房地产项目管理模式研究

文/刘莉 西昌川投大健康科技有限公司 四川西昌 615000

一直以来，房地产行业都是人们关注的热点。房地产是国家经济的重要组成，它的管理模式对国家的发展有着十分重要的意义。房地产开发商作为项目的主要负责人，他们也是项目管理模式的主要实施者。作为工程项目的负责人，开发商应该协调各施工单位的关系，合理选择房地产项目管理模式。

1、房地产项目管理模式

房地产项目管理是工程项目管理结构的一部分，利用工程项目管理的体系，实现房地产项目管理操作。项目管理工作不仅仅是开发商的工作，也是全体施工人员义务。政府和开发商在对项目管理模式进行改良时，应该选择符合国家国情的项目管理模式，这些管理模式最好也是可持续发展。合理选择房地产项目管理模式，可以提高工程的质量，也可以获取更多的经济效益[1]。

从工程的服务对象来看，房地产项目管理模式可以被定为项目管理服务模式；从工程的承包性质来看，房地产项目管理模式可以被定为项目承包服务模式。第一个模式的主要目标就是保证工程的质量[2]。现阶段我国大部分地区最常用的管理模式就是项目管理服务模式：这种管理模式有规范的工程合同，有合理的资金来源，也有责任负责人，风险低，工作效率高；但是这种管理模式也有一定的缺点：这种模式过于死板，工程施工调整灵活性不高，出现问题的时候只有重新设计和施工。后一个管理模式指的是施工单位按照工程合同接受客户的委托进行工程施工：这种管理模式的优点是资源运用合理，施工速度快；缺点就是客户无法干涉工程项目。

施工单位接受客户的委托，并且按照工程合同进行施工，这并不代表所有工程由施工单位负责；工程的设计和子工程的施工会分配给其他的施工单位。项目管理模式的灵活性高，施工单位可以同时承包小项目和大项目，在时间和空间上不受限制。这种项目管理模式也利于政府工作，政府不必承担过多的责任，其所获得的资金又没有减少；相对而言，这种管理模式可以促进经济的发展。虽然工程的子项目分配给了不同的施工单位，但是风险并没有减少，小阶段的施工周期被拉长了，而且各施工单位的合作也存在问题。

2、房地产项目管理的问题

虽然房地产行业有很长的历史，很多工作模式都比较完善，但是房地产项目管理模式中依然存在一些问题。房地产开发商在进行竞标的时候忽视了市场调查，只是凭借人脉资源和资金进行竞标，虽然他们很注重工程的质量，认为只要有好的质量就会有好的市场状况[3]。除此之外，在房地产行业，很多开发商并没有明确的目标，只是跟随市场的趋势进行工作方向的调整；更多人忽视了项目本身，几乎没有开发商会对项目本身进行研究，这样一旦出现了问题，开发商就无法及时解决问题。虽然工程问题大部分是技术问题，这些事故只要交给技术人员解决就行，但是工程的资金和事故是由房地产开发商负责的，开发商对竞标考虑不当，就会造成资源浪费。设计团队和工程团队也存在一定问题：设计师过于注重工程的施工而忽视了工程的设计，建筑无法满足客户的要求；工程施工必须按照设计图进行，假如没有详细的设计图，工程质量也无法得到保证。在具体的施工过程中，一些子工程的分配过于随意，一旦出现问题，也没有负责人员出面解决。各单位的施工团队只负责自身的工作，与其他团队没有进行合作，导致建筑物各部分的衔接出现问题。

3、房地产项目管理的对策

要解决房地产项目管理工作中的问题，要了解工程本身。首先房地产开发商在竞标之前应该做好市场调查工作。在信息时代的背景下，信息的价值无法估量。房地产开发商做好市场调查工作，可以为工程提供一定的物质基础，也可以获得巨大的利润。市场调研工作可以从以下方面入手：客户的需求、市场资金的波动状况等；为了避免资金浪费，房地产开发商也要充分了解资金和资源的对应关系。

除了前期的市场调研工作，设计阶段的工作也要加强管理。在保证工程质量的前提下，设计师可以和客户沟通，掌握客户的基本信息，了解客户的设计要求。传统的设计方法已经无法满足客户的需求，设计师要和房地产开发商沟通，了解市场信息，对风险进行预测，并且准备相应的解决方案。只有满足了客户的要求，工程才有意义。满足客户要求不仅可以获得更多的利润，也可以提升施工单位的口碑[4]。

对于工程施工来说，最重要的就是施工阶段。工程一旦进入收尾阶段，工程项目质量也有了结果。建筑建造完成之后很长时间内不会发生变化，所以工程的质量极其重要。施工单位在接受委托之前需要考虑自身的技术水平，最好多个施工单位共同合作，分担责任。施工的环境也很重要，假如施工环境过于恶劣，工程施工就无法顺利进行。无论再好的工程，恶劣的环境都会使其受到影响。

项目建设的收尾工作也是不容忽视的。房地产开发商在竞标之前，就应该将工程收尾工作的信息调研加入到市场调查工作中，在获取足够的信息之后，制定一个合理的标准，根据这个进行竞标。此外，各施工机构需要明确自身所负责的工作范围，加强合作，这样可以减少施工单位之间的互相推诿，也利于项目的管理工作。

结语：

传统的房地产项目管理模式有一定的合理性，可以保留一些优秀的管理模式，淘汰落后的模式。创新是行业持续发展的重要途径，只有通过不断地创新，房地产项目管理模式才可以不断地升级、优化。政府对房地产行业调控力度不断地增大，市场竞争也会越来越激烈，房地产开发商只有不断的尝试新的管理模式，探索出符合自身水平的方法和技术，才可以提高自身的市场竞争力。