住宅类项目低成本运营探讨
2019-02-15尤传雨王镇生周秋洁燕守美
尤传雨 王镇生 周秋洁 燕守美
(中国建筑第八工程局有限公司,上海 200135)
0 引言
随着中国房地产市场逐步规范化,很多房地产企业在管理上都在由“粗放型”向“精细化”“专业化”转变。房地产企业为了更大的利润空间,在保证质量的前提下,节约成本,压缩工期,给工程建设企业的人员和资金投入带来巨大压力。然而,近年来工程建设市场“僧多粥少”,竞争十分激烈[1]。工程建设企业的利润空间越来越小,在这种背景下,细化管理、强化成本控制,实施低成本运营战略,提升管理品质, 推动企业创造并保持强大的市场竞争优势,成为企业发展的必然选择。
坚持低成本运营“事前有目标、过程有跟进、事后有考核”的长效管控机制,立足项目部,将低成本运营战略的管控目标分解至项目部各部门,探讨低成本运营在实际施工过程中的有效性[2]。
1 精心策划,技术方案先行
1.1 加强方案优化
施工企业具有点多、面广、线长、分散的业务特点,优化施工方案、改进施工方法成为控制和降低施工成本的重要措施。方案设计和施工图设计是控制建造成本的关键,技术部应以设计优化、方案优化、四新技术推广为契机,开展技术经济的有效结合,向技术管理要效益。结合项目实际,加大新材料推广和新技术应用,利用新技术,最大化节约成本,提高施工效率。
加强方案评价制度。施工方案应经过技术、商务评价后实施,特别是有关工期、质量、安全的重大技术方案,项目经理要组织相关部门进行审慎研讨,经综合评价确定成本最优方案,并做好交底工作[3]。
1.2 加强设计管理
加强设计管理,健全体系建设,提高设计优化能力,要加快“设计引领”为主线的制度建设、职责分工和管理流程优化,加强各专业设计人员的配置,通过建立科学的考核激励机制,激发设计人员工作的积极性和创效的能动性。通过主导设计管理,整合设计院资源和专家资源,提高装饰、安装、PC构件等专业方案设计和深化设计质量,把握建造标准、同类产品设计方案、设计指标、材料市场供求等要素,进行设计优化,实现采购便利、建造高效和成本降低。
同时,发挥BIM平台优势,贯彻“BIM+管理前置”的理念,将项目策划做细做实,助力项目精准管控;以BIM为抓手,助推项目设计优化与深化工作,从设计源头降本增效;利用BIM技术对施工组织设计、施工方案模拟,做到工艺可行、工期可控、安全可靠、成本最优[4]。
2 资金管理,商务紧密协同
2.1 加强工程计量与清单确认
加强工程计量确权管理,推广科学计量,总结报量确权的得失,及时开展专项检查、帮扶,协助项目进行消项,确保有收款权的款项全部收回。新开工项目收到全部图纸后60 d内完成施工图预算编制,提高施工图编制质量及时效;通过实施无效成本管控,降低项目成本费用,以最少的成本取得最优的经济效益。结合项目特点和合同约定等,进行无效成本识别,分解落实岗位责任,制定防范措施;过程要结合项目部周例会,检查和纠偏各系统无效成本的预控情况[5]。
2.2 加强工程变更与签证管理
明确项目总工为变更签证的发起人,项目生产经理为现场签证发起人,完善专职签证索赔管理员制度,建立签证台账,对签证点、上报时效、确认进度进行管控,鼓励勤签证、多签证,人人开源创效[6]。全面推进责任书签订、施工图预算、工程计量确权、总包签证、分包签证、分包报量审核、分包结算、资金收款、物资验收、工程资料等10 项“月清月结”工作常态化,各项工作按时完成,不留尾巴,全面提升公司的执行力。
建立分包签证台账,加大对零星用工签证、分包调价、补偿等的审核力度,继续推行分包签证月度封存,规范分包签证指令管理,杜绝合同内工作下发签证指令。
2.3 加强结算管理
分包结算专项治理。分包结算不能关联总包结算,分包工程完工后3个月内完成结算,及时锁定项目成本;加大分包结算复审力度,改变分包结算复审走过场的局面,通过两算量差对比、平米含量指标、主要材料节超等数据分析,规范分包调价、索赔管理,确保分包结算审核公开、公平、公正,有效堵塞漏洞。
3 材料管控,物资进场策划
在建筑工程项目中,材料成本所占的比例超过60%,在这种情况下,必须要针对材料制定严格的管理制度。在供货单位方面,选择质量好、价格低的供货商,材料使用过程中,如果出现有质量或者数量等方面的问题,及时进行索赔。
建立采购数据库,完善企业“大数据”服务平台。生产、技术、合法和商务部门协同建立采购数据库,包括分供商资源库、材料设备品牌库、分供指导价格库、分供招采管控要素库、分供合同范本库等。采取供应链融资模式,降低采购资金成本,推行云筑集采平台和电商采购,提高采购效率,推进战略集采、厂家直采和区域联采,通过云筑网、阿里巴巴等平台逐步扩大传统的钢筋、模板、水泥、砌体等直采范围,实现采购模式多元化。
4 生产一线,工程依据施工
做好施工准备,向施工人员交代清楚施工任务要求和施工方法,是为完成施工任务,实现建筑施工整体目标创造了一良好的施工条件。尤其重要的是在施工全过程中按照施工组织设计和有关技术、经济文件的要求,围绕着质量、工期、成本等制定施工目标,在每个阶段、每个工序、每项施工任务中积极组织平衡,严格协调控制,使施工中人、财、物和各种关系能够保持最好的结合,确保工程的顺利进行[7]。
为了避免材料出现不必要的浪费和丢失,在材料管理方面严格执行材料消耗定额,对材料的消耗水平展开科学合理的核算,剩余的材料做好回收。对施工技术措施进行优化,不断应用先进的施工及技术以及施工材料。
5 质量安全,坚持底线管理
“质量关乎成本,精品源于过程”。要技术准备先行,质量策划同步,通过严格技术交底,提高工序质量,控制质量通病,检查试验合规,分包管控到位,借助信息平台,强化“实测实量”质量过程监管,提高工程一次成优比例,减少隐性成本。
守住安全也是守住企业发展的生命线,安全事故的发生,会造成巨大的经济损失及恶劣的社会影响,安全管理虽然不能产生经济效益,但绝对是经济效益的保障。高水平的施工安全管理,也是企业的一张王牌,树立企业形象的重要窗口。
6 结语
严格的成本指标考核与激励机制的建立,促使全员树立起成本观念。从细微之处做好节约,将成本牢牢地控制在预算指标之内,成为每个部门、每名员工的自觉行动,全员落实项目部低成本运营责任,正确认识成本、质量和进度的辩证关系,寻求三者之间的平衡点,在保证工程质量和进度的前提下,合理降低施工项目的建造成本。只有这样,我们才能获取业主的信任,才能在市场竞争中立于不败之地。