农村土地产权交易市场构建问题分析

周雅静

（郑州大学，河南 郑州 450001）

1 农村土地产权交易市场构建目标

1.1 农户行为响应最优

建立第三方土地价格评估机构，对土地进行合理的估值。在土地产权交易市场中，对土地进行科学合理的估值至关重要，直接影响了农民参与市场交易的积极性。要通过建立公平的第三方土地价格评估机构，严格执行土地估价程序，在完善的估价方法体系下对待交易的土地进行科学合理的估价，给出公正合理的土地价格，从而改善土地估价效果，使农户可以信任土地评估的价格，以提高农户进行土地产权交易的积极性。

提高农户的政策认知度。不同农户对土地政策的了解程度不同，行为响应的程度也不一样。由于农户自身的限制因素，对于国家出台的土地政策不够了解，地方政府就要针对自身实践，结合实际例子，对农户进行宣传教育，使其了解土地改革的方向，真正理解产权交易政策，提高政策认知程度，并对交易的实际操作过程有一定的把握，进而积极地参与到交易市场中来，合理合法地进行土地产权交易，并且维护自身利益，保障自身的土地收益。

1.2 兼顾多方利益的基础上最大限度保护农民利益

明确利益主体角色定位，合理分配利益。在土地产权交易的过程中，政府和中介方主要起引导、调节和监管的作用，更多的是以行政手段进行调节和引导，对于收益的获得也理应以行政方式，通过“税”和“费”等形式实现；中介方和村集体负责土地产权交易及整理的运行安排，对交易过程投入了精力与资金等，应直接参与收益的分配，获得相应的利益；农户在土地产权交易的过程中是最直接的利益主体，应当获得最合理的收益。

建立合理的收益分配制度，最大限度保证农户权益。构建合理的收益分配制度，借鉴农村土地产权交易市场试点经验，出台和试行农村土地产权交易收益分配办法，形成合理有序的收入分配格局。完善集体经济组织内部收益分配管理机制，规范土地收益分配制度，避免短期利益行为，并且建立健全收益监管机制和财务审计制度，接受群众监督，维护农户权益。

1.3 对农村土地流转统一规范管理

搭建信息互动平台，优化农村资源配置。在完备的产权交易制度规则体系和技术水平的支撑下，充分考虑农村土地产权交易的特殊性，将各个散户、多个生产队的土地资源进行整合，搭建一个良性的信息互动平台，对平台进行规范化管理，对区域内土地产权流转信息进行统一的发布，推动农村土地产权实现阳光高效流转，实现农村土地资源的优化配置，推动现代农业发展。

加强政府部门对交易环节的监管，避免寻租腐败。在强化市场力量对土地资源配置影响的同时，政府主管部门要加强监管，以保障农村土地产权交易的规范有序。首先要加强对农村土地产权交易流程合规及信息公开的监督；其次是要鼓励积极探索，创新交易方式的同时保证农村土地产权交易合法性；最后是加大农村土地产权交易违规违法现象处罚的力度，杜绝行政干预和违法交易。

2 构建农村土地产权交易市场的制约条件

农村土地产权交易相关政策与立法不完善。目前我国农村土地产权交易的政策和立法不够完善，未能调动农民参与的积极性，市场交易有待规范。在农村土地产权交易中涉及多方利益主体，政府需要完善政策和立法，适时推出优惠政策，推动相关法律法规的完善，为农村土地产权交易提供更多的政策支持和法律保障。

缺乏统一的价格形成机制。农村土地产权交易的前提是有一个科学合理的价格形成机制，但是目前农村土地产权交易缺乏科学合理、公平公正的第三方价格评估机构。交易过程中产生依据不足，主要通过主观估价的现象，得到的估值结果缺乏科学性、合理性，无法保证在公平的环境下完成交易，不利于产权交易市场的构建。

计划经济时期形成的政府主导的路径依赖。制度变迁路径依赖在农村土地产权制度改革中也需要考虑，由于在计划经济时期我国的土地资源由国家计划决定，单位和个人需要听从国家指令，这个时期国家计划是灵魂和核心，形成了国家政府对土地制度主导的依赖，农户对于土地产权交易的意识不够，缺乏参与到土地产权交易的主动性。

3 构建农村土地产权交易市场平台

目前农村土地产权市场的交易平台还没有广泛建立，农村土地产权的合法流动大多是通过政府审批、乡镇企业申请或者村民之间信息共享，导致信息不对称，难以及时传播，所以需要构建专门的农村土地产权交易市场平台。

