县域土地整治项目投资收益估算方法研究

2019-02-14刘德成李兵霞吴晓利张晋芳田明

科学与技术 2019年1期

刘德成李兵霞吴晓利张晋芳田明

摘要：土地整治是新时期地方政府认真落实十九大报告精神、实现地方经济社会跨越式发展的有效途径，得到了地方政府的大力支持，吸引了大量社会资本的进入。在项目开发初期，如何对投资的县域内土地整治项目进行投资估算以及收益估算，是一个常见的客观性难题。本文以某省某县内高标准农田土地整治为例，对土地整治的投资收益估算进行了分析，希望为土地整治投资分析工作提供参考。

关键词：土地;整治;投资;方法

土地整治投资收益估算是为土地整治项目开发初期进行科学决策、可行性论证以及资金需求供给平衡而提供的技术支持。特别是以县域为投资对象的土地整治业务，在项目开发初期，面对分布广、项目区分散等特点的整个县域内的土地整治业务，以及具体的工程量、规模、工期等参数都存在不确定性的情况下，如何科学开展县域内土地整治投資收益估算，为投资决策层提供科学依据，是亟待解决的现实问题。

本文以开发某省某县高标准农田土地整治项目为例，阐述了在项目开发初期进行土地整治投资收益估算的基本思路和做法。

一、投资模式、资金来源及项目类型

投资模式采用EPC模式（采购-设计-施工总承包模式）。

由总承包单位负责垫资，后期新增耕地指标交易收益支付。

投资对象为某县域内全部未开展实施的高标准农田土地整治项目。

二、高标准农田整治规模及新增耕地指标量

1、理论数据的提取

依据当地《县土地利用总体规划（2016-2020年）》、《县“十三五”土地整治规划（2016-2020年）》等数据文件分析，全县可用于高标准农田土地整治规模总量为67560.89公顷，新增耕地5446.88公顷。

2、理论数据修正

考虑到部分高标准农田土地整治项目施工条件不充分、当地民意等客观条件限制造成无法落实整治工作，在对全县土地规划矢量数据核实的基础上，结合实地踏勘了解的情况，确定本次投资分析中高标准农田土地整治总量按理论值的60%计，新增耕地率按7%计。

修正后的高标准农田土地整治规模总量为：40536.53公顷（合608047.95亩），新增耕地总量为：2837.56公顷（合42563.40亩）。

3、水浇地与水田总量

高标准农田土地整治后土地类型有两类，即：水浇地与水田。水浇地与水田整治的比例按6：4计。则：

按照水浇地标准整治的高标准农田土地整治规模总量为：24321.92公顷（合364828.80亩）。新增水浇地总量为：1702.53公顷（合25537.95亩）。

按照水田标准整治的高标准农田土地整治规模总量为：16214.61公顷（合243219.15亩）。新增水田总量为：1135.02公顷（合17025.30亩）。

三、每亩综合单价的确定

因投资项目均未开展，没有具体的施工方案，故采用每亩综合单价作为投资收益估算的单价。

参照当地《县“十三五”土地整治规划（2016-2020年）》，当地高标准农田建设每亩综合单价下限为1600元/亩，上限为3000元/亩。

1、每亩施工费综合单价的确定

经调研，对当地典型高标准农田土地整治项目的主要工程量进行了归纳整理，确定每亩综合工程量组成。依据《财政部、国土资源部关于印发土地开发整理项目预算定额标准的通知》（财综〔2011〕128号）、《土地开发整理项目预算编制规定》（2012年印发）、《土地开发整理项目预算定额标准》、《土地开发整理项目施工机械台班费定额》以及参考周边地区最新信息价。最终确定当地高标准农田土地整治项目施工费每亩综合单价为1673元/亩。

2、每亩综合单价的确定

以施工费综合单价为基础，根据预算编制相关规定，按照不同的施工规模，分别对预算中的设备购置费、前期工作费（土地清查费、可研编制费、勘测费、规划与预算编制费、招标代理费）、工程监理费、竣工验收费（工程复核费、验收费、决算编制与审计费、整理后土地重估与登记费、标识设定费）、业主管理费以及不可预见费等进行估算。

