高周转模式下的房地产企业现金流管理探究

文/任意 北京丰科万达广场有限公司 北京 100022

在房地产企业运营过程中，房地产开发项目是企业投资利润主要来源，也是房地产企业财务管理基本核算模块。而房地产项目现金流管理贯穿了房地产开发项目起止点，在当前调控不放松、贷款再收紧的大环境中，房地产迈入了高周转模式，做好房地产开发项目现金流管理也成为房地产开发项目能否成功的关键。

1、高周转模式下的房地产企业现金流管理内容

高周转与快速扩张往往会带来偏高的财务风险。高周转在增加资金回流的同时，也需要更多、更便捷的资金流投入，尤其是在项目初期。高财务杠杆是大多数房地产企业的选择。高周转模式下房地产企业现金流管理主要是房地产企业为达到价值最大化目标，以现金流为核心，利用预测、规划、分析、判定、控制等方式，对企业运行过程中不同阶段现金流进行全面、系统的管理过程[1]。在高周转模式下，房地产企业现金流管理主要包括：由收入系统、调度系统、支出系统构成的系统；现金流预算执行情况、信息分析情况；一定阶段现金流转速率、现金缺口弥补、现金盈余投资；与现金流预算分工组织相关的一系列制度。

2、房地产行业现金流特征与高周转模式特征

资金需求量大，企业自有资金比例有限。房地产行业作为资金密集型企业，开发建设所需的资金量需求巨大，但资金多来源于信贷借款，自身资金有限。

资金占用时间长，完全回收资金慢。一般建设项目往往在两年以上，资金投入占用周期长。住宅项目往往需要依靠开发贷与预售回款才能支持企业继续滚动开发投入，自持商业类项目则因依靠租金获得回报，回笼资金周期更长，对现金流依赖也更大。

受政策影响较大，同时对社会经济运行影响也较大。房地产行业是我国经济的支柱性行业，能够有效带动上下游经济发展，但因与民生息息相关，受到国家政策，尤其是财政信贷政策的影响较大。

由于房地产行业发展中的自身特征与不确定因素，许多企业在扩张过程中采用了高周转模式。一方面，高周转模式能够提高资金使用效率，降低资金占用率，在相同的周期使得资金多次投入及产出，获得更多收益；另外一方面，高周转模式是企业扩张过程中避免财务风险的必然选择，通过快速回款获得收益，缩短实际负债周期，降低成本费用，及时偿还外部债务，降低企业运营风险；最后，高周转模式能够增强公司竞争力，使得现金流能够及时的流转，变为企业项目进程推进的动力，辅助企业扩张，获取更多项目与储备，增强公司的竞争力。由于市场容量是一定的，只有抢占更大的市场空间，才能做大做强。

3、高周转模式下的房地产企业现金流管理策略

3.1 构建以财务管理为核心的全面现金流管理体系

虽然大规模房地产企业可以通过滚动式开发，抵消部分高周转影响。但是考虑到房地产行业属性，由于资金回笼较慢，无法完全消除高周转对现金流的影响。因此，房地产企业应以资金管理为核心，构建集中资金管控平台，抵抗资金链断裂风险。在集中形式的资金管控平台运行过程中，房地产企业可以在现有财务管控体系的基础上，配套设置完善的组织管控架构及分级授权体系。制定全面财务预算，包括全周期项目预算与滚动预算，也包括分项预算体系，如土地预算、工程预算、利润预算、税务预算。设立运营目标，及时收集实际运营数据，对比纠偏。建立风险预警系统与组织，通过财务指标与非财务指标，建立可量化数字分析评价体系，及时监督项目开发周期中的财务风险，加强内控，结合开发模块与进程，不断分析开发建设的资金投入薄弱环节，并及时预警或采取措施。

3.2 制定投资风险规避机制

虽然我国对房地产行业调控力度日益增加，房地产价格仍然持续攀升，房地产项目投资总额也日益增加。若房地产企业在高周转模式下无法立足宏观形势，对市场供需、区域客户购买力进行恰当评估，盲目投资可行性较低土地，就会导致企业内部现金流断层，甚至出现楼市大批量缩水情况。因此，面对楼市投资、多元化经营风险，房地产企业应以房地产投资风险控制为核心。在楼市开发前期，从技术经济层面入手，对房地产项目进行全面、精准的分析判定。在理性预先评估房地产投资效益风险之后，房地产企业可依据投资组合方式。将不同类型开发产品进行组合，降低投资风险。

