不动产权籍调查测绘工作开展流程分析

文/姜渐蓬 沈阳市勘察测绘研究院 辽宁沈阳 110001

在我国发布不动产登记暂行条例后，不动产权籍调查、测绘工作便如火如荼地开展起来。但是不动产权籍调查、测绘工作比较复杂，若要保证调查、测绘工作的质量，就应加大不动产权籍调查、测绘工作的流程的研究，并依据规定规范开展不动产权籍调查、测绘工作。

1、不动产权籍调查

不动产权籍调查主要是指由申请人提出申请，并提交申请书，然后由国家组织人员开展不动产权籍调查，对不动产的界址、用途等情况进行调查、测量，然后再将最后的结果形成文件，登记到不动产管理系统中。另外，不动产权籍调查工作的开展是需要相应的专业技术能力与之匹配的，必经登记部门所颁发的不动产文件是具有法律效力的，必须要保证不动产权籍调查的真实性、有效性。所以，在开展不动产权籍调查工作时，应严格依据相关规范，并采取有效的措施加大对不动产权籍调查测绘工作的监理、质检力度，保证的动产权籍调查工作质量。

2、不动产权籍调查测绘工作开展流程

2.1 技术路线

不动产权籍调查、测绘工作的基础是地籍调查，并以宗地为突破口，利用原有不动产权籍的调查结果资料，充分发挥出城镇地籍图、集体土地所有权等资料的优势，降低不动产权籍调查、测绘工作的难度。另外，充分利用原有的不动产权籍调查资料可以有效提高工作效率，减少乃至避免工作疏漏。

2.2 前期准备工作

前期准备工作的主要内容包括：第一，进行以往历史档案资料的收集、汇总、整理。第二，以历史档案资料为基础，分析历史档案资料，从而充分了解土地、房屋的历史沿革和现状。第三，完成上述工作后，需结合以往的不动产权籍调查工作经验，制定测绘方案。同时，前往档案管理部门提取档案资料，利用现有控制点，保证各业务系统之间的关联性。

2.3 权籍调查工作

权籍调查的主要流程是：①对不动产的权属、界址进行复核，了解其真实情况。同时，还应准确绘制不动产草图。②在权属调查的过程中，还应当做好地籍调查表的填写工作。表格填写一定要实事求，有凭有据，不能想当然，模棱两可。在确定宗地范围时，要严格依据相关文件执行，若遇到特殊情况，则应具体情况具体分析。比如宗地部分被高速公路占用时，需得到授权后灵活处置宗地范围。另外，还应重点检查宗地周边的建筑物是否在宗地范围内，是否存在超出宗地范围的情况；检查宗地与周边宗地的接触情况。可通过实地测量确认是否存在宗地压盖、相互交叉的情况。③要保证地产、房产的一致性，也就是申请土地测量、房屋测量的申请人为同一人，以免出现产权冲突问题。④要完成所有工作的调查后，要及时进行登记工作。同时，还应合理控制权籍调查工作的时间，尽可能地保证不动产权籍调查、测绘工作的效率。

2.4 地籍、房屋测绘工作

不动产测绘工作的主要内容是地籍测绘、房产测绘。其中外业测绘包括准确绘制宗地地图、界定宗地属性，然后再把相关数据输入到不动产管理系统中，最后绘制自然幢，并进行相关数据的整理、录入，分摊处理房产面积。内业测绘工作的内容包括界址点、房产的测绘。只有这样才能保证不动产权籍调查、测绘工作的完整性。

2.5 审查

审查工作的内容在不动产权籍调查、测绘结果的审查，主要是检查以表格、文字、图片等形式构成的调查结果的完整性、有效性、合理性。另外，还应当认真检查不动产权籍调查的结果数据的存储方式是否正确，从而方便后续数据的利用。

2.6 整理归档、入库

在数据档案入库时，应严格依据要求进行档案的归档。具体，可以宗地为单位，并同时做好电子档案、纸质档案的分类整理。另外，在入库前一定要进行拓扑、逻辑的检查，保证最终不动产测绘结果的准确性。

3、不动产权籍调查测绘工作的注意事项

在开展不动产权籍调查、测绘工作中，应注意以下问题：第一，在地籍控制测量中，可按照整体到局部、高级到低级的次序进行测量。同时，要灵活选择测量方法。常见的测量方法有常规地面测量、卫星定位、地面测量。第二，在界址点的测量中，要注意界址点坐标精度的选择要依据测区土地经济价值、界址点重要程度。第三，在房产图的测绘中，应做好房产分幅平面图、分宗图、分户图的测绘，以保证测绘数据的精准性、完整性。第四，还应当做好变更测量。地籍变更测量的流程主要包括申请、准备、调查、登记。完成测量后，还应当替换低精度的测量资料。第五，在现代化科学技术背景下，一定要充分发挥先进技术的作用，改进测绘工作方法。比如利用GPS测量仪、无人机等先进测量设备。同时，还应利用各种先进的测绘软件，降低测绘工作难度。第六，在编制测绘报告时，应注意内容的完整性、详细性。比如可参考报告模板进行填写。

综上所述，随着我国不动产改革的逐渐深入，不动产权籍调查测绘工作越来越深入。国家和地方出台了一系列的实施办法和文件、细则，且从事该行业的专业人员也与日增多。在这一背景下，若要保证不动产权籍调查测绘工作的质量，就应充分了解不动产权籍调查测绘工作的流程，并严格把控每个测绘环节。只有这样才能进一步促进我国不动产权籍调查测绘工作的创新、发展，从而保证我国不动产政策的有效落实。