房地产开发设计阶段的工程造价控制分析

文/孙树广 淄博市临淄区城市建设综合开发公司 山东淄博 255400

实际来看，现代房地产开发设计侧重于工程质量，对于造价控制存在一定轻视，因此造价控制水平相对较低，而本文研究课题的主要目的就是提高现代房地产企业对造价控制的重视度，且提出相关控制方法，有利于工程造价控制水平提高。

1、房地产开发设计阶段工程造价控制的重要性

传统控制工程造价的重点往往是对施工阶段的造价控制，而轻视对设计阶段的工程造价控制，导致设计缺陷，设计概算不准确，概算超投资估算时有发生，进而影响到施工进度，甚至造成房地产开发工程造价失控的局面。据相关调查资料分析，设计费一般只相当于房地产开发工程全寿命费用的1%以下，但正是这少于1%的费用对工程造价的影响度达到了75%以上。经济合理的设计，可以降低工程造价5%～10%，甚至可达10%～25%。设计阶段的工程造价控制作为全过程造价控制的关键部分，对整个工程造价控制的效果具有直接影响，是项目成本控制的重点。从工程造价各阶段的作用和特点可以看出，设计阶段的设计概算只有准确、全面、具体地反映整个工程的建设费用，才能使房地产开发真正做到“心中有数”，才能使整个工程建设按照原定的造价进行控制，才能使建设项目达到预期的目标。

2、工程造价影响因素

2.1 材料用量

房地产工程建设就是通过不同的工艺，将各类材料组合的一种行为，这一过程中会消耗大量的材料，而材料需要通过采购得来，因此材料将会带来成本，材料用量将决定成本的高低。正常情况下，在工程设计当中如果依照合理要求来规划材料用量，设计方案成本很少会超过预算成本，但实际来看现代很多房地产工程企业，在工程设计阶段并不重视材料用量的控制，例如某企业只是依照预算要求统计了各类材料的总用量，并未细化到各工艺需求上，最终发现该企业各类材料总成本中有0.9%属于多余成本。

2.2 施工组织设计

具体来说就是涉及了整个工程安全、质量、成本的施工程序管理、材料管理、技术管理等等。正确的施工组织设计可以使得各部门有条不紊，前后工序有效对接，从而在很大程度上降低工程造价。而实际上很多房地产开发设计阶段施工组织设计并不是非常完美，比如涉及工程造价的财务管理方面，在设计阶段就需要财务管理部门充分融入，使其充分地了解设计图纸，根据图纸以及施工组织架构等等，形成事前预算、事中控制、事后评价的工作模式，使得工程造价在施工之前就能得到有效控制。行业经验证明，在设计阶段调动财务管理部门，对工程造价进行干预，可以使得90%的总体造价得到改善，从而很大程度上降低工程成本。

2.3 总体规划设计

总体规划主要对房地产项目的管网、建筑、道路、绿化带等设施的位置进行规划的工作，同时决定各设施数量，在这一条件下如果总体规划设计方案盲目，就可能导致设施分布密度增加、设施数量增多等问题。在设施分布密度增加条件下，会直接影响到房地产项目总费用；在设施数量增多条件下，代表设施材料用量增加，结合上述分析可见造价增大。

3、房地产开发设计阶段的工程造价控制措施

3.1 合理配置工程造价机构

首先，强化设计管理体系：①要使造价控制的责任主体明确，制定项目法人责任制，自项目的规划、筹资开始，一直到生产经营、资产增值等过程，将投资风险进行承担的责任制度；②业主不单单要将项目管理机构建立，同时设计单位还要将与之相关的组织管理体系建立，也就是设计单位对设计过程进行管控，将设计管理项目部构建，对质量、造价以及进度等全面负责。对于设计阶段来说，其是十分重要的阶段，与之相关的环节非常多，可以将其当成是一个项目进行管理；③将招投标机制加入进来，从而对设计方案进行选择。通过市场竞争机制，将工程设计招标推进，将优质的设计方案进行选择，将工程设计过程中的技术、造价控制问题得以全面解决，这是设计阶段工程造价控制中最重要的一步。此外，还要结合相关国家规定，将完善的评标机构以及评标办法制定，从而使工程造价得以有效控制。

3.2 对设计单位招标工作予以控制

不同的设计单位不同的设计师形成的设计方案，在工程造价上都存在差异。这是和设计单位的资质以及设计师能力有着直接关联的。因此找到一家技术过硬的设计单位，是确保房地产开发设计环节控制造价的关键。也就是说设计招标是前置工作，需要建设单位、施工单位对其充分重视。首先，要将工程的信息进行充分的披露，确保投标单位不会产生误解，使得他们能够做出最科学合理的报价。其次，对所有投标单位进行摸底，对其资质等进行了解，避免那些滥竽充数的设计单位进入竞标环节。再次，对投标单位的设计方案进行探讨评价，为了确保评价公正有效，需要推选招标小组专业委员，比如房地产专家、房地产开发项目经理等等。最后，选出中标设计单位之后，还需要进一步沟通工程规模、标准以及工程有关的其他信息，确保对方获得足够的信息，使得设计方案更加严谨科学，对造假形成主动控制。

3.3 健全工程造价控制制度

对于房地产开发设计阶段来说，健全的工程造价控制制度，对于房地产开发设计阶段工程造价控制的实现是至关重要的，想要在房地产开发设计阶段，使工程造价控制制度得以健全完善，就必须将相应的工程造价控制绩效评价体系有效构建，使其得到有效的执行和落实，此外，还要将科学的工作机制建立，使工作人员的工作热情得以激发，做到奖励和惩罚明确。最后，将房地产开发设计阶段工程造价控制的具体实施者以及责任人明确，将其目标、工作内容以及责任明确，这是工程造价控制的重中之重，同时也是使房地产开发设计阶段，工程造价控制得以有效控制的最有效保证。

结语：

工程造价控制是一个全过程的控制，在工程设计阶段实施造价控制，对设计中的无效和低效的项目予以减少和消除，是事前控制的重要体现，也是全过程造价控制的核心环节。千里之行始于足下。房地产开发设计阶段的造价控制是全过程工程造价控制的第一步，也是最重要的一步。通过实施以上工程造价控制措施，可以较全面地解决设计阶段出现的实际问题，可以在保证设计质量的同时，大大减少了后期工程建设费用的支出，使建设单位的有限资金获得最大的经济效益，实现建设目标。