限购限贷政策对房价和交易量的影响——以武汉市为例

(武汉大学经济与管理学院 湖北 武汉 430072)

一、绪论

(一)背景

限购政策、限贷政策以及其他相关辅助政策已经成为楼市降温的主要手段。政府为加大调控力度甚至专门成立有关方面的监管小组，对一些房地产商、房地产中介的违规操作进行查处。政策的不断调整对房地产行业的健康发展作用到底如何？房地产市场的火热真的在冰冷的政策下降温了吗？所以研究政策对房地产市场的影响就变得非常有意义。影响房价和房屋交易量的因素有很多，但最主要的还是供给和需求影响价格和交易量。

本文在以最为基本的供需关系为理论模型基础，分析政策对于供需的影响机理，再以武汉市各个城区政策实施前后的房价和房屋交易量的变化为例进行实证分析，从而得到政策对于房地产市场规范的作用，这对于政策知道规范房地产市场具有重要的意义。

(二)内外文献综述

关于限贷限购政策影响房地产市场的效果的研究还是比较多的，但是由于国外政府对于市场干预较小，故对于限购限贷影响房地产市场效果这方面的研究寥寥无几，大多数都集中在国内。李昱璇(2015)以全国29个城市为例，利用断点回归、偏差校正LSDV法对这些城市2008年到2014年的月度面板数据进行了实证检验，检验结果表明，限购政策并没有起到很大的作用；限贷政策影响明显，数据表明，个人房贷利率的上升会显著的导致房价增速的下降，其中以西部地区影响效果最为显著。王松涛(2011)以干预分析模型为基础，对全国6个重点城市进行定量分析。结果表明，政府政策对于房价有显著的影响，从时间上来看，政府政策的影响效果越来越强。卫旭华，王琦(2014)通过对全国35个城市所得数据的分析，得出了政府限购、限贷政策都能显著降低对房屋的需求。乔坤元(2012)以住房库存流量模型为理论基础，对全国70个城市为实例进行验证，同样用到了与本文方法相同的倍差法，并最终得到与理论模型相同的影响结果。

二、房地产市场现状和限购限贷政策

(一)中国房地产市场现状和限购限贷政策

自2016年以来，在央行宽松的货币政策的刺激下，住房投机炒作者疯狂的涌入中国的房地产市场，短短一年间，北京、深圳、上海等地的房价就被炒到10万一平方米！一些二线城市例如杭州、武汉、南京等地的房价增长速度也很快，而这些城市的房价上涨的越快，房地产投机者就越会疯狂的涌入房地产市场，房价就会上涨的更快，一时之间，全国各地的大中城市的房地产市场都充斥着巨大的泡沫。

当中央政府看到几乎全国的房地产市场都充斥着巨大的泡沫，整个中国的房地产市场都存在着巨大的风险，于是政府提出了住房是用来住不是用来投机炒作的概念，出台了一系列限购限贷政策、监管政策、去库存政策以及其他政策用来保障房地产市场持续健康的发展。

关于限购，郑州、济南、西安等地在2016年12月下旬在原有政策的基础上出台了一系列新政策除此之外，广东、浙江、河南等省级人大也表态要严控房地产泡沫；限贷方面，好多城市对此作出调整，除了限购、限贷政策外，部分城市通过加强市场监管、规范交易秩序、加强舆论引导等途径，稳定市场预期。

(二)武汉市房地产市场现状和限购限贷政策

目前武汉楼市库存量大，正处于去库存的阶段。成交量高的重要原因是由于需求和供给两方面都十分旺盛，与北京上海深圳等地不同，武汉正在发展当中，不断的发展使得武汉的吸引力不断上升，武汉的价值的越来越大，故需求也会不断地增长，武汉楼市成交量不断攀升，如今的武汉已经成为了楼市最火的城市之一。

2016年8月31日，人民银行武汉分行及银监会湖北监管局发布《武银[2016]109号》文件：关于加强住房信贷政策管理的通知。有关事项及实施要求通知如下：

1.对在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付款比例为40%。

2.在武汉市内购买2套住房且已结清贷款或只有一套住房结清另一套未结清，购买第三套住房时首付提高至40%。

3.在武汉市已经购买2套以上且2套及以上贷款都未结清，再次购买房屋时，需付全款购买。

4.以上规定字在武汉市主城区实施，不包括江夏、蔡甸、汉南、经开等非主城区。

三、基础模型

(一)倍差法分析原理

首先我们要明确倍差法(difference-in-difference)的定义，通其原理就是通过比较政策实施后两个研究对象的差异和政策实施前两个研究对象的差异来评估政策的效果。

假设在一次实验中，我们随机选取部分实验对象，对这些对象进行某些特定处理，我们将其定义为实验组，紧接我们想要知道这些处理的效果如何，要想研究处理效应，我们不仅要考虑处理对研究对象的效果，还要考虑到不处理时研究对象本身的变化。所以，我们想要研究处理对研究对象的真正效果，应是实验组进行处理之后平均的变化减去未处理是其他因素对其造成的平均的变化。如表1所示，真正的处理效应应为

表1 真正的处理效应

其中，D=1表示实验组，Q表示实施处理之前，H表示实施处理之后，1表示实际上进行了处理，0表示实际上未处理。但是，这在理论上是不可行的，因为我们无法同时对实验组进行处理又对其进行不处理，既然如此我们就需要引入对照组，令D=0表示对照组，则此时的处理效应应为