政府主导，各地方配合。农村土地产权交易平台的构建应由省级政府牵头主导，各地方在统一规范的要求下配合。根据本省的实际情况，借鉴其他土地产权交易试点的成功经验，由省政府提出本省的农村土地产权交易市场建设的规划纲要，保证市场建设的财政预算支出，支持交易市场基础设施和软硬件建设，各级地方认真分析自身土地交易的实际情况，根据规划纲要采取积极有效措施实地进行建设，加快土地产权交易平台的构建。

建立公开公正的交易程序。农村土地产权交易市场服务平台要满足信息公开化、土地价格规范化等交易原则，农村土地产权交易过程中要保证信息的透明化，包括政府的土地规划信息、土地招标信息、开发商的土地相关开发信息等，尽可能杜绝土地交易过程中的寻租和投机行为；农村土地产权交易市场要明确价格形成管理制度，具体包括作价原则、作价方法、申报以及监督制度在内的一整套价格形成过程，都要做出明确规定并且严格执行，防止土地交易主体随意定价，破坏农村土地市场的价格管理体系和制度。

设置中介服务组织。目前由于部分农民对土地产权交易政策的认知有限，对交易流程缺乏全面认识，需要专业的第三方中介服务及服务组织来进行有效地补充与完善。政府应鼓励农民在中介机构公开进行产权流转，同时大力支持各种社会力量参与创办农村产权流转中介服务机构，在乡镇设立流转服务中心，农业合作经济组织也可以发挥中介机构作用，成为农村产权流转交易的桥梁。鼓励扶持各地农村产权交易机构组建专业服务人员队伍，实施持证上岗制度，有效保障服务水平。

加强平台的监督管理。在农村土地产权交易平台的构建过程中，政府主要负责监管的职责，政府要成立相关部门，制定相应的法规或规范性文件，针对农村土地产权交易市场的交易模式和发展状况，内容包括监管的主体、监管者的职责、监管的范围、方式、处罚力度等。政府部门通过实施法规文件，加强对交易平台的监督管理，可以有效规范土地产权交易市场秩序，提高监管的效率，有效地推动农村土地产权的交易。

4 农村土地产权交易市场良性运转的保障

构建农村土地产权交易市场，搭建产权交易平台是规范农村土地流转、提高农民土地收益的重要举措，但是土地产权交易市场的良性运转需要政府和市场的共同作用。为了保障市场发挥其应有的作用，政府必须从法律法规、市场交易主体、市场环境等等方面进行一定的规定和引导。

4.1 建立健全土地产权流转政策法规

政府或农业相关部门应该制定出台规范性的文件或法律法规，使农村土地产权交易市场的交易模式和发展状况都有据可依，并且规范相关的交易服务机构，对土地产权流转过程中的主体、程序、合同、监管等有全面的规范，避免出现土地产权流转自发无组织的现象，推动土地产权流转向法定方式、有组织、高效集约利用方向转变。

4.2 加强引导，提高农民对土地政策的认知程度

我国政府为保障农民利益，维护土地流转秩序，会出台各项土地政策，但是由于各种内外部因素，广大农民对国家政策的真实意图和具体操作方式不甚了解。所以各级地方政府在各自实际情况不同的情况下，要根据自身土地发状况，借鉴其他省市地方成功改革的经验，在国家方针的指导下拿出切合实际、切实有效的土地产权流转方案，并且要加强政策引导，结合具体实际案例，对农民进行宣传教育，让农民真正理解政策意图，提高认知程度，切实了解其实际可操作性。同时还要加强农民和农业投资者的法律意识，合法维护自己的利益，合法经营土地，减少土地纠纷事件。

4.3 加强政府对农村土地产权交易市场的监管

要保障农村土地产权交易市场的规范有序，就要加强政府等主管部门的监管力度。首先是要加强农村土地产权交易过程中流程合规性及信息公开的监督，保证土地交易价格公平合理，农民的权益得到实现；其次要加大在农村土地产权交易过程中违规违法现象的处罚力度，杜绝行政干预和违法交易，保证农村土地产权有良好的交易市场环境；最后要健全完善土地交易纠纷调解机制成立专门负责土地产权交易过程中出现纠纷的协商调解机构，及时解决农民的问题，维护农民权益。