房地产供给侧改革与农民工市民化

文/程楠 唐山市自然资源和规划局 河北唐山 063000

1、我国房地产供给侧改革和农民工市民化的关系

1.1 房地产供给侧改革提供住房供给，促进农民工市民化

目前，由于城市与农村的收入差异，越来越多的农民去到城市打工，但是这个群体的受教育程度较低，只能从事低端劳动，收入水平也一直较低，然而城市的房价很高，所以农民在城市买房是非常困难的，这也是阻碍我国城镇化的重要因素。房地产供给侧改革可以解决住房供给制度的不合理问题，为农民工提供适合他们居住的住宅，是农民工更快的融入城市。

1.2 农民工市民化对住房的需求，推动房地产供给侧改革

根据国家统计局对农民工住房的调查，农民工中在城镇购房的只有百分之一，多数是在城市租房和住在单位的宿舍。如果可以鼓励农民工在城市购房，不仅可以解决城市的房地产库存问题，还可以带动城市的消费和投资，同时农民工购房还能够倒逼改革[1]。农民工市民化的内在要求就是推进农民工在城镇购房，从而为房地产供给侧改革提供内在需求和动力。

2、针对我国房地产供给侧改革和农民工市民化问题的研究

2.1 不同的城市的房地产市场出现分化

目前，我国的房地产市场出现了分化局面，在一、二线城市房地产供不应求，而在三线以及以下的城市房地产相对过剩。比如在北京、上海等一线城市，房地产的数量和价格一直处于上升的状态，而三线城市的房地产一直处于低迷的状态，甚至有的房价下跌。房地产企业也争相在一线城市抢地，三线城市的土地价格持续下降。

2.2 我国房地产的限购与促销问题

在我国的房地产市场出现分化的背景下，不同的城市也都采取了适合各自城市房地产行业的措施，比如限购促销等。对于一、二线城市，因为房地产的销售太火，政府制定了收紧政策，比如，上海和深圳推出了最严格的房地产的限贷限购政策。对于三线及以下城市，政府采取利好的政策鼓励农民工购房，比如在河南省南阳市，凡是在城里购房的农民工，都会发放财政补贴[2]。这些促销活动虽能缓和三线城市房地产的供需问题，可是要促进房地产去库存，还是要推进房地产供给侧改革。

2.3 房地产的供给大于农民工的购房需求

根据国家统计局的数据显示，我国的房地产总的来说，处于供大于求的状态，目前，我国的商品房待售面积，加上在建面积，单位自建住房等，房地产的库存面积已经超过了八十亿平方米，其中大部分是在三线及以下城市[3]。但是这些房地产的剩余，是相对于人们的购买力而言的，农民工足够多，但是他们的收入低，根本没有条件购房，多是住在租来的简陋的房子里。房地产剩余和农民工缺少住宅的现象并存，严重影响我国的城镇化进程，制约我国经济的发展。

2.4 农民工的工作地与住宅分离问题

农民工在城市工作，但是没有能力在城市购房，只能回到农村盖房，这就使得农民工的工作地与居住地分离，在城市工作要租房，在农村有房却要闲置。这是房地产资源的利用不合理，反映了农村的产权制度的不完善。

3、房地产供给侧改革和农民工市民化的协同联动机制及推进策略

第一，建立住宅建设用地与改变就业量的协同联动机制，并且构建住宅建设用地的出让制度。在三线及以下城市，房地产的剩余除了农民工的购买能力，还有政府对住房建设用地的过量供给。为解决房地产库存问题，政府应该在制定住房建设用地的计划时，将住房占地的规模和本地人口的就业量联系起来，如果人数增加，就增加住房用地，否则相反[4]。政府需要重新构建住宅建设用地的出让制度，调整土地出让金的归属和分配的关系，切断政府收入和土地供应的利益纽带，以推进协同联动机制的进行。

第二，建立商品房供给与保障房需求协同联动机制，并完善住房保障制度。目前，我国的房地产分为商品房和保障房，房地产的相对过剩指的是商品房的过剩，而政府对低收入人群提供的保障房的供给，并不能满足农民工的需求。所以应该建立商品房与保障房的协同联动，政府可以收购部分商品房，转为保障房售于农民工，同时解决商品房过剩和保障房供应不足的问题。政府可以通过打击保障房转换为商品房的行为，健全保障房的退出机制等措施，推进协同机制。

第三，建立税费减免与农民工购房交易量协同联动机制，并进一步推进房地产税费制度的综合改革。政府可以通过调整房地产的税费政策，促使房地产开发商修建适合农民工居住的房子，然后政府根据房地产企业卖给农民工的房子数量，对开发商的税费进行相应的减免，以推动农民工市民化。此外，我国的房价快速增长的主要原因是房地产开发环节的税费比较重，政府可以降低开发环节的税费，提高房地产持有环节的税费，减少开发商的成本，以便与开发商合理地定价，从而降低收入较低农民工的购房压力。

第四，建立农民工购房与农村产权制度改革协同联动机制，加快推进农村集体产权制度的改革。目前，限制农民工购房的主要因素就是支付能力，而农民工除了工资的收入和贷款，还有财产收入，但是农民工在农村的房地产和承包地不能抵押和转让，因为农民的住房产权不全，它们的收入和工作情况也影响他们在银行贷款。政府应该推动农村产权制度的改革，完善资产流通体制，使农民的闲置财产可以变现，提高农民工的购房能力。

总结：

房地产供给侧改革和农民工市民化存在着内在的互动关系，它们在本质上是一种供求关系，为了满足市场要求，则需要建立房地产供给侧改革和农民工市民化的平衡机制，比如建立住房建设用地与改变就业量、税费减免与农民工购房交易量、商品房供给与保障房需求、农民工购房与农村产权制度改革等的协同联动机制，并采取一系列的措施推动房地产供给侧改革和农民工市民化协同联动，从而推动我国的房地产去库存，调整房地产的市场结构，并推进我国的农民工市民化，促进城镇化的发展。