供给侧改革背景下广西房地产业发展研究

2019-01-31张日芬叶永森莫雨燊覃家成广西科技大学鹿山学院广西柳州545000

中国房地产业 2019年8期

文/张日芬、叶永森、莫雨燊、覃家成广西科技大学鹿山学院广西柳州 545000

2018年12月中央经济工作会议提出“八字方针”（巩固、增强、提升、畅通）深化供给侧结构性改革，解决发展不平衡不充分问题。近年，广西房地产市场由去库存、促销售转向防风险、防泡沫的市场调控阶段，房地产调控监管成效显现，但还需要采取更多改革的办法，更多运用市场化、法治化手段，促进房地产市场平稳健康发展。

1、广西房地产业发展现状

1.1 房地产投资情况

受房地产市场调控政策影响，2017年广西房地产开发完成投资2683.48 亿元，比去年同期增长11.9%，2018年同比增长13.0%。累计完成投资增速稳中回调，个别房地产楼盘施工进度有所放缓，新增房地产投资项目稳步增长，房地产投资整体保持平稳运行。

全区房地产企业资金来源较为充足，2018年实际到位资金同比增长11.8%。受调控政策影响，国有银行对房地产企业贷款审批更加严格，放款数额减少。随着金融市场的放开，融资渠道增多，房地产企业在金融市场融资数额增加，资金来源结构有所变化。

1.2 房地产销售情况

2018年第四季度，广西商品房销售整体向好，增速比前三季度略有回调。销售面积、销售额有所回落，全区14 个市销售面积出现回落的有12 个市，其中回落幅度最大的是防城港市，回落34.7 个百分点，其他的11 个市均不同程度回落。此外，销售面积占比最大的南宁市销售继续回落，商品房销售面积同比增长14.9%，比前三个季度回落3.2 个百分点。

从整体上看，2018年，广西消费者对市场的需求较为乐观，对购房置业的需求较为旺盛，广西几大重点城市的房地产市场保持良好的销售势头，全区商品房销售面积比上年增长20.1%，商品房销售额比上年增长26.8%。

1.3 房地产去库存情况

从商品房类型看，商业营业住房去化周期最长，住宅去化周期最短。2017年，全区住宅去化周期为3.1 个月，办公楼去化周期为5.3 个月，商业营业用房去化周期为25.4 个月。2018年，广西商品房待售面积继续较少，库存去化周期3.3个月，比上年同期缩短1.3 个月。改革成效凸显，去化周期进一步缩短。房地产市场购房欲望提升，购房置业的人群增多，需求较为旺盛，销售面积增加，待售面积减持续少，凸显供给侧改革调控政策在持续显效。

2、广西房地产业目前存在的问题

区域去库存失衡，非住宅商品房去库存压力大。梧州市13.2 个月、北海市12.4 个月、钦州市10.9 个月，部分城市去化周期较长、问题突出，应引起重视。广西住宅商品房去化周期为3 个多月，而商业营业用房去化周期为25 个多月，二者相差22 个多月。从各市来看，商品房去化周期最短的为贵港市，仅2.0 个月，最长为梧州市，13.2 个月，二者相差11.2 个月。

3、供给侧改革下房地产业发展路径

3.1 充分发挥各区域潜力，平衡发展

坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。要促进全区房地产市场理性、高效发展，一要切实加强全区间往来的交通建设，保证通达顺畅，让居住、工作充分便利；二要加强全区之间房地产企业的交流、沟通，提高资金的活跃性和有效利用率，普及先进企业的发展理念；三要综合考虑各区域的刚需性住房情况，制定相应鼓励及引导政策，精准规划市场发展布局，使房地产市场与经济的发展相得益彰。为了维持房价稳定，全区房地产的重心不能过于集中在某一区域，要全区共同协调，平衡发展。

3.2 减少商业营业用房用地供应

近年来，受互联网经济的影响，商业营业用房的销售不景气，商业营业用房存量市场是广西房地产去库存的重点。从房地产去库存结构性差异看，商业营业用房的库存占比不小，且去化周期长达 25 个月。应进一步加强商业营业用房的去库存力度，增加住宅用地供应，减少商业营业用地供应，适度减少非住宅类商品房开发和供给，引导未开发商业用地转型利用，加快培育和发展商业营业用房租赁市场，注意防控商业办公用房市场风险。

3.3 精准供给热销房源

二孩政策的实施对广西人口规模和家庭结构产生影响，也对住房类型需求产生影响。鼓励房开企业推动产品创新、户型创新、注重配套细节，以满足和适应市民多元化、个性化需求；鼓励房开企业根据热销房型分布情况，合理设计商品房户型、面积，加大四房户型有效供给，减少两房户型的供给。

政府出台供给优惠政策，针对 “二孩”家庭的改善性住房需求，可适时出台对144～199 平方米购房给予资金补助的政策，激发群众购买改善性住房的意愿，释放购房潜力。

3.4 出台政策支持，降低公积金贷款门槛

从全区看，个别区域公积金贷款受阻，尤其是大型房地产开发企业限制消费者采用住房公积金贷款更为多见，比如恒大、碧桂园、华润等开发商，这对刚需住房的消费者是硬伤。政府应出台相应政策，明确规定房开企业不能强制消费者采用商业贷款而限制住房公积金贷款，并逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金制度覆盖范围，不限城市不限户籍，适时放宽住房公积金使用条件，降低首付比例，提高贷款额度。