关于地铁停车场及车辆段上盖物业开发规划设计要点的思考

2019-01-31秦洪梁中铁二院华东勘察设计有限公司浙江杭州310000

中国房地产业 2019年6期

文/秦洪梁中铁二院华东勘察设计有限公司浙江杭州 310000

徐红杭州联纵规划建筑设计院有限公司浙江杭州 310000

为了提高我国整体发展水平，不断加大城市化、城镇化建设效率，城市病越发严重。而作为主要病因的城市交通，其与城市建设和经济发展之间的矛盾也日益凸显出来。为此，实现地铁建设与物业开发的有机结合，成为目前发展的主流趋势。

1、用地规划

在场段上盖物业开发中，应遵循集约用地的基本原则，实现宏观调控。我国在场段上盖物业开发中的经验相对较少，通过对国外开发经验及其发展趋势的分析可以看出，在场段上盖物业规划时，如果仅是实现场段大库建筑盖上规划，是无法提升整体规划效果的，故而就需要从综合成本、空间衔接、交通组织、建筑形态等多方面因素进行全面分析。

例如，我国深圳前海车辆段上盖的建设，除了库房建筑上盖部分外，还将周边的空地一同归入了设计规划范围内，这样一方面能够降低成本损耗，另一方面实现了城市空间与交通组织之间的统筹协调。另外，在一些城市中，还会将穿越段和切割的区域统一纳入规划设计范畴内，为地铁建设以及城市发展提供了助力。

2、产品策划

人们对场段上盖物业开发的认知仍停留在节约土地资源、提升土地利用率的概念上，认为场段上盖物业开发只是为了缓解压力的被迫之举，忽略了场段上盖物业开发的重要性。再加上人们对于地铁检修以及车辆形式中所产生的振动和噪音污染重视力度不足，相关技术手段也不是十分完善，使得上盖开发规划设计停留在低端保障性住房、总部办公方面，不仅降低了其开发效率，也阻碍其功效的发挥。后来随着城市交通问题的日益凸显，人们对于花费较长时间在通勤上产生了较大不满，这为地铁场段上盖物业开发策略的实施提供了条件。

地铁上盖物业有效促进了沿线商业、酒店、写字楼的增值，吸引各种生活、商务、文化、娱乐等设施向周围集中，从而形成了轨道交通中的商圈经济。特别是在地铁减震隔震、吸音防噪技术发展的今天，通过地铁的超强辐射能力，使得人们对上盖物业的认知发生了改变，为其发展创造了更多空间。对于二三线城市地铁场段物业开发具有现实意义。

此外，在业态策划阶段内，还需要对其技术因素进行综合的考量。例如，盖下建筑由于受到工艺设计等的限制，柱网尺寸普遍偏大，布置上也具有一定的规范性，再加上竖向交通组织的点位和数量限制，如果采用灵活多变的空间结构则会降低其使用效率，影响整体设计效果。所以一般在这类区域内不会设置观演建筑、商业街等内容。

3、总图布局

地铁场段的上盖部分建设大多都是沿着地铁线路行驶方向，进行依次排列布局的，不过由于场段下盖空间区域受到轨道和工艺布置的影响，形成较为规矩的模式，导致上盖部分的建设存在较大的单一性，建筑之间的空间布局较为死板，缺少灵活变通，进而降低了区域建筑的活力。为此，在进行地铁场段下盖设计时，需要结合自身的条件要求，多预留一些轨道空间，使上盖设计能够呈现出较多的变动性，以此有效提升整体布局的灵活性。

与此同时，对于库房周边的预留白底，其在规划布局上应该注重于与周边群体以及空间上的协调性，提升总体布局效果。再者，在总图布局中，还需要注意交通组织因素的影响，保证场段上下部结构的合理性，减少与非地下场段项目的冲突。在规划非地下场段项目时，一方面要将场段内的交通和物业开发进行区分，另一方面，还要将库上、库下垂直交通的线路和坡道实行综合的分析与研究，选择合理的开发位置，确保其与周边城市道路、场段内工艺道路以及盖上交通组织之间的连接性和均衡性。

4、空间衔接

在地铁场段上盖物业开发中，经常会存在项目与周边城市空间衔接生硬的问题，而造成这一情况产生的主要原因为：地铁场段内部工艺建筑的平面尺寸相对较大，在实际设计规划中很容易出现横向长度200米左右的建筑立面。而在场段库房建筑设计中，为了满足建筑对通风、自然采光以及排烟等的要求，一般会设计成无外墙的开放式空间，最后导致其与周边建筑的格格不入。因此，在设计规划过程中，要针对这一问题制定合理的改善措施，提升两者的融合效率。

5、消防设计

消防设计是目前地铁场段上盖物业开发中的重点和难点内容。由于我国上盖物业开发起步较晚，在消防设计上缺乏明确的规定和法律依据，这使得实际设计中工作人员不得不依靠自身的经验和理解开展消防设计工作。而消防审查部门也无法找到准确的审查依据。所以，在地铁场段上盖物业开发消防设计中，要先对当地的消防条件极其相关要求进行了解与掌握，并与有关部门进行沟通和交流，获取更多的设计意见和建议，之后再根据总图消防部局以及消防设施等内容，合理规划消防设计方案。并通过反复的检查和探讨，确保方案设计的可行性、合理性。再者，在总图景观设计中，要对上盖通风和排烟设施予以综合的考量，确保设计的合理性。

6、结构设计

地铁场段上盖开发以库房建筑为基本平台，当建筑工艺布局所能提供的空间范围与上部建筑结构之间存在问题时，会导致上部结构落地存在转换的情况，进而加大建设成本，提高了设计难度，最终延长了设计施工周期。所以在上盖开发时，需要在工艺设计环节内，引入物业开发的相关内容，增强工艺设计与上盖建筑结构之间的合理性，保证建筑的有效落地。

另外，结合区域内物业开发销售价格情况，对建筑结构成本进行有效控制，保证上盖物业开发的有效性。与此同时，在上盖物业实施过程中，由于施工工序无法与场段施工同步进行，因此，在后续物业开发中，需对结构施工条件的预留予以充分的考虑，提高设计规划质量。