论城市危旧房整治改造与房产业对其再开发

文/李璋 广西南宁 530000

城市危旧房楼房零散、量大面广，基础设施落后、公共设施年久失修、给排水与供电问题频现、建筑结构与规划不合理、建筑结构质量参差不齐，缺乏有效管理等现状，与现代城市建设发展格格不入。因年久未维护，结构安全出现重大隐患，居民生命和财产安全受到直接威胁。安居方能乐业，如何对其进行长效管理及整治改造，成为政府当前城市管理亟待解决的问题。同时，鼓励房产企业对城市危旧房进行改造再开发，对城市改造、提高经济产能具有深远意义。

1、城市危旧房状况

我国现有城市危旧房主要为上世纪60-90年代建造，建筑结构以砖混、砖木为主，部分地区还存在大板结构。从房屋使用寿命看，这些年代建造的房屋已进入“中老年”期，更有甚者的是现存大板结构住房均已超过了25年的设计使用年限。主要出现房屋结构强度下降，墙体开裂，部分构筑物坍塌、屋顶漏水，地基下沉，钢筋裸露、锈蚀，房屋抗震能力差，房屋规划不合理，楼栋过于密集、街道楼道狭窄、基础设施、公共设施不完善等特征。

2、城市危旧房整治改造管理及措施

2.1 制定并完善法律法规，建立危旧房屋改造联席会议制度

充分发挥政府职能，制定并完善城市房屋使用安全管理条例、出台有关房屋改造、装修和维修加固管理办法、危旧房专项应急资金管理办法、物业管理办法等配套规范性文件。通过立法完善、制定规章、出台政策等手段，以维护社会公共利益与保障城市公共安全和社会稳定，助推城市经济持续健康发展。同时，建立危旧房屋改造联席会议制度，对于一些急需改造的危旧房屋，可以联系诸如城乡建设、国土资源、规划、财政、公安、消防、城管、安监、物价等部门召开的联席会议，因地制宜针对危旧房屋进行斟酌改造方案与方法，并在联席会议中不断总结处理的方案和建议，为后续其他同类危旧房改造工作推动提供参考，也为工作的有效开展制定标准。

2.2 建立危旧房屋治理与应急处理基金

设立危旧房屋专项治理与应急处理基金，出台相关管理办法，规定基金申请的条件、数额和用途，建议由房产管理部门进行监督。当自然灾害导致危旧房屋出现险情需应急抢险时，可通过专项基金补偿受影响的居民的疏散、搬迁、安置及加固维修或拆除等费用。该基金还可用于帮助没有经济能力但又要对危旧房屋进行治理的房屋使用安全责任人。

2.3 将城市危旧房整治改造纳入城市建设总体规划

城市危旧房改造最终目的在于改善居民生活条件，旧城改造是推进危旧房屋治理的有效手段之一。政府应将危旧房改造纳入城市建设整体规划中，筹措引进资金加大改造力度，拓展改造内涵，结合城市建设发展规律与需求，在遵循总体规划下，实施综合整治治理。特别是在整体外观效果、基础设施、功能等方面进行优化，加强顶层设计，让规划、住建、园林、消防、环保、电信、水电等多个部门加强配合，统筹规划实施旧城改造，让危旧房改造作为旧城改造建设的新亮点成为城市“新名片”。

2.4 完善拆迁听证制度，加大补偿、安置等政策支持

拆迁、安置、补偿工作在危旧房整改工作中属于矛盾与利益冲突的交汇点，不能妥善解决，将会影响到整治工作进程，甚至会影响到社会的安定。政府需增强透明性，公开城市危旧房改造计划，让社会公众能清晰的认识。另外，加大相关政策支持与社会保障力度，如：对于涉及土地所有权问题的老旧危险房屋的改造项目，可申请相应的土地转换；提高改造补偿标准；遵循“就近安置”原则，将居民分散安置到周围街区，以满足居民生活需求；优化公租房政策，对于危旧房屋中所涉及的租户，政府应采取相应的优惠政策，优先选房入住、减免部分房租、物业水电等。

3、房产企业对城市危旧房进行改造再开发及其影响

城市危旧房改造最直接的方式就是房产业对其开发再造，鼓励房产企业对城市危旧房进行连片开发，由此开发再造带来的社会效益与经济效益及给房产企业开发带来的影响是相辅相成的。目前我国房产企业在开发房地产项目建设偏侧重新区开发，而危旧房的地理位置大多处于城市老城区、中心区域，其商业价值带动的城市经济增长不容小觑，同时给房产企业带来的经济价值与社会价值一样是旗鼓相当。

首先，危旧房的整体改造能在城市核心区域提供大量的土地地块。房产业开发项目通常在城郊或政府规划建设新区中，原因在于城区基本没有控制土地出让，规模大区更是没有。在城市危旧房整治改造中，大量城区土地供应量为房产业开发提供了充足动力。

其次，开发风险降低。城市危旧房整治改造直接关系城市建设发展，也是我国当前合理利用土地资源的有效举措。在推动城市危旧房整治改造中，能得到地方政府重视，同时还有政策倾斜支持及相应的资金支持。若房产企业开发危旧房项目自然就降低了开发项目风险。

最后，房产企业社会价值及地位提升的重要时机。城市危旧房整治改造通常是为了迎合城市建设发展，受到社会各界高度关注，具有较大的社会影响力。房产企业参与其中，可增强社会责任感和信任感，也给房产企业经营开发带来新契机。

鼓励房产企业积极参与城市危旧房改造再开发，政府借力房产企业进行旧城改造，以其核心地块的商业价值带动的城市经济增长，对提高社会经济产能、人民安居乐业具有深远意义。

结语：

总之，城市危旧房的整治改造是一项民生工程，关系到人民群众的基本生活和生命、财产安全，关系到经济发展与社会稳定，在关注整治改造成果的同时，关注城市居民内心需求，做好各项服务工作，使改革发展成果更好地惠及百姓，方可让城市危旧房整治改造工作发挥出既有价值与作用，为促进城市建设发展、提高经济产能夯实基础。