3.3 优化财务结构，丰富融资工具

从立项报建开始，房地产开发项目需要经过多年才可以完成，开发周期长、资金密集度高，而上述特征也导致房地产企业现金流管理风险较大。高周转及高杠杆多表现为企业存活周转率的下降、有息债务比率提高、资产负债率提高、净现金流的减少以及短期偿债能力的下降。在银行信贷受限的情况下，为保证高周转模式下现金流管理效率，房地产企业需要不断在财务结构上做出调整，降低企业运营风险，同时配合开发与企业扩张引入低成本资金与现金流。利用多元化融资筹集方式。筹集充足资金，为房地产项目滚动式开发提供足量资金支持。一般来说，房地产企业可以利用IPO 融资、股权融资、金融机构借贷等方式进行融资。[2]

增加信托融资比例与基金融资比例。受政府房地产金融政策的收缩性影响，从银行获得信贷的难度增加。信托与基金融资是房企获得资金支持的快捷渠道。以阳光城集团为例，2015年合计融资372.43 亿元，其中信托与基金融资总额226.18 亿元，占到60%以上，融资成本与银行贷款基本相对。特别是基金合作，能够有效降低企业初期投资与负债率，有效降低企业融资成本。

利用多样融资工具，减少短期借贷，增加长期借贷，释放短期偿还压力。为不断优化财务结构，增加企业实际可利用资金，房地产企业多通过多样财务融资手段，新借长期借款，偿还短期借款，改善债务结构。如股份公司可发行公司债及应收账款收益质押等。

3.4 构建企业管理运营体系

构建土地投拓评价体系，压缩获取土地周期。拿地准备工作更充分。全条线全过程参与前期分析工作，获得土地前即将方案落地、计划落地、目标成本落地，与土地未来价值对比，通过评价体系快速识别优质地块，降低后期成本风险。

构建企业开发逻辑与运营模块体系。从基础层面看。房地产企业应加强对开发物业关键模块监督管控，全面保障房地产开发项目业务品质。依据长期、中期、短期资金组合式管理的方式，构建持续动态优化资金结构。以达到利润、资金价值最大化的目的。从更高的视角看，应该通过财务管理，细化企业发展方向，明确商业、旅游地产等占压资金的项目与住宅项目的开发关系与周期衔接。

建立企业设计、营销标准化体系与标准化动作，实现产品升级与快速投入。房地产标准化体系其本质是一种为市场竞争服务并为高周转做支撑和保障的工具。即以产品品质发展及提升为核心，从景观、绿化、装修等方面入手，探究创新升级项目发展线路。同时制定快速化营销策略与前期标准营销动作，实现快速开盘快速去化。利用高去化降低高周转带来的现金流风险。

3.5 寻找新的发展方向

房地产企业资金隐患较多，布局合理性低，长期存在隐形风险，如高价土地储备导致的库存积压风险、市场低杠杆改革导致的资产缩水风险等。针对上述风险，房地产企业应正确认识高周转追随式经营策略弊端，结合国家政策及区域发展情况，寻找新的发展方向。

一方面，立足品质，打造高附加值高利润率产品，增加单位时间回报率。如以智能建筑为主要发展方向，充分利用智能产品高溢价能力驱动资金周转。

另一方面，在高周转模式下，房地产项目在整体建设周期会受到国家政策、贷款利率、人口水平、季节等多种因素影响，导致资金回流波动较大，且时间分布不均衡。这种情况下，企业发展模式将不断变革，企业兼并也将成为房地产行业主要发展趋势。同时，企业也可以加强合作，联合获取土地资源，降低前期投入与财务风险。

此外，在多类型产品组合式投资的背景下，为进一步提升自身获利能力，房地产企业可利用多元化发展视角。在长租公寓、文旅地产、高科技产业、特色小镇等一系列产业开发的基础上，进一步延伸经营范围至物联网、人工智能领域[3]。同时根据人工智能、物联网领域成本费用管控特异性，与第三方企业合作，降低跨领域投资经营风险。

总结：

房地产企业高周转模式下的现金流管理，本质是企业运营管理的资本化、数据化和具象化。在房地产行业新时期，要在全开发周期加强资金池与现金流管理，平衡高周转、现金流与利润的关系，实现价值的增长。将高周转与精细化管理并举，组织优化。加强产品创新与研发，降低成本。通过高效运营管理，实现企业的有效发展与品牌提升。