试论房地产评估中的建筑物的损耗

2019-02-01苏丽娜黑龙江中和力得尔工程咨询有限责任公司黑龙江哈尔滨150000

中国房地产业 2019年9期

文/苏丽娜黑龙江中和力得尔工程咨询有限责任公司黑龙江哈尔滨 150000

房地产建筑损耗评估体系是否完善直接关系到房地产交易是否公平。不可否认的是，目前我国房地产建筑评估体系存在诸多问题，如法律法规不完善，制度环境不一致等。这些问题的存在严重影响了中国房地产业的后续发展，这也应引起有关部门和机构的关注。

1、房地产楼宇评估系统问题

1.1 相关法律法规不健全

现阶段，我国还没有制定相应的法律规范房地产建筑的耗损评估行为。因此，在这种情况下，有必要对房地产进行评估，由谁负责评估，如何进行评估等，没有明确的规定。正因为如此，我国房地产估价程序及相应的手续并不十分规范。在这种情况下，房地产评估很难进行，因为没有法律依据，纠纷往往是通过行政手段解决的。

1.2 房地产建筑损失评估机构设置存在问题

目前我国房地产建筑损耗评估的结构可分为两类。第一类官方建筑物损耗评估结构是以政府为服务对象。所有开展的活动都要承担财务责任；第二类结构是房地产交易，所有活动都与房地产市场直接相关。对这两类评估结构而言，最重要的问题是比例不一致。私营机构的比例很小，绝大多数是官方机构。

1.3 评价员的人数和质量需要提高

由于客观原因，中国现有的大多数评估员都处于起步之中，而且班上的专业评估师很少。他们中的大多数都参加了几个培训课程。无论是理论还是实践经验，它们仍然缺乏。总体水平仍然相对较低。

1.4 缺乏科学可靠和有效的房地产评估方法

目前，我国理论界介绍的方法大多为国外所采用，特别是香港、台湾地区的大多数方法，不能根据我国的具体国情加以调整，只能照搬、套用。毕竟，这些方法不是土生土长的，可能不完全适合我国的国情。例如，我国房地产估价中常用的成本法，适用于交易数据不够充分、成本项目相对清晰的项目。该方法更科学合理，更适合我国国情，但成本法评估往往与实际建筑损失相比较。这主要是因为一方面，申请没有完全按照成本法的要求处理，所以虽然方法是正确的，但由于程序不完整仍然会有出入。另一方面，成本法的应用往往只考虑建筑物的价值，而忽略了地价，所以你不能得到正确的结果。

2、房地产建筑损失评估体系的对策

2.1 完善相应法规

相应法规的完善应从以下几个方面入手：第一，对于我国现阶段房地产建筑损失评估制度，但未能执行相应的规定，相关人员需要进行全面调查，然后根据调查结果迅速制定，避免后续问题的出现;其次，对现有的法规，有关部门要统一，淘汰门户，让各部门按照一套规定进行房地产建筑物损失评估，避免相互之间的严重问题。干扰。法规必须规定个别问题，例如允许房地产建筑损失评估的情况，谁可以负责评估等，评估需要遵循相应的法律依据。

2.2 统一房地产结构评估行业管理

现阶段，房地产建筑损耗评估管理混乱，政府和产出存在诸多问题，房地产行业的管理是统一的。在横向方面，应明确界定房地产评估的管理部门，并对其进行归属化管理。属性管理的内容包括两个方面：单元管理和建筑物磨损管理。单位归属管理是指那些跨行业、跨系统的房地产管理组织和集团，无论其经营形式和隶属关系如何，都应归属于房地产管理部门进行统一管理。房屋耗损管理是指房地产商品的销售、抵押等建筑物损耗的确定和调整，所有这些都必须经过房地产管理部门的批准、监督和检查。

2.3 为评估员建立资格和质量管理体系

房地产评估涉及面广，影响大，公平合理的评估，关键在于是否有更高质量的评估团队。评价者不仅需要高水平的专业水平，而且需要高水平的职业道德，以及丰富的实践经验，对问题的敏锐分析和解决问题的能力。熟悉和理解国家和地方政府颁布的房地产政策法规。

2.4 根据我国的国情，制定了具有中国特色的评价方法。

由于我国房地产评估所采用的方法大多是进口的，不能完全适应我国的实际情况，因此需要进行加工改造，使其既符合国际惯例，又能满足具体要求。这也是房地产评估面临的一个迫切问题，需要房地产评估人员特别是理论研究者的努力。建筑物损失分为有形损失和无形损失。前者是指由于自然力的使用和影响而造成的价值损失。后者是指技术进步的消费观念等功能和经济因素造成的价值损失。由于变化等原因造成的价值损失，GB/T50291 1999 房地产估价准则规定，建筑物的损耗是折旧。有些评论也被称为折旧。我们应该注意到，会计折旧和资产损失是两个目的。完全不同但相互关联的概念，因此在资产评估中确定损失不能被年数折旧率直接折旧是由损耗决定的，而折旧不是磨损。

2.4.1 折旧是一种高度政策化的损失

资产使用价值的变动后，以价值损失价值转移和价值补偿阶段折旧作为转移价格价值是以损失为基础确定的，但会计中的折旧率或折旧期是一个高度集中的理论系数或常数，对于某一类资产的会计处理和统一标准而言，虽然资产中的第一资产具有普遍的身份和方法，但并不具有实际的磨损意义或特点，不能用折旧来代替损耗。

2.4.2 建筑物折旧

确定年数是基于确保资产的正常维护和正常使用的前提。由于维护和维修的不同条件，损耗和实际操作功能是不同的。在工作或超额服务之前的许多资产是由于不同的维护和修理。使用这种情况会产生不同的结果，因此评估中通常提到的完全相同的资产很少见。也就是说，类似的建筑物在同一时间有不同的损失。

2.4.3 建筑物使用年限不同

各建筑的设计要求随所用建筑材料的设计年代而不同，使得实际使用寿命必然不同。可以确定，所有房地产的损耗通常从建筑物被收购的那一刻起减少，而效用随着使用而减少。这些因素不是独立的物理损失因素会导致功能的丧失，会反映在经济损失上，三个损失时间之间有一定的因果关系，分别讨论和衡量这三个因素。但是，由于这些因素，损失是由于这些因素造成的。在实际的评价操作中，很难单独计算。一般来说，这三种方法被视为一个整体，以计算折旧额，但对于具有一定价值的高价值建筑物，则应尽可能进行分类计算。