对投资性房地产会计核算方法的思考

金哲峰

摘要：随着我国经济的快速发展，房地产行业的发展势头也越来越迅猛。其中，投资性房地产不仅拥有投资的功效，同时还具有保值的作用，对于房地产行业的发展来说非常重要。在投资性房地产中，会计核算是关键内容，对于企业的经济效益和决策内容等产生很大的影响。为此，本文第一部分叙述了投资性房地产的会计核算内容，并探究了其重要作用。第二部分分析了现阶段，投资性房地产会计核算存在的问题，以及分析产生这些问题的原因。最后，为了提升投资性房地产的会计核算水平，针对存在的问题提出了具体的解决措施。

关键词：投资性房地产;会计核算;问题;措施

一、投资性房地产的会计核算内容

一方面，投资性房地产会计核算的初步内容。投资性房地产需要对投资的成本做到初步的核算，得出有效的计量成本之后，再对建筑物的出租日期和土地的使用期限进行准确的计算，从而使投资性房地产的初步核算更加合理。在进行工程的过程中，企业的核算部门还要对投资性房地产的总资金进行核算，并把固定资产和无形资产进行分类，然后具体的核算。在这一过程中，企业还要对使用的成本资金进行合理的预算，为企业提升经济效益提供积极作用。另一方面，投资性房地产的后续核算内容。投资性房地产不仅要做好初步的核算工作，还要在后续核算中做好各种账目工作，使后续的工作得到有效的完成。与此同时，在房地产之中，其装修费用和维修费用以及管理设施产生的费用也要根据相关会计计量法则进行核算。此外，对投资性房地产的经济活动进行核算的过程中，通过设置账本和其他特定的记账方式等，对财务计量进行全面的监督和反馈，避免各种财务风险，提高财务信息的可靠性和真实性，增强企业的财务安全。由此可见，提高投资性房地产的会计核算水平，能够使会计信息更加精确，有效的掌握企业的发展情况和经营利润，使企业能够进行更方便的投资项目，为提升企业的经济效益发挥重要的功效。

二、投资性房地产会计核算存在的问题

（一）投资性房地产核算的外部环境问题和内部环境问题

一方面，投资性房地产核算会受到外部环境的影响。企业在选择投资性房地产的成本模式计量方式时，都是以入账的价值进行计算的。所以，在一定程度上，企业利润调节的可能性会受到减少。与此同时，企业的投资性房地产核算选择公允价值模式进行计量时，由于公允价值体系不够完善等问题，导致公平交易的前提条件不充分。外加市场环境尚不成熟，公允价值的方法也不完整，所以致使很多资产都无法得到公允价值。另一方面，内部环境对投资性房地产核算的问题。公允价值模式在计量的过程，需要根据市场的交易变化情况、以及人们的主观经验来进行判断，所以，这就产生了很多人为因素。在此期间，可能就会出现房地产的计量准则受到企业的利用，从而影响了公允价值的计量准则，使核算信息不准确，导致企业的经营利益受到威胁。

（二）投资性房地产后续计量会计核算中存在的问题

一方面，我国许多投资性房地产在折旧或摊销核算方面存在一些问题。在我国的准则规定里，投资性房地产运用成本模式计量进行折旧或摊销，在后续的会计核算中采用减值测试。虽然这是正确的后续计量方式，但是有些投资性房地产以公允价值模式进行计量的时候，却没有计量折旧或摊销方面的内容。长期以往，这种方式会对企业各期利润的真实性造成一定的影响，尤其是上市公司，它的利润可能会出现虚增的情况，对于投资者和消费者会产生很多误导。另一方面，在处理投资性房地产价值差额的过程中存在问题。从目前来看，我国很多企业的投资性房地产在初始计量和后续计量中存在问题，在财务处理方面公允价值和账面价值缺少一致性，从而对投资性房地产核算信息的真实性造成了很大的影响。

（三）选择计量方式的依据不够完善和明确

在新的准则之中，关于投资性房地产取得方式的依旧不够完善，也没有具体提出有哪些方法，只能自己进行总结相关的内容。与此同时，虽然在新的准则中提出了运用公允价值属性计量投资性房地产的获取方式，例如，对于从现存的房地产取得的和自用房地产转换取得的都有明确的规定。但是，有些获取方式却没有明确的规定，使计量方式缺少完善的依据。选择计量方式缺乏具体的规定，只是说明计量方式需要按照有关的规定和准则，然而却没有具体列出有哪些会计准则，从而使计量方式不够合理化，投资性房地产的核算工作水平也不能得到显著的提升。

（四）投资性房地产转换的会计核算中存在问题

一方面，投资性房地产在使用公允价值模式的计量方式时，企业可能会调节利润，虚构企业资产。通过调整投资性房地产的公允价值，使所有者的权益和企业利润得到调节，并增加当期的资产，从而产生企业利润虚增的情况，为消费者造成了很多误会。另一方面，企业在经营的过程发生亏损时，能够通过处理该项资产，把投资性房地产原来准备计入到资本公积的部分，转计到其他的业务之中，从而实现企业的盈利目的。

三、投资性房地产会计核算的具体方法

（一）不断完善外部市场环境，选择适合自身发展的计量模式

一方面，需要不断完善市场的外部环境，建立公允价值计量方式。通常情况下，相对于成本价值计量方式的市场条件来说，公允价值的计量模式比较严格。所以，为了尽量减少或避免市场条件变化和产业发展变化为投资性房地产带来的影响，需要不断完善公允价值的计量准则。具体来看，需要积极发展各级市场，提高公允价值的客观性和直接性，从而通过公允价值的计量方式使投资性房地产的核算更加的真實可靠。此外，在建立公允价值的计量准则时，还要做到与国际市场相融，保证我国公允价值计量能够适应经济全球化的大环境。在这一过程中，不仅可以促进我国投资性房地产的健康发展，同时还能对其他方面的经济发展提供积极意义。

