关于城市老旧小区整治与改造的研究

文/邵妍 天津市建设工程技术研究所 天津 300000

随着经济的发展，当前我国的城市化水平也在不断增加，在这样的情况下，城市很多的老旧小区需要进行改造，这样一方面是为了城市的美观，提升城市居民的生活水平，另一方面就是老旧小区往往修建时间较长，其中很多的设施老化，并且很多的老旧小区都是位于城市的中心位置，由于这些老旧的小区存在，对城市的规划以及发展造成了一定的限制，随着当前城市人口逐步上升，人们对城市空间的要求也越来越多，因此在这样的情况下，老旧小区的改造自然也就成为了城市发展以及规划的重要事件之一。

1、城市旧小区的特点分析

城市老旧小区因为建造的时间问题，因此设施没有当前的小区先进，并且完善程度也相对较低，因此在当前的城市建筑之中，主要有以下几个方面存在问题：

首先就是老旧住宅小区由于长期的使用，尤其是部分小区已经具有四五十年的历史，这就导致了小区的路面破损极其严重，并且地面沉降较为明显，因此在降雨天气的时候容易出现积水的现象，除此之外，在小区管理方面也会存在很大的问题，其中最具代表性的就是对杂物的管理，很多的老旧小区在杂物的管理方面存在很大的问题，这也就导致了在小区的使用中，会造成住户不便，并且老旧的小区在设施的完善上存在很大的问题，这就让住户中存在乱拉线乱设机器的问题，导致了小区在使用的过程中也存在极大的问题。

其次就是在小区的很多设施都面临老化的现象，对居民的生活造成了非常大的影响，例如在在老旧小区中电力设施老化是非常常见的一个问题，电路老化不仅会造成居民使用不便，同时对安全也会有很大的威胁，尤其是老旧小区中往往存在这样的现象，小区住户会将一些杂物放置在楼梯走道中，一旦线路出现问题，额很容易造成火灾。并且在小区的设施中，很多的水表以及电表等都是公用的，因此在使用的时候就会造成邻里之间出现矛盾，除此之外，污水处理、供暖、门禁、监控、卫生等都由于在小区建立之初，没有充分考虑或者长期的使用造成的老化，进而导致上述设施都存在或多或少的问题，严重影响了人们的生活水平。

最后则是小区的物业管理存在一定的问题，在老旧的小区中，物业往往存在一定的问题，这些问题的出现主要是因为以下的原因，第一是小区建立的时间过长，很多历史遗留问题无法解决；第二就是居民大多年龄较大，因此消费的观念较为保守，因此物业公司在此难以保证收入，很多物业公司也就选择了停止服务。愿意提供服务的服务无法做到位，因此导致了物业与住户之间存在非常大的矛盾。

2、改造和整治中出现的问题分析

老旧的小区在处理的过程中是相对困难的，主要由于居住人口多，以及对拆迁的抵制等原因，导致了老旧小区在拆除的时候往往需要面对以下问题。

2.1 违章建筑拆除难度大，公用占地清理困难

老旧小区拆迁的时候一个比较大的问题就是在拆迁的时候居民存在抵制行为，这就导致了相关的行业在行动的时候，往往存在很大的困难，甚至会引发双方之间的冲突，最终造成不可挽回的事故，尤其是很多的老旧小区中居民年龄较大，在阻拦拆迁的过程中容易出现问题，进而造成居民情绪的恶化，从而让现场更加混乱，因此在当前的拆迁过程中，主要就是对现场进行较好的维护，这样才能够促进拆迁工作的进行。

2.2 现场部门较多，因此协调较为困难

老旧小区很多面积不大，但是其中涉及到非常多的建筑，因此在拆迁的过程中，需要现场很多部门进行协调，才能够保证工程正常进行，但是随着改造的要求不断发生变化，导致现场的调度也会陷入一定的额混乱之中，最终加大建设的难度。

2.3 居民诉求难以满足

在改造的过程中，部分居民阻止的原因是影响自己的生活，也有的居民则是对产权有诉求，因此拒绝出资，还有很多的居民因为种种原因对施工进行阻乱，因此导致了改造难以满足所有居民的需求，最终影响了工程的进展。

3、改造和整治的关键点分析

在改造老旧小区的时候，主要抓住主要的问题，进行专项的解决，这样才能够有效促进工程的进行，因此在小区的建造中，应该对以下问题进行注意：

首先是居民诉求的问题，在小区改造的过程中，应该对居民的诉求进行调研，并且与相关人员讨论其中意见的可行性，在最大程度上满足小区居民的需求，例如有的居民需要车位，在建造的时候将车位的事情解决，满足住户的要求。

其次就是制定完善的改造计划，很多的改造计算在使用的过程中存在很大的局限，因此在施工之前就应该制定合理的计划，这样才能够满足现场的使用。

最后就是能够在施工前对各部门进行整合，这样才能够在施工的过程中，对现场的问题进行解决，并且随着现场工程的进展，做出合理的调动，促进工程的正常进行。

4、改造和整治的具体措施分析

在改建的时候，内容是非常重要的，因此在收集内容的时候，一方面需要听取住户的要求，一方面则是需要与当地的发展现状进行结合，对道路、绿化、建筑、公共设施、居住设施以及日常生活设施进行建造。

除此之外，在建设的过程中，选择有较好口碑的工程队伍，这样能够保证施工的质量，同时能够保证工程符合要求。同时在施工前应该与所有的住户签订一定的协议，这样才能够保证工程的实施。

最后就是对施工的质量进行控制，质量控制中包括现场材料，现场的施工等都需要有足够的认识。

结语：

综上所述，在当前的老旧小区的改造中，虽然有很多的地方需要改进，但是随着社会的逐渐发展，只要对其中的问题有着足够的重视，并且在当前的社会条件中，很多的问题都是能够解决的，所以，在当前的，老旧小区改造中，只有按照这样的方式，才能够让老旧小区的改造变得轻松，才能够满足当前城市化的需求。