目前土地评估中存在的一些问题及建议

文/王正军 四川蜀江房地产评估事务所有限责任公司 四川江油 621700

1、土地资源调查评价

土地资源评价也是由两大部分组成，一是土地资源评价的分类，二是土地资源评价的依据，这两点是我国土地资源管理中土地资源评价的工作开展的基础，土地资源评价分类主要是根据土地潜力以及土地适宜性进行评价确定土地的价值以及经济效益，土地资源评价的依据是针对土地生产力的高低进行评价，其目的是要为后续的土地资源分配提供依据。

1.1 土地资源评价分类

土地资源评价一是土地的自然评价，针对土地资源的潜力进行评价，土地以一定方式使用或者是管理实践的潜在能力进行评价，主要是以土地自然属性的限制性——土地资源潜力开发的影响因素作为依据，目前主要是采用美国土地潜力评价系统，是对土地潜力级、土地潜力亚级以及土地潜力单元等三个等级构建评价体系;再者是针对土地适应性进行评价，是对土地的特定利用类型的适应性进行评价、分类及阐述，土地适宜性评价与限制性是相对的，两者共同作用确定土地自然价值，土地适应性评价主要采用的是FAO 土地适宜性评价系统，一共分为土地适应性纲、土地适应性级、亚级、单位四个等级。二是土地经济评价，利用经济指标对土地的使用价值进行综合性的判断，土地资源主要是经济条件的等级及价格，主要针对土地的投入与产出进行分析，比较土地的投入与效益的比值，然后综合性判断土地经济效益确定土地的适宜性。

1.2 土地资源评价依据

土地资源评价依据主要是土地生产力的高低，主要取决于土地资源的适应性以及限制性的间接表达，所以土地资源的评价依据主要有三个，一是土地资源的生产力，是土地资源的基本特性，依据土地的生物能力，二是土地的适宜性，针对土地资源在某种特定背景下的生态环境的适宜程度，与土地利用方式、生物特点和更替以及产量等等相关，主要分为多宜性、双宜性以及单宜性和暂不适宜多种类型，三是土地资源的限制性，与适应性相对，主要是针对土地资源生产中遇到的各项障碍因素调查。

2、土地生态安全评价指标体系

2.1 土地生态安全评价指标

现有的土地生态安全评价主要基于概念模型或框架模型，从土地利用生态安全的内涵和外延、研究区经济／环境状况等角度选择评价指标。从指标构成看，当前指标侧重于土地利用的经济和社会效应方面，而对于土地资源自然状况关注较少。通过CNKI 检索发现，自2002年以来土地生态安全评价方面的文章快速增长。学界对于评价指标的选择分歧较大，评价指标主要包括人均耕地面积、人口密度、城镇化水平、人口自然增长率、化肥使用量、人均GDP、第三产业比重、工业三废排放量、森林覆盖率、农药使用量。其他指标包括城镇建设用地面积、万元GDP 消耗、环境投资占GDP 比重、失业率、农业用地灌溉面积等。

2.2 土地生态安全评价指标体系

1993年世界银行联合FAO 等提出PSR 模型，构建了土地质量评价指标体系；1995年欧洲环境署对PSR 模型进行修正，得到DPSIR模型，上述指标体系和模型的建立为土地生态安全评价提供了理论指导。当前国内关于评价体系的构建主要是借助上述概念模型，如PSR、DPSR、DPSIR；同时，也有从自然—经济—社会（NES）、经济—环境—社会（EES）、资源—经济—社会—环境（RESE）等系统结构角度构建的框架模型，并结合区域资源环境状况选取多项指标，对构建的指标体系进行补充和完善。概念（框架）模型为土地生态安全评价提供了一种具有可操作性和衡量性的研究思路，但指标的分类可能存在重叠，如PSR 模型中压力和状态指标，状态是在压力下产生，分别作为两项独立的一级指标，二级指标间存在部分联系和交叉，对最终评价结果可能会产生双重影响。

3、土地生态安全评价方法

得益于相对成熟的土地评价方法、流程和技术，土地生态安全评价遵从了常规土地评价的步骤和方法，主要是基于数理统计方法或相关模型进行操作。土地生态安全值的求解过程主要包括确定权重和计算生态安全值两部分。确定权重的方法主要有熵值法、主成分法、德尔菲法等；生态安全值的计算方法主要包括综合指数评价法、人工神经网络（包括BP、RBF 等）、GIS、物元模型法等。土地生态安全评价方法众多且相互间差异大，但都应用相应的数理方法，通过模型求解生态安全得分值，将抽象的土地生态安全定量化，为土地生态安全阈值划分和安全状况判断提供重要的数据基础。

4、土地生态安全评价尺度

由于区域自然条件、资源禀赋和土地资源利用状况的差异以及数据资料的不完整和不可得性，目前国内土地生态安全评价研究区域主要集中在省域、城市群、城市、局部区域等中小范围区域，对于全国范围或跨区域等大范围的研究较少。研究区域的选择多以行政辖区为主，将市域、县域、区域作为一个整体，从宏观层面评价土地生态安全状态，基本不涉及研究区域内部各地域单元和各种用地类型的差异化评价。

结语：

土地资源调查与评价是土地管理中的重心工作，是实现土地资源合理规划、分类以及合理利用的重要依据，针对现在及未来发展，对能够为人类所利用的土地资源展开调查及评价，为后期的土地资源规划和利用提供相应的依据。由于土地资源现阶段存在严重的供需矛盾，使得现阶段社会发展下人们对土地资源的开发利用尤为关注，为了实现土地资源的有效利用，解决土地资源存在的质量、数量问题需要利用土地资源评价，针对土地资源类型、数量及分析展开探讨，确定土地资源潜力水平和承载数量，进而解决土地资源中存在的质量问题。通过承载数量的确定，确定土地资源发展中的人口匹配，进而避免过重的土地承载量，导致土地资源利用效率下降，供求矛盾进一步激化。