。由于对工程管线没有进行合理掌握，使得设计没有充足的依据作为设计基础，使开发单位对开发项目的实际情况了解不够彻底，对业主的日常生活产生了严重影响。

2.2 对施工许可规定不重视

在对房地产项目进行开发时，房地产企业为了尽快获得经济效益，都希望能够使工程尽快完成。许多时候，施工企业为了尽快进行施工，在不具备相关手续的前提下，就开始了施工。有的房地产企业对相关制度和规定选择了忽视，相关手续办理结束后，还没允许施工，就进行连续施工。使得房地产项目在施工过程中就紧急被禁止。之所以会出现这样的问题，主要还是因为房地产建设项目管理者对施工规定缺乏正确的认识[3]。

2.3 完工验收以及备案管理不严谨

在房地产开发项目中，绝大多数的建设企业普遍认为工程顺利完成，就是代表工程可以彻底结束，对于验收也更加着急。但是由于房地产开发单位对工程没有明确的验收制度进行管理，使得工程在完工后仍然存在结算缺乏正确的依据、缺少验收资料等问题，不能按照正确的验收程序进行验收，使得工程迟迟不能交付。因此，在进行房地产项目开发管理的过程总，对工程的验收应该加强关注和重视，才能保证房地产开发项目可以在规定的时间内完成验收，尽快投入使用[4]。

3 房地产开发项目建设工程管理的优化对策

3.1 加强建设管理前的准备工作、重视工程许可工作

在房地产开发项目开始之前，应该将准备工作作为工程建设的重点。需考虑财政资金平衡，大项目地块平衡，小项目综合平衡等因素的影响。对项目土地内的房屋征收进行测算，估算该地块土地征收成本，计算土地税费、建安成本、银行利息等相关费用，并且所有的费用总和必须低于安置房回收成本。对容积率的确定、规划的许可、日照的满足等因素进行综合性的考虑。过去项目数量较少，可以充分满足建设需要。但是现在随着建设项目的不断增加，受到环境等多方面条件的制约，对于规划也提出了更高的要求，政府对此希望将不同的项目进行整合，以提高土地的利用率。这对于开发部门来说是一种比较大的挑战。在土地征收的前期，就必须作好通盘测算和调研，做好开发方案和安置方案，不同地块在方案制定时需要综合进行考虑，并和规划、土地部门做好沟通、确认。确保项目投入满足财政要求。当所有准备工作都完成后，才可报请政府进行研究，制定土地征收方案，开发立项、工程建设、交付群众等后期工作[5]。

3.2 对施工合同的管理

进入施工合同管理阶段，作为工程管理手段，合同管理尤为重要。同时，作为政府下属事业单位，施工合同鉴定也并非千篇一律的，由于项目内容的不同，需求也会随之改变，在招投标阶段就应该开始进行管理，建立有效的奖惩机制。为确保工期，在桩基工程招标阶段，与财政评审进行积极沟通，合理并结合安置需求实际，严格制定工期，同时在招投标时制定严格的工期奖罚措施。从工程开发管理情况来看，通过合同的工期奖惩管理，保证了桩基工程如期完工。同时为确保工程质量，为确保每根桩达到设计要求持力层，在管理中除施工、监理外，可另增加建设单位和设计单位人员同时验槽，最终保证了工程的建设效果。

3.3 对工期进行控制、重视验收管理

房地产建设项目的时间是进行房地产开发项目的关键。在规定的时间内顺利完工，不仅可以为建设企业增加经济收益，同时也可以使房地产消费者的利益得到保证，这是一个利益的集合体。因此，应该根据实际的建设情况，对施工单位进行全方位的监督，制定符合实际建设需要的开发进度计划。相关施工单位可以充分利用现代先进的管理软件对项目进度进行科学管理。在不同计划的控制上，应该积极配合监理人员对施工进行多方面的检查。如果在检查过程中发现问题，应该立即查找问题出现原因，并进行补救，保证施工可以在规定时间内完成。同时，还应该加强对工程验收工作的重视，在验收之前事先准备好相关资料，便于验收工作的开展，为验收提供准确的依据，使工程进行验收后，可以尽快投入使用，减少因为验收缺乏资料等原因，影响工程的竣工。

4 结论

综上所述，房地产开发项目建设管理已经成为房地产建设中最为重要的工作内容，其管理水平的高低直接影响房地产项目的顺利实施，在具体实施的过程中，相关建设人员应该事先做好准备工作，在得到开工许可后，再可以进行后续的建设，严格按照相关规定和要求进行建设，才能从根本保证房地产项目的顺利实施。