房地产项目开发中的运营管理流程分析

2019-01-31富起辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司辽宁盘锦124000

中国房地产业 2019年8期

文/富起辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司辽宁盘锦 124000

房地产项目作为目前经济发展形式最迅速的产业，在我国科学发展理念以及现今管理理念的带动下，已经开始向科学化、正规化、整体化方向发展。其中成果最为突出的是其在开发过程中，对运营管理流程的分析和建立。有了科学化正规化严格化的管理方式与流程依据，房地产项目将会在整个开发与投资的过程中提高效率，缩短时间，从而减少不必要的成本付出。

1、房地产开发运营管理流程建立的背景

从目前的经济发展状况来看，由于经济发展水平的提高，我国家庭的人均收入也开始不断提升，人均消费水平也由此提升，在这样的背景与发展形式下，我国的消费者需求也就开始日益提升。

1.1 现代消费者对于房屋的新需求

从住房需求来看，消费者对房屋的采光度是否充足、地理位置是否优越、交通是否便利、环境是否优美、房屋内的固定布局是否科学合理、小区内的基础设施是否完善、物业是否负责等等，这些都日益成为现代消费者房屋需求的首要考虑因素[1]。

1.2 消费者需求提升给房地产开发带来的挑战

由于现代市场是以顾客为中心的买方市场，我国所有的经济发展与营销手段都是以顾客为上帝。因此，为了满足顾客们的新需求，获得更多的满意度，这就使得房地产开发商在进行房地产开发与投资时需要估计到方方面面。随着越来越多的开发商的实践与探索，他们在此后的房地产开发中逐渐摸索出了一套科学的房地产项目开发运营管理流程，并开设了开发项目小组，进行更加细化的分析与研究。

2、房地产开发运营管理的主要流程

2.1 房地产开发运营管理的七大阶段

由于近年来生产运作管理理念的不断推进，房地产项目开发的运营管理流程也不断的进行深化与改革，目前主要定位为七个阶段：前期—土地获取—策划定位—规划设计—工程施工—开盘销售—入伙交房。这七个过程中的每一个过程都起到至关重要的作用[2]。

2.2 房地产开发运营管理七大阶段的具体实施

2.2.1 前期阶段

前期阶段主要进行的是一些琐碎性、前瞻性、细节性的工作，对于房地产开发商来说，他们常常在这个阶段就建立起整个房地产开发的战略宏图，并开始着手准备一些前期工作。比如进行市场情况的调研、进行国家政策的分析、进行土地资源的信息收集等等，这些前期的准备工作都为后期的土地获取与开发和策划的制定打好了坚实的基础。

2.2.2 土地获取阶段

这个阶段中最为重要的就是地理位置及环境的分析与调研。在选择了合适的开发土地之后，签订土地出让合同，获得土地使用权并开始进行土地规划。

2.2.3 策划定位阶段

这个阶段所做的主要工作就是进行整个项目开发运作管理流程的详细介绍，包括建设过程中如何安排分工、怎样规划时间、怎样进行设计、市场定位如何、预期销售量多少及如何销售等问题。

2.2.4 规划设计阶段

规划设计阶段顾名思义就是进行施工图纸的设计、房屋内部构造的详细图纸以及整个项目方案的规划和设计。

2.2.5 工程施工阶段

工程施工阶段作为整个项目流程的基础阶段，所需要做的工作也是阶段中最为繁重和耗时的工作。其中主要包括施工材料的选购与制造、根基的构建和监制以及后期外观的完善和基础设施的规划与建设。在这个流程中，往往会采用大量的生产运营理念来进行最佳施工时间与链条的计算和协调。

2.2.6 开盘销售阶段

销售是整个项目开发流程的精华。所谓万事俱备，只欠东风。开盘销售阶段就是这股东风。这个阶段主要经营预期的宣传与吸引，房屋的销售与形象的建设。

2.2.7 入伙交房阶段

这一阶段作为整个流程的终极阶段，也是最为轻松的阶段。主要经营房屋的验收与检查，物业的移交等工作。

2.3 房地产开发运营管理各个流程的联系与衔接

在进行项目开发之前，有一个对整个房地产从最初的开发到最后的售盘有重要影响的过程，那就是土地选择与获取。能否选择一个各方面条件都很优越并且适合进行房地产开发的地块，对整个后续的过程的完成度具有重要的作用和影响。在需要进行开发的项目确定之后，开发公司就会相继成立项目团队，进行一系列后期的策划和设计。在整个房地产开发运营管理流程中，除了土地选择与获取是最为重要的阶段之外，还有一个不可忽视的主要阶段——工程施工。工程施工阶段是整个房地产开发中的基本框架和成果体现，因此，工程施工阶段常常被设计师或者团队专业人士认为是整个流程中最最需要科学管理与规划的阶段。

3、房地产开发运营管理流程建立的作用

通过调查显示，这种运营管理流程的分析和建立，在很大程度上提高了我国房地产项目开发与建设的整体效率。由于在施工过程中一些科学的生产运营理念的引进与使用，我国的房地产项目开发的成本大大缩减，也是的我国整个的房地产领域有了技术上的进步与流程上的完善[3]。在这样的运营管理流程之下所开发与建设的现代化房屋，也在一定程度上满足了甚至超越了顾客的满意度，刺激了我国的经济增长，带动了我国房地产领域的再次发展。