房地产企业融资策略和融资的风险策略控制探析

2019-01-31鲁新川中冶国际投资发展有限公司广东珠海519000

中国房地产业 2019年22期

文/鲁新川中冶国际投资发展有限公司广东珠海 519000

房地产行业的发展，关系着国民经济的发展，对带动地区经济有着明显的作用。许多中小型房地产企业通过融资活动，来寻求其资金支持，推动企业自身进一步发展。特别是中小房地产企业，融资是其重要经济活动，能推动其在关键时刻快速发展，推动其在平稳期长远发展。但融资受自身及外界许多不可控因素干扰，风险较大，在政策收紧下房地产也面临融资收紧困境，市场销售变缓，也限制融资途径和数量，当下房地产企业普遍存在融资需求大、流动资金少，及融资以贷款为主，方式单一问题。因此在当今市场环境下，房地产企业需采取更好更多样融资活动，并做好融资风险控制，帮助房地产企业在竞争激烈环境下稳定、健康发展。

1、房地产企业融资风险分析

1.1 一些房企存在盲目融资现象

一些二房地产企业为据城市政策，快速开发出一批项目以获得收益，或在其他动机引导下，做出数目较大融资活动，计划不明确或风险较大，这些盲目融资都会伴随巨大风险，严重影响后续计划和发展。

房地产开发需综合考虑很多经济因素，现阶段许多一二线城市房企、房产项目非常多，且在不断快速开发中，面对诸多竞品，如盲目融资，开发新房产项目，可能导致后期资金回流速度十分缓慢，给企业带来巨大风险。另外项目开发融资资金量巨大，但目前采取融资渠道却很单一，以银行、金融机构、社会资本这三种筹资方式为主，如融资决策不够理性,融资数量过大，很可能就产生盲目融资问题。房企项目开发一般抵押固定资产以融资，选择高成本高回报项目，融资过程快，但投资风险也会更大，一旦资金链出现较大问题，很可能陷于资不抵债等濒临破产境地。

1.2 企业自身融资风险预警机制不健全

融资风险是房地产企业控制融资风险重要保障，但很多中小型房企存在预警机制不健全问题。任何形式、目的融资行为都有较大风险，一些房地产企业为了扩大内需、开发项目而进行融资活动时，在风险防范预警方面做不足，首先在财务管理上，许多企业存在工作不规范问题，在融资决策方面，存在决策片面化、考虑不全面，及对风险评估不重视或风险预警机制不完善问题，其结果是在市场或政府政策变动明显时，房企抵御风险能力差，易给自身形成较大金融隐患，如遇楼市长期低迷，则会严重影响企业资金回流，使得土地、房产变为积压资源，增加了不可预知的风险。

1.3 政府相关政策带来的巨大风险

目前来看，无论是政府各种实际惠民购房政策，还是“房子是用来住的不是用来炒的”等文化思想方面宣传，都给楼市带来巨大影响，使房市趋于稳定，又基于同类竞品多样、数量多，很多城市库存现房、在售二手房数量巨大，因此诸多因素综合作用，很大程度上增加了房企融资风险。

我国已进入市场经济时代，但国家政策宏观调控作用依旧巨大，尤其是对房地产行业，如土地、金融、税收、贷款利率等政策对房市、融资影响都很大。

2、房地产企业融资策略和融资风险控制策略探析

2.1 房地产企业融资策略探析

首先，需丰富融资渠道。笔者认为政府应放松对股票等融资方式限制，适当调低准入门槛，同时增加资金引入方式，房地产企业能更好的通过股票进行融资，使资本结构更合理。调整债券市场对房企融资限制，适当调高额度或提供较高额、长期债券，帮助房企业缓解资金压力。另外，完善证券、股票等相关法律，促进房企合法、积极竞争，实现更合理的资源配置和高利用率。

其次，房企自身应降低融资成本，保证有更合理的流动资金。不同融资方式成本和风险都不一样，社会融资、股票、银行贷款、ABS、金融券、国债融资成本依次减少，许多房企业自身也在寻求多样融资方式，但如通过固定资产或债务关系进行融资的比例较大时，虽暂时的融资成本在控制范围中，但会因市场等因素增加融资风险，如出现问题反会增大融资成本。所以企业在融资时需合理选择融资方式，选择各方式融资比例，以降低融资成本。

最后，企业应制定理性的中长期融资规划，更好防范各种不可控因素带来的风险。理性融资决策是建立在中长期的理性融资规划之上的，因此企业须深入挖掘市场动向、政策动向、舆论动向，然后据自身资金链情况和融资条件，慎重制定理性融资规划。在具体融资计划中，对自身实际情况理性分析，可从目标项目运行周期、自身还款能力及资金供应情况等多方面综合考虑，确定最终融资目的、融资方式、融资数量。

2.2 房地产企业融资风险控制策略探析

首先，企业需加强内部财务管理，以降低资产风险。财务部门需完善管理制度，更好约束财务工作，开展定期培训，提高人员工作能力和职业道德，避免做假账等行为影响企业资金回流，并让财务人员更好的了解和重视融资管理，确保财务信息准确性、目标性，帮助企业更好融资。另外，融资预算也与财务部门密切相关，需对净负债率等进行精准计算，帮助管理人员做出更合理融资决策和资金控制，提高融资决策合理性。

其次，需增加手段，以加快资金周转、回流速度，减少融资风险。就目前房企状况来看，这一点是融资后减少融资风险关键工作。加快资金周转、回流速度，还能使企业拥有更多活动资金偿还债务或进行其他项目运转，提高企业资金利用率，使企业更快发展、扩张。加快资金回流关键，是加强项目评估，以更好调整流动资本流向，且要强化资金监督工作，确保融资金安全、合理使用，制定科学销售策略，以加速资金回流。

最后，健全融资风险预警机制。具体而言，需以企业发展目标与市场、政策环境相结合，选择合适风险控制模型，利用信息系统等构建财务部、销售部等多部门的有效联通，建设系统化、有力的内部控制措施，以提高风控机制准确性、有效性。