论灰色预测在房地产开发管理中的应用

文/郭启华 宁夏固原市住房服务中心 宁夏固原 756000

房地产开发项目投资是一项风险投资，开发周期长，占用资金多。项目投资者必须对开发项目进行可行性分析。为了确保资金周转的顺利进行，开发商必须紧盯市场需求，除了对所开发的房地产的房型和面积进行决策外，还必须对房地产的销售量进行科学的预测，从而对开发量进行科学合理的决策，严防盲目开发和人为过热。

1、预测内容

1.1 房地产开发投资预测

房地产开发投资，是指房地产投资者将资本投入到房地产业，以期在可预见的未来获取预期收益的一种经济活动。房地产开发投资预测，就是预测在未来的一段时间，房地产投资者为获取收益而向房地产行业投放资本的总量走势的一种预测。房地产行业投资不能过高也不能过低，过高会造成房地产企业的盲目投资，房地产企业发展过快，不利于政府部门对于房地产企业的管控；投资过低，则会影响房地产行业以及其所带动的一系列行业的发展，影响一个地区经济的发展。

1.2 房地产开发施工房屋面积预测

房地产施工房屋面积是指在一定期限内施工的全部房屋的建筑面积。通过预测区域未来一段时间内房屋施工面积，可在一定程度上了解未来一段时期内房地产市场的供给状况，为房地产企业对于未来房地产市场的把握提供依据，为消费者选择购房时机提供心理预期。

1.3 房地产开发销售房屋面积预测

房屋销售面积是指在一定时期内房地产市场成交的各类房屋面积的总和。这一指标可以从一定层面上反映当地房地产市场的成交状况，可以看出消费者对于这一时期内房地产的热衷及需求状况，因此，对房地产开发销售房屋面积的预测，可以了解未来一段时期内房地产市场的需求状况，为政府部门宏观把握房地产市场状况，合理调控房地产市场供求提供依据，为房地产企业开发投资量的制定提供决策依据。

2、灰色预测的特点

2.1 预测精度高。灰色预测是基于系统发展变化的预测，是对未来态势的超前控制，能够避免预测变量的无控制上升(或下降)，因此，它归属于一种无超调、无振荡的控制预测，其预测值能紧随原始数据上升(或下降)，因此保持了较高的准确度。

2.2 建模简便，时效性和实时性强。灰色预测建模只需少数原始数据建模(一般只需4个)，收集资料容易，程序简单，运算方便，同时允许灰色数据参与预测，它能通过最近期(或最短期)的数据预测未来，保持了未来与近期的“新鲜度或亲密度”，有很强的时效性和实时性。

2.3 灰色预测具有很强的适应性。由于灰色预测是通过每使用一组新数据，便建立一个新模型、新参数，因此它的过程就是不断使用几个数据，不断建立新模型、新参数，不断更替向前发展的预测。

3、在房地产开发管理中合理运用灰色预测

3.1 策略

（1）基于灰色预测，政府管理部门能够针对全国或者是某区域未来几年内房地产开发市场情况分以及可能开发状态进行细化分析，立足宏观角度，实现总量管控，为发展政策制定提供更多便利。

（2）通过有效的灰色预测，房地产企业可强化开发管理工作的顺利开展，促进开发成果率的显著提高，通常是在研究开发可行性时优化采用灰色预测，原因在于可行性研究中涵盖有较多灰色信息，必须针对日后市场可能发生的情形实施预测，力求实现知己知彼。

（3）运用灰色预测，金融部门能够参考前些年数据信息，对于房地产开发企业信誉有着较为全面的了解掌握，预测未来不良资金情况与日后可制定发贷计划，从被动变为主动，有的放矢，力求做到超前化管理，此外，能够基于消费市场针对房地产开发情况实施细化分析，进而预测未来个人住房公积金使用情况及其住房抵押贷款计划。

（4）根据所得灰色预测结果，跟房地产行业相关的其他部门需结合市场主流趋势及未来行业状况完善制定日后各类生产指标；此外，部分部门能够通过技术创新分析预测房地产开发贡献及管理人才需求，在国房以及中房等指数分析中有效运用灰色预测，灰色预测模型能够分析所有利于房地产开发管理的相关指标，旨在推动实施成功开发行为，促进该行业可持续进步。

3.2 在开发管理中的应用

（1）政府管理部门可通过灰色预测来分析全国或某个地区今后几年的房地产开发状态及房地产开发市场状况,以期达到宏观上的总量控制和管理,便于制定相应的发展政策。

（2）房地产开发企业可通过预测加强对今后房地产开发的管理,提高开发成功机率。灰色预测主要运用于房地产开发可行性研究中,由于可行性研究中涉及大量灰色信息,需预测未来市场各种状况,做到知己知彼,百战不殆。

（3）金融部门可根据前几年的历史数据通过灰色预测来掌握房地产开发商信誉程度,未来发贷计划以及未来不良资金的情况,以做到有的放矢,加强超前管理；也可通过消费市场分析房地产开发状况以便于预测今后个人住房抵押贷款计划以及未来住房公积金归集及使用状况。

（4）其他房地产业相关部门可运用灰色预测结果,根据将来房地产状况和市场走势制定相适应的未来各种生产指标(如某地区的建材行业的各种预测指标)。有关部门也可将技术创新对房地产开发贡献进行预测分析,房地产开发管理人才需求进行预测分析,以及将灰色预测运用于中房、国房指数分析等等。只要有利于房地产开发管理发展的一切预测指标皆可以通过灰色预测模型加以分析,以期达到开发成功,促进房地产业发展的目标。

结语：

灰色预测适合房地产开发灰色信息的特征以及其自身的优良特性，它有助于房地产开发企业的投资、营销和决策，也有助于政府房地产管理部门的制定正确的政策方针，也有助于金融及其他相关行业顺应开发需要配合开发做出相应的决策、管理及生产。因此深入、广泛地把灰色预测引入并运用于房地产开发管理领域乃至整个房地产业，将无疑会促进房地产业的健康、顺利、快速发展。