房地产评估中工程造价的运用

文/杨晓东 四川蜀江房地产评估事务所有限责任公司 四川江油 621700

工程造价管理是科学运用多种方法，在统一目标和保证工程质量的前提下，为确保建设工程经济效益和有关各方经济权益而对施工成本费用进行的审计、监督、控制等一系列管理活动，是项目投资的重要环节。工程造价管理的优劣直接反映在对项目成本费用的控制和对各类预决算资料的管理上，其作用不仅在于控制项目投资不超过批准的造价限额，更在于促进了各项资源的优化配置和高效利用，有助于降低成本费用和投资风险，使业主方资产投资效益最大化。面对当前严峻的市场挑战，企业在各类新建和改建工程项目中，必须要学会精打细算，加强对工程造价的控制和对各类预决算资料的管理，力求明晰账目，节约成本，以提高投资效益。

1、工程造价管理的基本特征

房地产评估施工中，人们将工程策划到竣工阶段所有费用计算的过程称为房地产评估工程造价管理。实践过程中，差异性、层次性、复杂性、高成本性是房地产评估工程造价管理的基本特征。具体而言，房地产评估工程的施工形态具有较大区别，在其影响下，房地产评估施工的材料应用、工艺应用都有一定的隐性差异，此即为其差异性的具体表现。而层次性是指，房地产评估工程项目的施工环节较多，较多专业类型、分部项目的差异使得其管控过程必须实现整体与部分的结合。另外，当前房地产评估工程具有规模化、长期化的发展趋势，而在其施工过程中，各种生产要素的存在是一个动态化的变化过程，譬如，在市场环境影响下，房地产评估物的材料价格、设备价格和人工成本等都会发生变化，而这种从筹划到结算阶段的差异造成了工程造价管理难度的不断提升。最后，与其他行业生产过程相比，房地产评估工程行业的生产涉及较多的人力、物力和财力投入；其使得房地产评估工程行业的生产成本明显偏高。

2、房地产评估中工程造价的运用

2.1 加强对项目设计的管理和审查

项目设计直接关系投资效益，这也是造价管理的重点，对项目设计的管理和审查笔者认为应做好以下几点：一是推行设计图纸招标。一个成功的设计方案应当同时兼顾功能性、技术性和经济性，但设计人员对经济性考虑的欠缺，容易使设计方案的技术与经济出现脱节，难以从根本上有效控制工程造价。对此，应在明确投资预算上限的基础上，采取在统一方案下进行设计招标的办法，通过对多项投标方案的技术性和经济性进行综合比较，择优采用，以此来促进设计单位对成本的重视，提高方案的经济性。二是推行限额设计。业主应与设计人员就设计方案多进行商讨，对项目的使用功能与费用反复比较，在限额设计下促进设计的优化。三是组织设计方、施工方、业主方对施工图纸进行认真会审，着重审查图纸中设计上和材料使用上的浪费，在保证工程质量和使用功能的前提下，尽量简化设计，降低成本。四是推行设计奖优制度，对于采用新方案、新技术、新材料实现成本降低的，可根据节约额度按一定比例予以奖励。

2.2 开发成本的估价规范

在房地产开发成本的估价中，通常成本估价法以及市场比较法应用得较多，当然也有根据政府确定的房屋重置价格进行估价的，或者是采用工程估价的方法来估算开发成本。但是，在开发成本评估的实际工作中，对于房地产评估物重置成本的计算方法通常使用单位比较法、分部分项法、工程测量法或者是指数调整法。可见，对于工程估价和实际工作，在房地产评估物的重置或重建成本的计算中，都可以采用工程估价的计算方式，但是这却不是最佳的计算方式。（1）在使用单位比较法和指数调整法时，房地产评估物成本的平方米造价以及价格指数，通常由评估公司和工程造价站发布其中有关的数据资料，除此之外，还有来自于评估公司和估价师对于这些数据资料的整理与收集，这些数据资料在整理时，以结构型划分、以时间归类，例如，框架、钢结构厂房以及砖混。在估价开发成本时，这些数据资料作为基础数据被应用于其中对成本进行分析。（2）在使用成本估价法时，估价师通常使用单位比较法和指数调整法，原因是这两种估价方法应用简单。但是，在分部分项法和工程测量法的应用中也需要结合工程造价方法以及造价工程师的密切配合，同时，详细且清晰的工程图纸、准确的构造参数也是不可或缺的。由于成本估价法的应用涉及的人员以及要素较多，因而估价师一般不会采用这种方法。（3）基础数据归纳存在不足。由于数据归纳趋向于系统化、概况化，对于那些同标准房地产评估相符合的房地产评估物，实际情况同其数据统计结果也比较符合；不过对于同标准房地产评估不相符的房地产评估物而言，实际情况同其数据统计结果就会存在一定的差异，数据的说服力就会降低。

2.3 加强对设计变更的审查

根据设计变更，建设单位应采取动态化的造价管理方式。首先对施工单位提出的设计变更进行严格审查，会同设计单位和相关专家对设计变更的必要性和科学性进行分析，确有必要变更的，应尽量采用兼顾功能性和经济性的变更方案。设计变更后应认真填写和保管联系单，对变更后的工程造价进行及时总计累加，同时对变更后造成的损失追究责任。

结语：

房地产评估工程行业各项发展机制的持续不断完善，房地产评估工程造价在房地产评估工程发展中的作用越来越明显。房地产评估工程造价中动态管理与控制在某种程度上也符合市场经济整体发展的实际需要，尤其在竞争激烈的市场环境中完善的房地产评估工程造价管理机制体系占有举足轻重的重要作用，在一定程度上还能够有效提升房地产评估工程企业整体综合效益水平。