法院对拍卖物应善尽审慎之责

王恩亮

背景：今年6月，上海的李先生花了500多万元在成都南湖国际社区购买了一套约400平方米的法拍房。8月13日，他带着房产证前往小区物业索要房子钥匙，却再次遭到拒绝。“让我们必须缴清今年6月之前的6年物业费9万多元，可我这是一手房，此前从来没有入住过，物业费为什么要我们交？何况，即便要交物业费，物业也没有权力扣押我家房门钥匙，一码归一码。”李先生说。（8月20日《成都商报》）

以上案例，看上去似乎主要问题是小区物业不给业主法拍房的钥匙。但在笔者看来，关键问题在于法院未尽到审慎之责，把法拍房的遗留问题甩给了购买者。法院对遗留问题不重视或不负责任，才导致李先生虽然从法律层面拥有了该房产权，却从现实层面拿不到该房钥匙的尴尬局面。

所谓法拍物，指经法院拍卖的被强制执行的债务人的抵押物和被执行物。其主要原因是所有权人欠债，必须拍卖该不动产来还债。既然这些物品来自债务人，就不排除其可能存在遗留问题。诸如，法拍汽车是否有没处理的多起违章，法拍房是否欠多年物业费，等等。如果此类遗留问题，法院在拍卖前已了解清楚，并在法拍公告中写得明明白白、清清楚楚，依然有人参加竞拍，那么竞拍人应该被视为同意为遗留问题买单。反之，如果法院压根儿没有去了解拍卖物的瑕疵情况，或者虽然清楚这些遗留问题，却在法拍公告中闪烁其词，甚至通过玩文字游戏“请君入瓮”，那么法院就没尽到拍卖人的职责，对竞拍者是不负责任的。

以李先生的遭遇来看，法院在法拍公告中就有点闪烁其词，毕竟只是言明：“拍卖房屋可能拖欠物管、水、电、气费用。”倘若法院把欠6年物业费的事情直接写清楚、说明白，或通过竞拍杠杆去抹平，就不会有李先生对欠缴物业费耿耿于怀、拿不到房钥匙的麻烦事。

法院无视或故意隐瞒拍卖物的遗留问题，最终把锅甩给购买者，还涉及一个交易不公的问题。众所周知，法拍物的遗留问题，是由被强制执行的债务人一手造成的。拍卖要公正公平，就必须明示其中有无遗留问题，或考虑拍卖物的遗留问题通过价格杠杆去调节。否则，等于在帮助被强制执行的债务人，把问题法拍物卖好价，而受蒙蔽和吃亏的却是竞拍者。竞拍者是无辜的，甚至为“捡漏”才去凑法拍的热闹，显然没有义务来填这个坑。

总之，从近年来的法拍交易看，把法拍物遗留问题甩给竞拍者的不在少数。这就要求法院在今后的拍卖中，不能只当操槌人，希望尽快“一槌定音”，更应兼顾保护竞拍者的合法权益，把法拍物的遗留问题搞清道明，甚至协调彻底，避免产生新的法律纠纷。唯有这样，法拍才是透明、公平和负责任的。