经估算，土地整治后为水田、水浇地的每亩土地整治综合单价见下表：

结合当地实际情况，综合考虑确定高标准农田土地整治每亩综合单价分别为：

1、按照水浇地标准整治，投资每亩综合单价为：2150元/亩。

2、按照水田标准整治，投资每亩综合单价为：1950元/亩。

四、投资总额的确定

项目直接投资包含两部分，一为水浇地土地整治投资，二为水田土地整治投资。

水浇地土地整治投资总额：

364828.80亩×2150元/亩=78438.19万元（合7.84亿元）。

水田土地整治投资总额：

243219.15亩×1950元/亩=47427.73（合4.74亿元）。

上述两项直接投资总额为：

78438.19万元+47427.73万元=125865.92万元（合12.58亿元）。

五、新增耕地指标交易

1、交易指标总量及交易地类

新增耕地指标中20%用于当地经济建设，80%用于对外交易，则新增耕地指标交易总量为：

2837.56公顷×80%=2270.05公顷（合34050.75亩）。

因水田指标交易价远高于水浇地指标交易价，经与当地政府沟通，新增水田指标全部用于交易，部分新增水浇地指标用于交易。

经计算，新增水田耕地指标1135.02公顷（合17025.30亩）全部用于交易，新增水浇地指标中的1135.03公顷（合17025.45亩）用于交易，新增水浇地指标中的567.50公顷（合8512.50亩）用于当地经济建设。

2、交易单价

当地耕地指标交易采取跨省交易。依据《国务院办公厅关于印发跨省域补充耕地国家统筹管理办法和城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法的通知》（国办发〔2018〕16号），交易对象为南方某省，属二档地区，调节系数为1.5，土地指标交易基准价：水田20万元/亩，水浇地10万元/亩。

经调研，当地农作物一年两熟，水田：水稻平均单产567kg/亩，水浇地：小麦311kg/亩，玉米361kg/亩。土地整治后，平均每亩产能增加量按100kg/亩计，则，当地产能价分别为：水田24.68万元/亩，水浇地13.44萬元/亩;

交易单价为：

水田交易单价为：（20+24.68）万元/亩×1.5=67.02万元/亩;

水浇地交易单价为：（10+13.44）万元/亩×1.5=35.16万元/亩。

3、新增耕地指标交易收入总额

水田交易收入总额：

17025.30亩×67.02万元/亩=1141035.60万元（合114.10亿元）;

水浇地交易收入总额：

17025.45亩×35.16万元/亩=598614.82万元（合59.86亿元）。

上述两项收入总额为：

1141035.60万元+598614.82万元=1739650.42万元（合173.96亿元）。

4、国家统筹补充耕地经费标准总额

依据《国务院办公厅关于印发跨省域补充耕地国家统筹管理办法和城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法的通知》（国办发〔2018〕16号）第十五条规定：国家统筹补充耕地经费标准根据补充耕地类型和粮食产能确定。补充耕地每亩5万元（其中水田每亩10万元），补充耕地标准粮食产能每亩每百公斤1万元，两项合计确定国家统筹补充耕地经费标准。

经调研，当地农作物一年两熟，水田：水稻平均单产567kg/亩，水浇地：小麦311kg/亩，玉米361kg/亩。土地整治后，平均每亩产能增加量按100kg/亩计，则，四川省仪陇县国家统筹补充耕地经费标准产能价为：水田12.34万元/亩，水浇地6.72万元/亩;

国家统筹补充耕地经费：

水田补充耕地经费：

17025.30亩?（10+12.34）万元/亩=380345.20万元（合38.03亿元）;

水浇地补充耕地经费：

17025.45亩?（5+6.72）万元/亩=199538.27万元（合19.95亿元）。

国家统筹补充耕地经费总额：

380345.20万元+199538.27万元=579883.47万元（合57.99亿元）。

六、国家统筹补充耕地经费结余

国家统筹补充耕地经费结余总额为454017.55万元（合45.40亿元）。

国家统筹补充耕地经费总额-土地整治投资总额=经费结余，即：

579883.47万元-125865.92万元=454017.55万元（合45.40亿元）