另一方面，企业需要结合自身的经营情况和发展目标，选择合理的计量方式。企业在选择投资性房地产计量方式的过程中，需要充分了解这两种计量方式的内容，掌握它们的利弊。成本计量模式的可靠性比较高，对于市场的依赖性也很低，而公允价值模式的相关性则比较强，当然，对于市场的依赖性也比较高。所以，企业需要系统全面的分析这两种计量方式的优点和缺点，根据我国会计准则的相关内容，结合自身的实际发展情况，选择更加适合自身条件的计量模式，从而提升投资性房地产会计核算的稳定性和准确性。对于企业的经营与发展来说，正确的计量模式能够为企业避免很多麻烦，还能带来许多便利。与此同时，企业还要遵纪守法，对于国家出台的政策法规做到积极响应，运用正确的方式为企业的经营谋取利益，从而推动企业的可持续发展，进而促进我国投资性房地产行业的有效发展。

（二）有效解决投资性房地产后续计量核算中出现的问题

一方面，对于投资性房地产的折旧和摊销过程中存在的问题加以解决。企业在经营的过程中，投资性房地产在出租期间都有可能出现一些损坏，而维护房地产的成本和费用也由此而产生了。所以，具体来看，企业应该按照收入和费用的平衡标准，企业需要对固定资产和无形资产进行折旧或者摊销。在这一过程中，通过这种手段，可以更加真实地反映出企业各期的利润情况，增强企业的经营情况的可靠性。另一方面，对于投资性房地产处理价值差额方面提供有效措施。投资性房地产对于企业来说，虽然可供出售的资产与金融资产的公允价值模式核算的资产比较相近，但是，与交易性金融资产还是存在一定的差异。所以，从拥有资产具体情况的角度来分析，投资性房地产核算采用公允价值模式时，需要参考可以出售资产金额的核算内容，使投资性房地产的会计核算更加合理。与此同时，为有效区别其他的资本公积，可以特别提出关于房产使用权或土地使用权的依据，有效处理投资性房地产的收益内容。此外，还要根据投资性房地产原始获得目的的差异，划分为投资性收益和营业外的收益，从而使投资性房地产的收益内容更加的系统化。

（三）投资性房地产的计量方式可以参照长期股权以及其他的准则理论

从目前来看，我国投资性房地产的计量方式可以参考长期股权的原则进行计量。按照长期股权投资的原则标准我们可以看出，投资者投入的资本、企业合并得到的资本、投资性房地产通过非货币形式取得的资产、与现存的房地产转换产生的，和通过自用的房地产转换得来的投资性房地产相同，都需要按照公允价值的计量方式进行计量。在成为投资性房地产之前，由于它存在的时间相对来说比较久，很难掌握历史的成本资料，而且就算是获得了历史成本资料，也很难保证它的真实性和准确性。所以，投资性房地产在通过以上渠道转换形成之后，需要采用公允价值的属性来进行计量。由此可见，采用公允价值属性计量投资性房地产，能够提升会计核算的真实性、可靠性以及科学性。与此同时，企业建造的投资性房地产和通过外购获得的投资性房地产需要根据成本属性的计量方式，并且还是要按照历史的成本属性进行计量。在这一个过程中，由于通过这些方式获得的投资性房地产属于当期经济活动，其成本资料真实且可靠，企业很容易掌握这些投资性房地产的历史成本资料，对于企业来说这种方式更加的方便。由此看来，企业在选择计量方式的时候还要根据具体情况进行采用，以此来提升投资性房地产会计核算的质量和水平。

（四）提升我国投资性房地产转换的会计核算水平和质量

投资性房地产在进行转换计量过程中，需要完善其计量方式，提升计量水平。自用房地产转换为投资性房地产、存货转为投资性房地产采用公允价值模式计量的过程中，如果账面价值的差额小于转换的日公允价值，这时是当期的利润受到了亏损。因此，为了防止我国许多上市公司为了实现自身的经营目标，而利用房地产转换来调节经营利润，避免因为很多人为因素对公允价值模式产生的影响，可以改变以往的投資性房地产的会计核算方式。具体来看，在转换计量时，投资性房地产核算需要按照当天的公允价值进行计量，而公允价值与原账面所产生的价值差额都要计入到当期的盈利项目或损益项目之中，这样才能增强投资性房地产转换核算的准确性和真实性，提升转换计量的水平，杜绝因为人为因素而造成的一系列不良情况，从而维护投资性房地产市场的健康、有序运转。由此可见，改变以往的转换计量模式，能够使投资性房地产转换核算更加真实，对于企业的健康经营发挥长远作用。

四、结束语

随着我国投资性房地产发展速度的不断提升，其会计核算已然成为投资性房地产健康发展的重要条件。虽然从目前来看，我国投资性房地产在会计核算方面还存在一定的问题，例如，公允价值模式的准则容易被利益操纵。但是，随着不断的发展和完善投资性房地产的会计核算水平，提升其真实性和可靠性，相信我国的投资性房地产会计核算质量会得到明显的提升。具体来看，需要从公允价值模式运用的根源入手，避免公允价值准则受到利润操纵的影响，保证企业资产信息的真实性，为企业资产的安全提供保障，推动企业的健康发展，从而为投资性房地产行业的发展发挥重要作用。

参考文献：

[1]陈艳华.投资性房地产核算问题研究[J].全国流通经济，2018 （14）：59-60.

[2]崔文吉.投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响[J].企业改革与管理，2017 （11）：156+170.