农村住宅不动产登记意愿及影响因素研究

2019-02-01商兵嘎东营市自然资源局东营分局山东东营257000

中国房地产业 2019年15期

文/商兵嘎东营市自然资源局东营分局山东东营 257000

农村住宅不动产登记是农村产权制度改革的重要内容，随着不动产登记暂行条例及实施细则的推进实施，农村住宅不动产登记工作在各地全面铺开，通过开展实施农村住宅不动产登记，既是对农村宅基地、集体建设用地使用权、房屋所有权的确认保护，同时也是对农民财产权利的保障，对于加快农村土地实现集约化利用，促进农村土地的合法流转也具有重要意义。然而，农村住宅不动产登记推进实施过程中也面临着一些问题，尤其是对于农民群众登记意愿等研究分析不够。为了确保农村住宅不动产登记顺利推进实施，必须重视对农民群众住宅登记的意愿影响因素进行分析，进一步规范完善农村住宅不动产登记管理。

1、农村住宅的主要特点概述

农村住宅，按照相关规定，主要是指村集体经济组织成员按照法律规定申请的，在用于住房建造的集体土地上所建造的房屋或者其他附属设施。农村住宅的特点主要有以下几方面：

第一，农村住宅使用权主体具有特殊性，农村住宅宅基地需要农村集体经济组织成员向村集体经济组织进行申请，而且目前农村住宅宅基地流转范围主要是在村集体经济组织成员之间，并不是在土地流转市场上完全的开放流通。

第二，农村住宅的宅基地具有无偿和无期限性，农村住宅宅基地申请有着明显的社会保障功能，在申请中不需要支付申请费用，而且在使用上有着长期使用的权利。

第三，农村住宅宅基地具有限制性，宅基地的申请在面积上有着明确的规定，在用途上主要是用于农村住房或者是附属设施的建造，并且必须符合地方的土地利用的总体规划。

第四，农村住宅中房屋的所有权是依附于宅基地的使用权，宅基地则是住房的基本载体和基础，两者之间相互依存不能分离。

2、影响农村住宅不动产登记意愿的因素分析

影响农村群众进行住宅不动产登记的因素较多，综合分析主要是集中在以下几方面：

（1）农村住宅不动产登记意愿会受到住宅群体基本特征的影响，这些基本特征主要包括了农村群众的性别、年龄特征、教育水平、家庭收入等方面。其中，年龄越大对于农村住宅依赖程度更高，也更愿意进行不动产登记；受教育程度越高，对于房屋产权以及农村经济认识越清晰，也就越倾向于进行不动产登记；家庭收入越高，产权意识越强的，也就越愿意进行登记。

（2）农村住宅不动产登记意愿会受到农村住宅的实际特征的影响，尤其是农村住宅群体的住宅拥有数量、取得住宅的宅基地时是否缴纳了相关费用、是否在城镇或者城市购买了商品房等，这些都会影响农村住宅不动产登记意愿。

（3）农村住宅不动产登记意愿会受到农村群众对于产权、不动产登记认知的影响，对于农村住宅管理制度的认识水平，对农村住宅不动产登记政策的了解水平，对不动产登记的政策利好认识水平等都会影响到农村住宅不动产登记意愿。

3、提高农村住宅不动产登记意愿的对策分析

促进提升农村住宅不动产登记，应该从农村住宅不动产管理的实际情况出发，科学合理的尽心宣传引导。具体可以从以下几方面采取相应措施：

（1）强化对农村住宅的规范管理。农村住宅不动产登记过程中，住宅宅基地超面积、非法占用或者是一户多宅等行为，难以进行不动产登记，也容易影响农村住宅不动产登记的积极性。因此，应该完善农村住宅宅基地以及房屋设施的管理措施，尤其是在住宅宅基地的申请、审批、违规处理等方面强化管理，并依托不动产登记办法以及实施细则，在法律法规和政策方面，对农村住宅不动产登记的政策进行细化完善，为农村住宅不动产登记提供良好制度保障。

（2）规范农村住宅不动产登记行为。如果农村住宅不动产登记的流程过于复杂、登记成本相对较高、有关的权属资料难以确定等也会造成登记意愿的下降。因此，应该对农村住宅不动产登记行为进行规范，尤其是从农村住宅管理的实际情况出发，对农村住宅不动产登记流程进行简化，充分发挥村集体在推动不动产登记中的作用，进一步提升登记效率，持续降低登记成本，减少不动产登记过程中的障碍，提高不动产登记的参与度。

（3）加大对农村住宅不动产登记的宣传力度。提升农村住宅不动产登记意愿，根本上还是应该增强农民对于不动产产权的认知和产权意识。政府主管部门等应该积极依托电视、报纸、网络等多种手段，强化对农村住宅不动产登记有关法律法规的宣传，全面提升农民群众的产权意识，让其更全面深刻的认识到不动产登记的好处，在提高对政策、产权和不动产登记的认识基础上，才可以提高农村住宅不动产登记的意愿。

（4）引导农村住宅流转市场的培育。农村住宅不动产登记的意愿很大程度上会受到不动产登记带来的经济效益的影响。促进提升农村住宅不动产登记意愿，还应该在农村住宅流转方面积极探索，尤其是完善住宅流转的配套保障措施，创新住宅流转的方式方法，培育健康规范的住宅流转市场，建立农村住宅不动产产权交易平台，加大对农村住宅产权交易的监督管理，进一步体现农村住宅不动产的资产性功能，让住宅的产权收益更加明显，进而促进提高农民进行住宅不动产产权登记的积极性。