成都市土地利用效率提升研究

邹玲　郝英

摘要：土地是城市建设的载体，城市土地利用效率高低，与一个城市社会经济发展水平和人居环境建设休戚相关。成都的土地用途受历史文化、社会、经济等各种各样因素影响，在反映经济发展状况的同时，也会反作用于经济社会生活，因此从土地利用角度为成都市健康发展出谋献策就有其重要性及必要性。鉴于土地对城市发展建设的重要性，文章梳理了土地研究方面的文献，结合成都的实际情况，给出了提高土地利用效率的具有针对性的意见建议。

关键词：土地；城市；土地利用效率

一、导言

随着城市化进程的加快，城市逐渐聚集大量的人口，然而城市所拥有的资源占有量和覆盖的面积是有限的。不断增长的人口将造成巨大的土地需求与紧缺、有限的城市土地资源之间的矛盾日益突出，因此为使城市可持续、有秩序、有条理地综合发展，为满足城市经济和科教文卫体等各项生产性与非生产性活动对土地的需求，在城市的发展过程中有必要对城市有限的土地资源进行合理规划，提高城市土地利用效率。成都——国家历史文化名城，有上千年历史，建城年代久远，因此在漫长的城市发展过程中成都逐渐形成了如今的格局。本文希望在对城市土地利用效率进行研究后，针对成都市的具体情况，具体问题具体分析，对症下药，为成都市提高土地利用效率提出些建议，以使成都更生态宜居，更有魅力。

二、城市土地相关的研究现状

（一）对 “城市土地”概念的界定研究

雖然一直以来，学术界对于“城市土地”的概念，没有统一标准的界定，但是国内学者以黄桐城、 黄碧云为代表，认为城市土地从开发程度的角度可划分3个层次且构成全市有限的土地面积。笔者认为，城市土地是指城市区域内的为人类及动植物提供栖息之地的陆地、水面以及其上下空间所构成的自然综合体。

（二）国内城市土地利用效率研究现状

宏观上，专家学者们从不同时间尺度，从全国范围分析了中国不同规模等级城市的土地利用效率。吴得文、毛汉英、张小雷、黄金川等学者通过使用数据包络法，分析了全国655个城市土地投入产出效率和规模效率，研究发现：由于各种因素，中国城市土地投入产出效率普遍偏低，且存在规模等级递增效应，但小城市特殊性明显；大部分中国城市土地规模效率处于递增状态，土地规模效率空间分布也呈现如上格局，并且存在规模等级递减效应。张志辉通过类似的方法，也估算了全国622个城市的土地利用效率，并分析了相关影响因素，结果表明：城市土地利用效率平均值为0.317，整体而言偏低，内涵挖掘空间潜力较大；土地利用效率空间差异显著。林坚、马珣等专家在构建城市群土地利用综合指标体系基础上，同样运用数据包络模型测算了2000年、2006年、2011年三年的城市群土地利用效率，剖析了区域差异、时空变化特征和影响因素。研究表明，中国城市群土地利用效率相对来说偏低，区域间的效率差异较大。杨海泉、胡毅、王秋香等学者研究并评价了2001-2012年间中国三大城市群土地利用效率，研究表明：中国三大城市群的城市土地利用效率总体上均呈现下降的趋势；京津冀城市群城市土地利用效率整体偏高，冗余量相对较少，长三角、珠三角城市群的土地利用效率处于持续降低的状态；长三角城市圈土地利用效率差异较大，京津冀、珠三角城市群“中心-外围”现象明显。综上可知，影响城市土地利用效率的因素很多，总体来说，城市土地利用效率全国范围内差异显著，且投入产出效率、土地规模效率、利用效率等均不容乐观。

微观上，国内专家学者运用不同的方法从不同角度出发，对不同区域（省市）的城市土地利用效率进行了研究，具有代表性的研究如下。周亮、张明斗、徐建刚、孙东琪等专家通过DEA、Malmquist效率指数等方法研究了山东城市土地利用效率和有序性测度。研究表明，山东省在城市化快速发展的10年中，城市土地利用效率呈现下降趋势。王丽娜、李世平等通过测算2004-2010年间沈阳市13个区县的城市土地利用静态效率，并利用Malmquist模型进行动态对比评价，得出如下结论：总体而言沈阳市各区县的城市土地得到高效率利用；技术进步指数对全要素土地利用效率影响大；城市土地利用效率受城镇化率、非农产业比重及地均固定资产投资的影响显著，且均与几者呈正相关关系。黄和平、彭小琳等以南昌市为例，运用脱钩分析理论框架，对该城市1990年以来不同时间段及连续时期间土地利用效率变化进行了研究，并对提升土地利用效率给出了相应的建议。该研究表明：大多数时间段内，南昌市土地利用效率下降，未实现城市经济增长与土地资源消耗的脱钩；从连续时期角度来看，南昌市土地利用效率呈现出波动上升的趋势。综上可知，我们可以从不同角度出发，对城市土地利用效率进行研究，而以上宏微观研究中缺乏对成都市城市土地利用效率的研究。

