银行信贷影响房地产价格路径分析

文/赵玉婷 南京财经大学 工商管理学院 江苏南京 210000

房地产信贷是指银行以及其他金融机构将吸收的存款借贷给房地产开发商、购房者等的款项。本文用不同信贷主体为标准将银行信贷分为房地产开发贷款和居民个人住房贷款。其中房地产开发贷款是指房地产开发商向银行贷取的用以进行土地买卖、建设等房产价值链上的经营行为的款项，一般具有数额大、期限长、审批手续复杂等特点。而居民个人贷款是指居民个人贷取的用以购买住房的贷款，包括个人按揭贷款和住房公积金贷款。银行信贷以多种方式影响房地产的价格，贷款获取难易程度和获取贷款所要支付对价都将影响消费者和相关房地产开发商的选择，从而影响房地产的价格。本文将从四个方面分析银行信贷对房地产价格的影响途径。

1、房地产开发贷款途径

房地产开发贷款通过影响房地产的开发，也就是房地产交易的供货方以影响房地产的销售价格。这类贷款在多种环节影响房地产价格，首先是土地开发商购买土地的阶段，开发商通过银行信贷获得土地；其次是开发商开发阶段，开发商通过银行信贷获得的资金进行土地开发、房产建设；最后是开发商销售商品房获得资金，资金重新以信贷方式回到开发商手中。

房地产开发所需资金量大且回笼慢，仅通过自筹资金难以涵盖房地产开发所需资金，所以房地产依赖于银行的信贷政策，银行信贷也会以多种方式作用于房地产价格。当银行信贷扩张时，对贷款的信贷条件、审批制度都较为宽松，房地产商获得贷款相对容易，会有更多的企业选择通过银行信贷方式进入房地产市场，对土地的需求自然会有所上升。如若土地供给较为紧张，则土地价格也会有所上升，而开发价格也会包含在房产价格之中，则房价也会有所上升。但倘若土地供给足够，因银行信贷扩张导致房地产开发项目增加，而购房者段时间内不会增多，房地产价格也会发生变动。

2、居民个人住房贷款途径

不同居民出于不同目的购买房产，而主要的购房需求是以下两种：自住型和投资型。自住型住房是消费者买来自己居住的房子，因为房子人类生活基础生活衣食住行的重要一环，因此此种购房需求是最普遍最常见的一种。住房贷款的多少影响购房者的购房能力，当房屋信贷发放条件宽松时，居民购买能力上升，需求也会有所上升，购房量也会有所上升。对于投资型住房，多指许多消费者在房价相对较低时，利用手头的余钱和银行贷款购买房屋，随后在房产价格较高时将房屋卖掉从中获取差价赚取利润的行为。在这种行为中，贷款成为投机者获取利润的工具，影响房屋供需的平衡，从而进一步影响房屋价格。

由于住房价格一般远高于居民年收入，居民仅靠存款无法覆盖房屋的价格甚至首付款，因此住房贷款成为居民购买房屋的重要手段之一。宽松的银行信贷释放了居民的购房需求，对居民购房给予资金支持。当银行住房信贷较容易获取时，大多数有住房型需求的人会选择通过贷款的方式购买房屋，而对于投机型需求的购房者，银行信贷也是其获取利润、赚取差价的重要手段，此时居民对于住房的需求会有所上升，但住房因开发周期长难以在短时间内增加供给，因此银行信贷能够带来住房价格的上涨。

3、贷款利率途径

银行贷款利率从供给和需求两个方向影响着住房的价格。从供给角度而言，当银行信贷利率上升时，房地产开发商所背负资金压力变大，可能会选择降低房价或及早出售所拥有房产来获得流动资金以维持资金链的稳定，因此房地产价格短期有下降趋势。另一方面从长期来，由于信贷成本上升，开发企业出于机会成本的考虑，会考虑减少开发，缩紧供给，在假设市场需求静止的情况下，房产价格会有所上升。从需求角度而言，无论是自住型需求还是投资型需求，贷款利率上升都会带来购房成本增加，消费者个人负担加重，因此可能会减少对于住房的需求，长久而言，会对房价产生影响。

综上所述，由于房地产市场开发周期长、资金额大等特殊性，贷款利率对于房价的影响对于长期和短期而言有所不同。从短期而言，由于资本市场贷款利率的上升是循序渐进的，对购房者而言利率虽有所上升但仍处于可接受范围，需求无明显变动。而对于房地产开发商而言，由于短期供给调整困难缺乏弹性，多以降价等方式维持资金链的运转，因此房地产价格会有所下降。但从长期来看，利率的持续上升会逐渐降低消费者的购房需求，而成本上升以及市场需求的缩减会使得房地产开发商缩减房地产的供给，因为对供给和需求的影响不同，所以需要结合具体的房地产市场进行特殊判断。

4、贷款政策途径分析

虽然银行信贷规模和信贷利率是银行信贷影响房价的主要途径，而中央银行对信贷政策的调控是综合以上两者以对房价产生影响。当房价低迷时，房地产信贷政策会试图激活房屋市场的潜在购买者，通过下调利率、扩大贷款规模以增加房地产销量。而房地产市场过热，房价增长过快甚至成为投机主要手段时，政府会采取紧缩的房地产信贷政策，政府通过上调贷款利率、减少贷款数量等方式，减少房产的需求量和购买量。

综上所述，本文从四个途径分析了银行信贷对房地产价格的影响，综合言之，当银行信贷规模扩张时，房地产价格上升，且长期具有上升趋势；当贷款利率上升时，短期内房价下降，长期因供给、需求的影响程度不一而房价影响不确定。