城市房屋拆迁的法律与经济问题探析

2019-01-31张荣芬莒县房屋征收调查登记中心山东日照276500

中国房地产业 2019年8期

文/张荣芬莒县房屋征收调查登记中心山东日照 276500

旧城区改造、危房拆迁等是近年来我国开展的一项惠民工程，有效的推动了城市化建设的进程。但在实际的拆迁工作中，由于法律制度不够完善，常常会因为经济利益问题产生各种纠纷，严重的会酿成惨剧，这就与拆迁的初衷相悖，对人们的正常生活造成了严重的影响。因此，国家和有关部门要采取有效措施，及时健全法律制度，在拆迁工作的开展提供参考依据，切实的解决拆迁中遇到的经济问题，从而实现合理化、规范化拆迁，保障人们的经济利益。

1、城市房屋拆迁中经济利益分析

1.1 拆迁所在地的地方政府经济利益分析

开展房屋拆迁工作是为了对土地进行征收，由于土地是国有土地，因此会直接关系到国家的经济利益，这就需要地方政府的直接参与。通过拆迁后将土地进行出让，能为地方政府带来巨大的经济利益，尤其是我国一些一线城市、发达城市的房屋拆迁，这就提升了地方政府在城市房屋拆迁工作中的积极性，主动推动城市房屋拆迁工作的进行。同时，城市房屋拆迁是实现旧城区改造，推动城市化进程的有效措施，这也是地方政府积极进行房屋拆迁的原因之一。

1.2 被拆迁房屋所有人经济利益分析

城市房屋拆迁还能为房屋所有人带来丰富的经济利益，其中一部分经济收益是使用者将房屋的所有权以及土地所有权进行转让获得的，这部分的收益一般都非常高。此外，作为被拆迁房屋所有人还可以通过回购方式获得经济利益，这也是当前许多被拆迁房屋所有人愿意选择的补偿方式，即获得低价购买原有土地之上新建房屋的权益，甚至有的直接以新建房屋来抵偿拆迁补偿[1]。但是对于被拆迁房屋所有人来说，其经济利益也存在被侵害或者损失的风险，无论与政府还是开发商相比，他们在地位上都不占优势，很有可能无法获得应得的补偿。

1.3 开发建设商品房企业经济利益分析

房屋拆迁工作还与开发商、建设方有着密切的经济关系。开放商为了获得某一区域土地的开发权，就必须要进行土地的竞标或者拍卖，在获得土地使用权的同时要缴纳不菲的转让金。在规范条件下相互竞拍，投标方式通过事先的科学论证和长时间准备，而在竞拍活动中存在着很多不确定因素影响开发商出价，但都体现着公平、公正，同时从各方面反映出来的问题看，在这两种方式中都不能排除私下运作，但这就对其他开发商造成侵害。

2、城市房屋拆迁中法律适用存在的问题

2.1 关于房屋拆迁补偿引发的法律纠纷频发

城市房屋拆迁中最核心主体就是被拆迁房屋所有人，对其进行拆迁补偿的相关经济利益也是最容易引起纠纷关键所在，在现实拆迁中对补偿款不满意的就会拒绝搬迁，从而引发各种矛盾和纠纷。这主要是因为对房屋价值的评估缺乏科学合理性，例如：有的评估机构受到政府或者开发商意见左右，做出对房屋所有人不利的评估，但是房屋所有人却没有相应申诉机制。同时法律对于补偿标准也使用了不确定的表述方式，比如“合理的”“公平的”等。

2.2 拆迁强制执行涉及的法律问题

关于强制拆迁的新闻永远是热点新闻，虽然相关立法已经明确禁止了行政强拆，指明需要强制拆迁的，必须经过法定程序由司法机关强制执行。但是现实中仍然存在开发商强拆，甚至司法机关强拆也饱受争议，这主要是因为对于被拆迁人来说，要承受巨大的经济利益损失和生命财产安全威胁[2]。此外，强拆也容易引发社会矛盾，形成群体性事件，反而会给拆迁进度带来不利影响。

2.3 拆迁引发纠纷时法律救助存在问题

虽然法律法规赋予了相关利益主体面对拆迁纠纷时可以选择行政复议、行政诉讼的权利，但是在实践中，由拆迁引发的纠纷诉诸司法诉讼的越来越多，因为行政复议仍然是在政府行政管理范围内进行解决，而许多拆迁问题就是在政府参与甚至主导下进行的，作为被拆迁人来说根本不相信可以通过行政复议解决问题。虽然大多数选择诉讼，但是，行政诉讼中往往只进行合法性审查，而不进行合理性审查，因此关于拆迁补偿标准不合理等诉求也不能得到解决。

3、完善城市房屋拆迁经济纠纷的法律制度

3.1 完善城市房屋拆迁征地补偿机制

根据上文分析，拆迁补偿中最关键的问题就在于补偿标准，而补偿标准是由评估机构做出的，因此完善城市房屋拆迁征地补偿机制核心问题就在于保障评估机构站在中立立场上进行科学评估，做出合理的评估结论。补偿机制中还应当明确补偿标准，将“公平”“合理”具体细化，另外，还要设置听证程序来保障其公平合理性[3]。

3.2 完善强制拆迁的法律规定

法律赋予司法机关强制执行权利的目的是加强对行政行为的审查和监督，因此作为司法机关应当加强司法独立，避免受到政府的影响。在面对被拆迁人申诉时，要站在法律公平、公正的立场，维护各方合法权益，尤其是在强制执行问题上，应当强化合法、合理性论证，必要时可以组织各方代表进行听证[4]。司法机关要谨慎采取强制执行，确有必要进行强制执行的也要严格按照法定程序进行公示、公告，还要注意规范在强制执行拆迁中行为。

3.3 畅通因拆迁引发纠纷的法律救济机制

无论是行政复议还是行政诉讼，对于被拆迁人来说都难以维护自身合法的权益，因此应当为被拆迁人提供更加畅通完善的解决拆迁纠纷的救济渠道。笔者认为可以在现有解决方式的基础上，增加仲裁和民事诉讼来解决。当前我国以仲裁方式来解决纠纷的越来越普遍，因而也可以在拆迁纠纷中应用此种方式，而拆迁纠纷中大多与经济利益直接相关，因此也有必要允许当事人以提起民事诉讼的方式来维护自身权益。