浅析如何做好工程建设项目的不动产权籍调查工作

文/陈利林 黄冈市不动产登记中心 湖北黄冈 438000

1、时代背景

2019年3月19日，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》（国办发〔2019〕11号，以下简称实施意见），该《实施意见》要求各地各部门加大转变政府职能和简政放权力度，全面开展工程建设项目审批制度改革，统一审批流程，统一信息数据平台，统一审批管理体系，统一监管方式，实现工程建设项目审批“四统一”。

2019年4月17日，自然资源部发布《关于推进建设用地审批和城乡规划许可“多审合一”改革的通知（征求意见稿）》，要求各级自然资源主管部门按照“一类事项一个部门统筹、一个阶段同类事项整合”的原则，合并审批、优化流程、简化材料，加快推进建设用地审批和城乡规划许可“多审合一”改革工作。

2、不动产权籍调查工作对于工程建设项目的意义

自然资源部门作为与工程建设项目息息相关的关键部门之一，理应更加主动担当，积极作为。审批与不动产登记是项目建设必不可少的两个核心环节，二者紧密相连，审批是前提条件，不动产登记是最终的落脚点。而不动产权籍调查又是不动产登记的基础。因此，系统做好工程建设项目的不动产权籍调查工作，对于工程建设项目的不动产登记工作顺利开展极为重要。

3、做好工程项目建设的不动产权籍调查工作需要统一谋划、统一部署、统一推进、统一成果

一般来说，工程项目建设主要由用地审批、土地供应、工程建设审批与施工、商品房预售、竣工验收等环节构成。这些环节分别涉及到土地勘测定界、用地测量（拨地测量）、规划验收测量和不动产权籍调查等工作，这些工作之间既有区别，又紧密相连。按照中央有关规定，并从节约各种资源成本、时间成本的角度看，土地勘测定界、用地测量（拨地测量）、规划验收测量和不动产权籍调查等工作中形成的成果应该遵循统一的标准，有序衔接，尽量沿用。但现阶段，因为种种原因，上述各项工作的成果经常出现互不认可、相互矛盾的情况，给不动产权籍调查和登记造成很多困扰和矛盾。为有效解决这一问题，将用地审批、土地供应、工程建设审批与施工、商品房预售、竣工验收等各环节重新梳理，按照不动产登记的要求统一谋划、统一部署、统一推进各项工作任务和流程，形成统一通用的标准化工作成果，是一种行之有效的解决途径。下面，按顺序对各环节逐一分析。

3.1 用地审批

此环节，应根据项目立项核准的项目用地范围图，按照国家规定，应一次性完成土地勘测定界（用地测量）工作，主要包括确认土地使用范围、测定界桩位置、标定用地界线、调查土地权属、相邻宗地权利人签章确认、调绘土地利用现状、拨地放样测绘、计算用地面积、套合土地调查成果数据库、比对地类和土地利用总体规划等工作，形成规划用地范围图、土地勘测定界图和土地勘测定界报告书等成果。

3.2 土地供应

此环节，应根据土地勘测定界报告书，按照国家规定，重点对变化部分进行权属调查和测绘，精确计算项目范围内道路用地、绿化用地、市政工程用地等各类用地面积，确定土地供应界址范围，形成能够用于土地出让合同或划拨决定书签订以及国有建设用地使用权首次登记的不动产权籍调查成果。

3.3 工程建设审批与施工

此环节，前期形成的不动产权籍调查成果可直接应用到建设工程规划审批、施工审批、工程施工等工作中，不再对用地界址范围进行调查测绘。

3.4 商品房预售

此环节，应依据经审查核准的建筑施工图，按照国家规定，将房屋平面位置图和土地供应环节的不动产权籍调查成果进行叠加，实现房屋落幢落宗，编制不动产单元代码，建立预测绘电子楼盘表，出具房屋预测绘报告，标明房屋预测绘面积。

3.5 竣工验收

此环节，应根据前期形成的不动产权籍调查和房屋预测绘等成果，一次性完成规划验收测量和房屋测绘等不动产权籍调查工作。

3.6 不动产登记

此环节，根据上述各项审批、验收资料，以及不动产权籍调查成果，依法依规为权利人办理不动产登记。

结语：

工程建设项目的不动产权籍调查工作是一项系统工程，需要自然资源、住建等相关部门高屋建瓴，站在全局的高度密切配合，统一谋划、统一部署、统一推进，保证各项工作成果有序衔接、互通互用，真正实现为民、便民、利民。