以项目化管理为基础的房地产评估分析

文/刘云龙 四川凯泰房地产开发有限公司 四川成都 610000

前言：

在时代发展进程中，房地产评估过程中人手不足、处置评估时间不足等问题逐渐凸显，不仅制约了房地产企业业务正常开展，而且对客户效益造成了一定打击。而利用项目化管理理念，可以将房地产评估过程中各个相关模块进行有机整合，为房地产评估企业跨越式发展提供充足驱动力。因此，对以项目化管理为基础的房地产评估进行适当分析具有非常重要的意义。

1、以项目化管理为基础的房地产评估的现实意义

在近几年房地产行业迅速发展进程中，不同类别的房地产评估机构不断涌现，房地产评估行业竞争力度不断增加。但是现阶段房地产评估企业内部岗位职责不清、部分相互推诿、多项目运行风险增加、缺乏科学管理理念等问题始终存在。上述问题的发生，不仅影响了房地产评估企业业务开展效益，而且限制了房地产评估企业规模扩张[1]。而利用项目化管理模式，可以将各类管理制度、管理流程进行有机整合，形成规范的管理体系，为房地产评估企业精细化管理模式的构建提供有效的支撑。

2、以项目化管理为基础的房地产评估措施

2.1 以项目化管理为基础的房地产评估流程及要点

以项目化管理为基础的房地产评估主要包括项目化管理内涵明确、项目化管理主体评估关系划分、得出评估结论几个模块。其中项目化管理内涵明确主要是将每一个房地产评估过程涉及模块进行项目化转化。从项目计划、项目阶段划分、项目实施程序设置等方面，构建完整的实施方案；项目化管理主体评估管理划分主要针对委托方、主体间关系，在法律规范的约束性依据一定程序进行委托协议签订。并根据协议内容对房地产进行评估；得出评估结论主要是房地产评估企业将房地产发展现状及前景进行合理归纳，经实地考察、理论资料收集、评估论证等模块，保证委托方了解房地产发展情况[2]。

以项目化管理为基础的房地产评估要点主要为人力资源、范围、成本、质量等几个元素。其中人力资源主要指房地产评估阶段需要的人力资源及人力资源管理效果；范围主要指房地产项目的规模及房地产评估工作的复杂程度；成本主要指房地产评估工作开展阶段需要投入的资金及房地产物资成本；质量主要指房地产评估报告成型后评估结果质量。

2.2 以项目化管理为基础的房地产评估方案制定

以项目化管理为基础的房地产评估方案需要房地产评估企业对评估范围、成本、进度及质量进行规范处理。首先，对房地产评估工作中设计的技术人员、评估管理团队分工、配置进行合理设置。并以权责发生制为依据，明确各模块工作人员工作重点。并引入新理念，为房地产评估工作顺利进行提供充足人力资源支撑。

其次，基于房地产评估阶段内容的关联性，房地产评估企业应利用网络化管理模式，直观显示各部门工作内容及进度。如利用网络化计划制定，或者甘特图的形式，可以明确房地产评估阶段各个模块先后顺序，保证项目评估阶段时间冲突的有效、及时处理。

再次，在房地产评估阶段，房地产评估企业需以成本为核心，以成本管理为抓手，通过团队合作的形式，缩减各模块项目评估周期。同时明确要求施工企业需承担的人员费用、差旅费用及重复施工、工程变更费用，规范工程体系。

最后，从本质上而言，房地产评估质量为工作质量，其不仅需要房地产评估企业通过全面的实地调查，深入了解房地产项目价值，而且要求房地产评估企业利用科学的评估手段，保证评估过程管理质量。除此之外，房地产评估企业应不定期组织相关方召开任务布置会议、任务进展会议，全面摒除质量监控死角。

2.3 以项目化管理为基础的房地产评估实施细则

在以项目化管理为基础的房地产评估工作开展过程中，评估企业可依据《国有土地房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》等文件要求，针对房屋范围内被征收房屋，依据独立、客观、公正的原则，沿评估范围及内容确认→评估委托书接受及评估委托合同签订→与委托人交接评估对象资料→制定评估工作方案→实地查勘及市场调查→价值测算及评估报告撰写→评估报告内部审核及提交、归类等流程，自被征收房屋决定公告之日起，进行房屋评估[3]。

在具体房屋评估工作开展期间，首先房地产项目评估企业应依据备案评估工作方案，以图表或者文字影像的方式，留存实地勘察资料。如房地产项目范围内土地现状、配套设施情况及其他相关项目使用维护情况等。同时收集对房地产价格具有普遍影响的资料及对估价对象所在地区的房地产价格具有一定影响的资料、类似房地产交易资料、雷瑟房地产成本资料、可反映估价对象状况的资料。

其次，根据评估对象及区域内房地产市场情况，房地产评估企业可综合利用市场法、成本法、假设开发法、收益法等评估方法，对房地产项目适用性进行分析。一般来说，对于类似房地产交易评估可采用市场法；而对于被征收房屋存在经济效益的情况，可采用收益法进行评估；针对在建工程评估可采用假设开发法。

最后，在确定房地产价值影响因素之后，房地产评估企业可采用被征收房屋价值计算公式，对其价值进行分类。即：标准房屋＊（1+因素调整系数1）＊（1+因素调整系数2）...＊（1+因素调节系数n）。

总结：

综上所述，以项目管理为基础的房地产评估模式是房地产评估的新趋势。在以项目管理为基础的房地产评估模式实施过程中，房地产评估企业应从源头入手，综合分析质量、范围、成本、进度等因素，明确房地产评估要点。结合具体房地产项目开展情况，制定完善的房地产项目评估方案，保证房地产评估结果的完整性及精确性，为房地产项目顺利进行提供保障。