表2 引入对照组的处理效应

但是显然一个新的问题又出现了，实验组和对照组在不处理时平均的变化不一定相等，这就需要我们找到一个足够匹配的对照组，使的满足下式：

综上，处理效应的效果应为实验组的处理前后的平均变化减去对照未被处理时的平均变化。

四、实证分析

(一)数据的处理

本文选取了武汉市各个区商品房和为研究对象，我们从中指数据库获取了武汉市各个城区自2016年1月到2017年2月商品房和月度房屋交易量和月度平均价格数据，我们对这些面板数据进行标准化处理，对不同的研究对象(即不同的城区)，令初始值都为100，第二月以上月为基础重新计算价格(房屋交易量)，以此类推直至结束，我们定义：

(1)商品房月度平均价格为p_spf；

(2)商品房的月度房屋交易量为q_spf；

(二)政策的影响

本节是本文的核心，以倍差法的原理，利用下面将要提到的模型，分析武汉市限购限贷政策对商品房的平均价格和交易量的影响，再次之前，我们首先要定义的变量xt=1，限购限贷政策出台之后；xt=0，限购限贷政策出台之前；xi=1，实施该政策的武汉市城区；xi=0，未实施该政策的武汉市城区；

2016年10月初正式开始出台限购限贷政策，所以我们以2016年9月10月之间为节点，9月及9月之前定义为政策出台之前，9月之后即从10月开始定义为政策出台之后；由于政策出台只针对武汉市江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉经济技术开发区(不含汉南区)、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区，故将这些区域定义为政策实施的区域，其他区域例如黄陂、江夏、蔡甸、经开等区域定义为政策未实施的城市。

最终模型为：

p_spfit=α0+α1xi+α2xt+α3xi*xt+uit

(4.1)

q_spfit=β0+β1xi+β2xt+β3xi*xt+uit

(4.2)

上述四个回归模型中，交互项的系数即α3、β3代表了限购限贷政策对p_spfit、q_spfit、这四个变量的影响的百分比，其他系数例如α0、α1、α2等并不是我们关心的系数，但这并不意味着这些变量是没有意义的。

我们利用拿到的数据以上述式子为模型做回归，结果如表3所示。

从表3结果可知，限购限贷政策的出台造成商品房的价格下降幅度大约为3.69%，造成商品房交易量下降的幅度为1.25%.但是不论从t值还是p值来看交互项都不是显著的。我们猜想可能是因为政策的影响是短期的，距离政策的发布已经过去了大半年，影响效果可能已经不是那么好了，于是我们将2016年12月、2017年1月、2017年2月的数据去掉，仅考虑政策发布对以后两个月商品房价格和交易量的影响，回归结果表4所示。

从表3，我们得到，p_spf的t值和p值非常显著，而q_spf的t值和p值依旧不显著，这意味着在政策实施后的两个月内，限购限贷政策的出台使得商品房价格显著下降，且下降幅度较大，平均下降了14.76%，而商品房交易量上升了4.77%，但这一结果并不显著。

表3 基本回归结果

表4 二次回归结果

(三)政策预期的影响

预期在经济学里是一个非常重要的影响因素，本节我们就预期是否影响了房价和房屋交易量进行探讨，在2016年7月的时候，苏州、厦门等地就已经相继出台了限购限贷政策。此时，全国与这两地同一层次的城市出台限购限贷政策已成必然，市场是否就这一信号做出了反应，从而使得实际房价和房屋交易量的变化都是由这一信号所影响的，为了研究这一问题，我们将关于时间的虚拟变量做一简单变化，我们将关于时间的虚拟变量节点变为苏州、厦门等地发布政策的时候。对变化后的数据重新进行估计，其他与4.2节相同，结果如下表：

表5 政策预期的影响的回归结果

如表5所示，结果显然不显著，这也就是说我们不能认为是预期对房价和房屋交易量造成了影响。

五、结论与建议

本文以武汉市的限购限贷政策为背景，以最基本的市场供需变动为理论支撑点，利用倍差法分析政策效果的方法，以武汉市出台限购限贷政策的区域为实验组，以未出台该项政策的城区为对照组，以武汉市各个城区商品房2016年1月至2017年2月的平均房价和房屋交易量为数据，分析了限购限贷政策的长短期影响，更进一步分析了对政策的预期对商品房房价和房屋交易量的影响，得到了如下的结论：

(1)限购限贷政策短期内对房价有非常显著的抑制作用，对房屋交易量有正面的影响，可以一定小幅度提升短期内的房屋交易量，但是这种影响并不显著。

(2)政策发布时间越长，该政策的效果越差，该政策中长期对房价和房屋交易量无显著的影响作用。

(3)消费者对政策的预期并没有显著地影响房价和房屋交易量。

基于以上结论，我们给出以下建议：

既然该项政策在短期内可以一定程度上抑制房价，对房屋交易量无显著的影响；中长期对房价和房屋交易量无显著影响作用，政府发布该项政策后，一段时间之后房价必然再次上涨，为了长期稳定房价，建议政府采取“间隙式”的政策，所谓“间隙式”，就是间隙性的出台各种限购限贷政策，由松到紧，一步一步调整达到稳定房房价的效果。