浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策

欧林

【摘 要】 不动产预告登记制度这一法律制度在我国《物权法》中占据着不可替代的位置。这一法律制度既能维护当事人权益，还能辐射到房地产交易安全上。然而，我国不动产预告登记制度仍有不足之处，在实际生活中，该制度原本的功能未能全面显现，甚至被忽略。相关部门必须重视这一问题并着手解决。本文从不动产预告登记的概念着手，分析了该制度在我国施行中存在的问题并提供了完善对策，仅供参考。

【关键词】 不动产 预告登记制度 不足

不动产预告登记制度可以说是一个“舶来品”。由于我国民法基础薄弱，民法中的许多内容都借鉴了发达国家的民法条款，不动产预告登记制度就是其中一项代表。改革开放后，我国城市房屋交易量大增，房地产行业十分红火，随之而来的是不规范的不动产交易行为也增多，在这种情况下，不动产预告登记制度逐渐进入人们的视野中，被我国各地广泛采用。

1 不动产预告登记的概念

预告登记与本登记是相对的概念。预告登记是为了实现未来不动产物权而提前登记，以保证未来不动产物权得以顺利施行的法律制度。不动产预告登记常出现与房屋售卖中，房地产商取得预售证之后，民事主体可以进行购买，并对购买的不动产进行预告登记，防止房地产商违背约定、任意出卖该不动产。可以说，不动产预告登记制度既能保护不动产所有权人的未来权益，还能提醒、约束债务人，督促其在法律范围内认真履行约定、诚实守信。从总体上说，不动产预告登记制度能够为不动产交易行为带来安全保证，使得房地产市场交易双方能够放心交易，最终维护不动产交易的秩序，减少不动产交易纠纷。下面，本篇文章将会就国内不动产预告登记制度存在的问题和问题的解决措施展开分析。

2 我国国内不动产预告登记制度现存的不足

2.1不动产预告登记范围狭窄

我国《物权法》规定了不动产登记制度。但是，我国《物权法》仍在健全、完善过程中，其现有规定也并非完美无瑕、无可挑剔。就不动产登记的范围来看，《物权法》的现有规定就暴露出狭隘性特征。具体表现为不动产登记适用范围过于狭窄：《物权法》未将信托登记、破产登记事项纳入不动产预告登记制度中。不动产预告登记制度涵盖内容狭窄必然影响其价值的发挥，不利于不动产交易市场的有序进行。

2.2登记机构冗余、不统一

我国土地管理局、房管局、农业局等机关单位都提供不动产预告登记业务，这些机关将不动产分成多个种类，人们要明晰自己的不动产属于哪一类，并选择合适的登记机构，如果没有进入正确的登记机构，那么该登记机构将拒接办理不动产预告登记手续。这种情况给不动产所有权人带来较大的困扰，甚至有部分人多次办理无果。另外，上述不动产分类并不能涵盖所有的不动产，一些不动产在登记时找不到合适的机关，登记机构不统一就会导致工作盲区滋生，个别不法分子甚至妄图钻法律空子，这既侵害了不动产所有权人的利益，也造成了消极的社会影响，不利于不动产登记良好秩序的维持。

2.3不动产预告登记程序不健全

根据我国《物权法》关于不动产预告登记制度的规定，不难发现，该法对于不动产预告登记制度的表述不完善，对该制度的介绍也是寥寥几笔，并未对其分情况进行详细表述。首先，法律中没有明确列举预告登记失效的几种情况，只是进行了笼统表述。我认为，不动产预告登记失效要分成客观原因导致和登记人主观原因导致两种情况，并分别阐明法律后果。第二，不动产预告登记的目的是提前确立所有权人未来所享有的物权，限制其他人任意出售预告登记人的房屋。可以说，预告登记是在为本登记做准备。然而，我国《物权法》没有明确规定预告登记向本登记过渡的具体内容和步骤，缺乏此规定，预告登记制度的作用就难以得到全面发挥，甚至形同虚设。

2.4不动产预告登记制度的基础理论不扎实

如上文所言，自古以来，我国就不够重视民法。封建社会的法律体系是以刑法为主的，民法基础薄弱的情况一直未能得到全面改善。直到近現代，我国才引入了西方国家的民法制度，《物权法》作为我国民法的一部分，自然也带有理论基础先天不足的劣势。《物权法》未对不动产登记制度作出全面、无可挑剔的规定。在这种情况下，不动产预告登记制度缺乏具有说服力和权威的基础理论，自然也受到了不少争议，部分学者更是直接否定现在的不动产登记生效的模式。另外，我国民法、物权法、债权法许多内容都是法律移植的成果，所以这些移植的法律不一定符合我国国情，有时甚至与我国实际格格不入，不动产预告登记制度没有经历过国内学者反复摸索、调研、确立、反思等过程，而是直接借鉴西方的理论成果。在这种情况下，不动产预告登记制度作为“舶来品”，其可信度和内容正确度也备受质疑，未经过本土调研与实地检验的不动产预告登记制度，其理论基础自然也不够扎实。