三、以成都为案例进行论证分析

（一）成都市城镇率现状

从表1可以看出，从2006～2016年的十年间，成都的城镇化率持续不断地增长，农业人口转变为非农业人口的数量逐年递增。大量人口进入成都，必然使成都城市规模扩大，相应地，不可避免地使城市用地需求增加。而平原地形使成都的城市扩张受限少，如若不加以规划设计，极易造成“摊大饼”式的造城。

（二）成都的经济现状

2017年最新数据显示，成都市2016年三大产业结构为4：43：53。从表2可以 看出，自1978年改革开放以来，成都的生产总值的结构不断地发生变化：第一产业比重不断下降；第三产业所占的比重虽有波动，但总体而言比重逐年增加。此数据表明随着时间的推移，社会的进步，成都产业结构在不断转型升级，第三产业替代原来的第一、二产业，成为成都市的经济支柱，但是第二产业比重一直保持在同一水平，这一变化趋势说明成都正在向服务型城市转变。与产业进行优化相伴发生的是：农业用地不断被城市用地蚕食鲸吞，非农业用地不断增加。

（三）成都的土地出让拍卖情况

对比表3与表4中的数据可以发现，同样是居住性质和商业性质的用地，土地价格随着距离市中心空间距离的增加土地价值递减，即土地的价值与距离市中心的空间距离成反比。因为土地用于哪种利用类型由哪种土地能实现区域内的最大价值所决定，应用“最佳”、“最好”作为原则使土地资源得到集约高效利用。由于交通成本与距离成正比，距离越长交通成本越高，为平衡城市空间，土地价格必须做出相应的改变。

通过计算由表5可知各地区2015年以来的土地拍卖价格求平均值后可以看出，越靠近中心城区土地拍卖价格越高，中心城区的土地拍卖均价远高于边缘市区的价格，且与市中心距离相当的区域土地拍卖价格亦相当。如中心城区青羊区和金牛区的土地价格远高于边缘的浦江县，并且土地拍卖价格从中心城区向边缘城区锐减；距离中心城区等距的温江区和天府新区的拍卖价格相当。虽然以拍卖的方式（价高者得）决定土地的利用方式有其合理性，但是经济社会发展到今天——经济发达，人民富足，成都市在决定土地利用方式时，不应仅考虑其经济效益，还应该同时考量社会和环境效益。

四、建议与结语

我国的土地制度使国家并不直接使用土地，而是通过行政划拨或者出让等形式将土地转让给企事业单位或者个人，由他们进行各项建设。土地拍卖正是地方政府使用土地的一种方式。在某种程度上，政府的“土地财政”政策，不利于提高土地利用效率，相关部门进行土地利用评估时不应仅仅考虑其经济价值，而应该同时考量社会和环境效益，努力把成都建成宜居型城市，提升居民幸福感指数。

针对成都市的经济社会现状，首先应加强与土地资源相关的顶层设计，从法律政策角度保障土地资源的合理使用。成都市政府应该意识到，从土地利用角度而言，一个城市并非面积越大越好，若城市边界一味向外扩张，将导致珍贵有限的土地粗放式利用，降低土地利用的经济效益。在面对严峻的土地资源形势时，政府应严格把控成都市城市规模，加速内涵式发展，充分发挥其作为省会城市的辐射带动作用，促进周边城镇产业结构升级，分散部分不是省会城市的功能，向周边城镇疏散部分城市人口，缓解市区高度聚集的人口带来的种种压力，整体提高土地利用效率。

參考文献：

[1]黄桐城，黄碧云.城市土地经济学[M].上海交通大学出版社，1998.

[2]吴得文，毛汉英，张小雷，黄金川.中国城市土地利用效率评价[J].地理学报，2011（08）.

[3]张志辉.中国城市土地利用效率研究[J].数量经济技术经济研究，2014（07）.

[4]林坚，马珣.中国城市群土地利用效率测度[J].城市问题，2014（05）.

[5]杨海泉，胡毅，王秋香.2001～2012年中国三大城市群土地利用效率评价研究[J].地理科学，2015（09）.

[6]周亮，张明斗，徐建刚，孙东琪.快速城市化背景下山东城市土地利用效率及有序性测度[J].地域研究与开发，2014（04）.

[7]王丽娜，李世平.沈阳市城市土地利用效率评价及影响因素分析[J].水土保持，2014（10）.

[8]黄和平，彭小琳.脱钩视角下城市土地利用效率变化与提升策略[J].资源科学，2016（03）.

（作者单位：上海工程技术大学）