3 我国不动产预告登记制度的完善策略

3.1改变原有的预告登记范围

根据我国《物权法》的规定，只有买卖房屋、土地等不动产时才可适用预告登记。该项规定无疑限制了不动产预告登记范围，导致预告登记范围太狭窄，在实践中难以发挥更大作用，不动产登记制度的影响力、辐射力也大大受限。基于此种情况，我认为，信托登记、破产登记事项也应纳入不动产预告登记范围中。只有有关不动产所有权人、不动产内容变更的情形均应纳入预告登记范围内。值得注意的是，我国可以借鉴发达国家的法律法规，使得预告登记范围保持在一个科学合理的维度内。

3.2使不统一的登记机构实现统一

如上文所述，我国不动产登记机构冗余、不统一的问题非常严重，阻碍了不动产所有权人高效行使权力，这些机关也违背了科学合理、高效便民的初衷。为此，我国不动产登记机构亟需统一化。我认为，农业局、房管局、土管局可以将它们内部的登记部门分化出来，这些部门组成统一的登记机构。值得注意的是，新兴的统一的登记机构应当以原来的土地管理局的登记部门为主体，其他单位的登记部门为辅助。这样一来，不动产所有权人就不用再东奔西跑，只要到当地专门的登记机构办事即可。此外，不动产所有权人还能得到当地统一或全国统一的登记证书，明确自己的所有权，防止他们质疑。

值得注意的是，由于不动产预告登记制度是“舶来品”，所以，只有使其本土化，才能更大地发挥其价值。在实践中，不动产预告登记制度要贴合我国国情，并与我国社会发展趋势的相适应，与我国中国特色社会主义法律体系相融合，最终形成具有中国特色的不动产预告登记制度。举例来说，知名的托伦斯登记制度中规定了赔偿机制，但是赔偿的金额及方式是按照西方实际确定的，我国要对该赔偿机制进行本土化处理。具体来说，如果不动产登记机构因自身问题导致不动产预告登记信息错误，不動产登记机构负责人要对预告登记人致歉，还要根据当地的经济水平和国家规定给予其适当的经济补偿。总之，我国是多民族国家，不同地区之间的经济水平和地方特色差异较大，所以不同地区的登记机构要立足本地实际经济情况，严格按照国家现存法规及条例的指导指示，完善本地的不动产预告登记工作。

3.3打造科学健全的不动产登记体系

打造科学健全的不动产登记体系能够减少不动产登记工作的种种问题，减少纠纷，最终提升不动产预告登记的效率。不动产登记体系不完善的地方之一就在于法律对不动产预告登记失效后的处理规定不明。我建议不动产预告登记失效要分成客观原因导致和登记人主观原因导致两种情况，并分别阐明法律后果。如果是由于客观不可抗力导致失效，那么法律应当对预告登记人提供法律救济，如果是因为登记人原因导致预告登记失效，那么登记机构则不用负责任。上述内容都是我国《物权法》需要补足的地方。我国不动产登记体系的另一问题就是法律未明确规定由哪一登记机构去负责具体预告登记工作。在现实生活中，我国学界对此有较大争议。部分学者认为应由法院负责，因为法院精通法律，对预告登记制度非常了解。还有部分学者认为应由行政部门承担此责任，打造科学的不动产登记体系。本文认为，行政机关负责制定不动产预告登记工作流程及具体工作事宜较为合适。

3.4积极研究、夯实不动产预告登记的理论基础

如上文所述，《物权法》存在理论基础薄弱的劣势，所以它也很难对不动产登记制度作出全面、无可挑剔的规定。我国不动产预告登记制度也一直缺乏颇具权威的基础理论。在这一情况下，我国立法部门及法律学者更要力争改变民法理论薄弱的弊病，集中力量研究物权法、债权法等民商法律，弥补其长久存在的弊端，这样才能夯实物权法基础理论，从而为不动产预告登记带来坚实的理论基础，最终减少各界争议。

4 结语

综上所述，预告登记是为了实现未来不动产物权而提前登记，以保证未来不动产物权得以顺利施行的法律制度，该制度能够为不动产交易行为带来安全保证，使得房地产市场交易双方能够放心交易，可见预告登记制度的重要性。但是，我国不动产预告登记制度仍有不足之处，在实际生活中，该制度原本的功能未能全面显现。相关部门必须重视这一问题并着手解决。本文从不动产预告登记的概念着手，分析了该制度在我国施行中存在的问题并提供了完善对策，希望能为我国不动产预告登记、不动产交易带来可行性建议。

【参考文献】

[1] 朱伟.在建建筑物抵押登记制度之质疑——兼谈我国的预告登记[J].太原学院学报（社会科学版），2015（2）：29-32.

[2] 孙轲轲.不动产统一登记视野下的城市房屋登记——以《不动产登记暂行条例》为中心[D].山东大学，2015.